中央高层两日来3提化解房地产库存 楼市该怎么走？

　　　11月10日至11日，中央财经领导小组办公室调研组赴浙调研。中央财办主任、调研组组长刘鹤表示，化解房地产库存，促进房地产业持续发展；高度重视防范和化解金融风险，促进资本市场健康发展。

　　这是中央高层连日来强调化解房地产库存。11月10日上午习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平指出，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要促进过剩产能有效化解，促进产业优化重组。要降低成本，帮助企业保持竞争优势。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。

　　11日的国务院会议上，李克强表示，以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

　　统计局数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。1-10月份，房地产开发投资中住宅投资增速比1-9月份回落0.4个百分点，40个重点城市投资增速比1-9月份回落0.3个百分点，二者回落幅度均小于全部房地产开发投资。住宅投资和重点城市投资是支撑全国房地产开发投资保持增长的重要力量。

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　　10日的第十一次财经领导小组会议上，习近平再次提及楼市问题，称“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”可见，中央对房地产定位常态化，短期核心去库存，长期核心是要持续。那么，十三五期间，楼市将怎么发展？下面的分析必须看看。

　　十三五规划正当风头。政府高层已经制定相关方针原则，其中最引人关注的是：一个中心——坚持以经济建设为中心。在经济稳增长之下，十三五期间的房地产市场，难道会如部分国内外经济学者所言：硬着陆？

　　十三五这五年，对于政府和民众，都非常重要。这是本届中央领导集体主持编制并完整实施的一个五年规划，将是中国跨越“中等收入陷阱”向更高发展阶段迈进的艰难跃升，将是迎来全面建成小康社会这“第一个百年目标”的最后冲刺。过了这道坎，中国经济与中国民众的生活水平，都将迈上一个新台阶。

　　然而，在中国经济进入新常态，由高增长进入中高增长，调结构、谋转型的巨大变革过程中，能否顺利实现转型，能否避免落入很多发展中国家曾经遭遇的“中等收入陷阱”，可谓压力重重。

　　近日李总理在中央党校的讲话，比较系统的阐述了当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：未来5年，每年GDP增长应为6.53%。没有这样的速度，就难以实现小康目标。

　　今年三季度GDP增速为6.9%，据此看来未来五年年均达到6.53％，似乎没什么压力。其实，压力很大！因为十二五期间，我国GDP增速由2011年的9.3%，步步下滑至今年三季度的6.9%。2010年是我国经济两位数高增长的最后一个年份，从2011年开始中国经济开始由高增长向中增长的演变。

　　如果按十二五期间经济增下滑幅度，则2020年经济增速将只有4.5%左右。当然，实际情况也不会这么悲观，一国经济增速重心下移的过渡阶段，会存在前快后慢的规律。况且，在这一过程中，我国经济面临三期叠加的特殊情况。随着2013年以来改革大力推进，经济结构加速优化，预计十三五期间经济增速下滑的幅度，将小于十二五。但即便如此，要想保证年均6.53%以上，仍存很大的因难。

　　李总理还分析了中国经济面临的四大困难：1、通缩趋势明显，当前世界大宗商品价格在走低。2、产能过剩问题。3、企业经营困难。前三季度企业投资增长率为10.3%，连续14个月下滑；企业新开工项目仅增2.9%；以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决；企业利润率1-8月份同比下降1.9%；许多产品接近盈亏平衡点。4、财政金融风险在上升。

　　注意：这是今年两会后总理首次提到房地产，而且还将其列在经济困难的重要组成部分。说明总理仍然比较忧虑当前全国楼市的高库存，对于经济和房企所造成了负面影响。

　　从所周知，去年以来，房地产政策不断放松。至于原因，中央与地方政府多从促进住房消费和稳定楼市的角度下发文件，但实际还隐藏着一层意思：房地产仍是国民经济重要产业、支柱产业，房地产不稳定，经济很难企稳。

　　从数据分析，也正是如此。在诸多政策的刺激之下，今年全国主要城市房地产市场出现复苏，房屋成交量与价格都有所反弹，但与房地产上中游几十个产业相关的房地产开发投资，却出现持续的下滑，前三季度增幅只有2.6%，创十几年来新低。这也正是拖累全国固定资产投资增速（仅10.3%）的重要因素。

　　从房屋库存角度看，截止9月底，全国商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米，这一指标近几年持续增长，说明在一线城市少数二线城市楼市仍然偏强的同时，广大三四线城和部分二线城市的库存仍然偏大。易居研究院跟踪的35城住宅库存表明，去年下半年以来，三四线城市的库存略有下滑，但仍处于历史偏高位。

　　其结果是，在库存压力降到合理程度之前，这些地区的开发商没有动力购地与扩大再生产，于是就导致房地产开发投资增速不断创近十几年新低。然后，这种负面影响传递水泥、钢铁等几十个相关行业。最终，拖累了经济增长。

　　如此，则逻辑也就明了：十三五末必须实现全面建成小康社会的伟大目标，以及与相匹配的GDP与居民收入翻番的量化指标，经济稳增长压力很大。这就需要：房地产业必须稳定发展，继续去库存，提高房企扩大再生产的积极性，促使房地产开发投资回暖，或者说至少平稳。于是，完全可以预计：十三五期间房地产政策将总体保持偏暖状态，楼市铁定不会硬着陆。

 

 

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