房地产该如何去库存 不能被开发商牵着鼻子走

　　近日，A股房地产板块集体上涨，部分个股涨幅巨大，这固然有优质个股估值偏低和市场风格切换的因素，但一条“房贷抵扣个税”的传闻也在其中起到了推波助澜的作用。

　　受供需形势的影响，目前房地产市场大范围地出现销售困难，库存上升，引起连锁反应，消化房地产库存已成为一个必须面对的问题，但采取什么方式去库存则涉及利益分配，关乎社会公正和长期经济稳定。

　　如果让市场力量充分发挥作用，房地产市场将如此周期性运行：在向上阶段，量价齐升，库存处于紧张状态；房价在正反馈机制作用下最终形成泡沫，直至金融危机刺激泡沫，终止正反馈，接下来出现量价齐跌导致库存不断累积，行业痛苦地去库存，直至非意愿库存消化完毕，再在新的均衡点上开始新一轮繁荣。与矿业、制造业等其他所有行业的周期性波动规律一样，房地产行业库存减少也有两种情况，一种是上升阶段需大于供引起的，一种是下行阶段降价求售和缩减供给引起的。

　　但这显然不是中国的情况。由于不能承受泡沫破裂之重，在行业向上螺旋运行到极点即将开始向下螺旋的时候，非市场的力量发挥了作用。要完成这个任务，非市场力量有两种选择：一是人为加快固有的价格回落速度，以缩短负反馈作用的时间，在“价”上让利于消费者的同时，采取一些措施刺激“量”，以缩短调整时间，减缓宏观层面的冲击；二是人为造成房价上涨预期，阻止正反馈中断，尽可能延续更长时间。

　　第一个做法要求开发商和政府做出让步，原有的利益链条也要暂时断裂，但好处是可以更短的剧痛换取更快恢复和长期健康。第二个做法最简便，它无需打破原有利益格局，但住房消费者必须为延长“繁荣”而支付巨额成本，且损害社会公平，也为经济长期健康运行埋下巨大隐患。

　　从过去七八年的情况看，我们选择的是第二种方法。目前的情况是，除少数地区外，全国大部分区域的房价上涨预期已不复存在，人为延长了一轮的正反馈开始终结，并初步呈现进入负反馈阶段的迹象。是用第一种方法，逼开发商让利主动加快去库存，以“短痛”换取未来的健康，还是再一次选择最简便的方法，让人们产生房价上涨预期来达到目的？我们再次面临选择。

　　房贷抵扣个税之类的政策建议被提出，表明开发商希望还像上次那样，在各种“利好”刺激下形成房价上涨预期。以这种方式去库存，利润高且没有半丝痛苦，自然是他们最乐于见到的。但这样，真正需要住房的人就苦了，中国经济的未来风险也更高了。

　　

 

 

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