广深存量破1200万方 牛市刺激金融业商业租赁需求

　　上半年一段时间，股市一路高歌猛进，也刺激广深两地金融业的租赁需求旺盛。今日，从仲量行获悉，截至2015年6月底，广深两地甲级写字楼总存量已攀升至720万平方，零售物业总量达511万方，上述主要两种业态的商业地产总量维持高达1231万平方。在上半年股市一路向好情势下，金融业企业租赁需求强势，市场空置率也开始呈现下跌。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅坦言，今年上半年成交中有相当一部分为证券、基金、投资类企业，扩租需求尤为显著。但近期股市震荡恐影响短期租赁需求，此外预计随着市场上供应压力开始显现，市场上空置压力将会逐步在明年开始出现。

　　总量攀升破千万方租金承压

　　近年来，各地商业地产的市场放量持续在高位震荡。今年楼市升温以来，加上股市刺激，投资客开始回流，写字楼等投资型物业交投趋于活跃。

　　在写字楼方面，仲量行监测第二季度数据显示，广深两地甲级写字楼的需求扩张持续增长，金融业的租赁需求，尤其是证券、基金、投资类企业，扩租需求尤为显著。广深两地共计实现9.5万平方的净吸纳量，其中广州市场整体空置率从上个季度的8.4%下降到7.8%，深圳市场上全市整体甲级办公楼空置率由上季度的6.7%回落至本季度的4.6%。

　　数据显示，虽然广深两地第二季度甲级办公楼并无新增供应，但其总体存量都达到720万方。其中广州甲级办公楼存量维持在390万平方米。深圳市场上总存量维持在333万平方米；广深市场优质零售物业总存量高达511万平方米（建筑面积）。

　　“由于供应增长，像深圳市场甲级办公楼租金全年涨幅虽然仍维持双位数字增长，但从强势增长转为适度增长，收窄在9-11%之间。”夏春毅坦言，由于近期股市跌跌不休，整体金融行情震荡预计影响部分中小型金融业需求，短期内办公楼需求的不稳定性增加。但前海等自贸区政策利好下，仍会推动区域甲级办公楼净吸纳量的上升，当前信贷市场上，预期宽松的货币市场将吸引越来越多投资者投资办公楼物业。

　　事实上，在上半年期间网易财经实地踩盘注意到，万达位于广州花都、南沙以及萝岗的多个商业综合体项目入市招商频繁。深圳市场上，在前海自贸区，卓越的写字楼项目表现积极。

　　近期在南沙万达广场的招商会上，万达集团广州区域万达广场商业管理有限公司总经理朱志秋表示，预计今年下半年南沙万达广场总体量40万平方米，商业面积17万平方米，5A甲级写字楼、大型购物中心等业态将会入市。

　　他透露，整体项目作为广州南沙片区最大规模的商业中心，以生活配套、餐饮美食、休闲娱乐为主，。事实上，南沙万达广场将是万达在广州开业的第5个万达广场，也将是万达在广东省内开业的第10个万达广场。

　　商业总量高企房企跨界谋出路

　　随着近年来商业地产遍地开花，招商难问题日益明显。为了提高商业的预租率，广州部分项目都提供一定免租期等优惠条件吸引。最新数据显示，写字楼方面今年下半年仅广州地区即将竣工的项目面积达47万平方米，深圳市场预计在2015年下半年，新增供应达62万平方米。

　　零售物业方面，广深两地市场上预计下半年将有89万平方的新增零售物业增量，新增供应量迎来历年峰值。预计部分空置压力较大的商场租金立场可能受到持续冲击。

　　一广州本土房企营销人士向网易财经坦言，像南沙自贸区虽然近年来房价已持续攀升，但事实上区域人气仍不够。入驻里面房企招商推广力度都很大，主要还是为了聚集人气，为后续推货更为顺利。

　　在商业地产总量持续高位震荡下，加上电商、互联网冲击等。中海、华远、奥园等房地产商开始在商业地产上玩起跨界。北京的华远地产高调跟珠宝行业搭台，在长沙建立第一个珠宝购物中心华远汇。而像奥园上半年动作不断，持续整合旗下产业链资源，调整业态，打造020商业社区吸引客流。

　　在日前华远汇地产珠宝跨界高峰论坛上北京万通控股集团董事长冯论坦言，目前来看传统商业面积，经营面积在缩小，在互联网刺激下，购物变得更加便捷，最早的时候工厂生产出来在工厂仓库然后到批发站仓库最后到百货公司，但现在可以商品生产直接从物流仓库转到客户手上，将购物中心这个环节闪掉。

　　值得注意是，未来展销会、展览、会展以及商业体验需求有更大空间。商业地产是将两个平台打通，一个因物理地点汇聚人流，一个通过线上平台导入目标人群购物，商业地产有了O2O这样一种经营模式，把物理平台和线上平台结合起来，是个很大进步。

　　“从跟股票相关定价的PE值来看，开发的房地产也就5到8倍PE，放在上市公司约7倍的PE，但如果商业不动产或者商用不动产出租来看，租金折成PE，这类业态在股票市场上PE估值去到15到20倍，”冯仑说，若租金变成金融产品预计将达20到30倍的PE，如果把它变成互联网是30倍起算，还是靠谱值钱。

 

 

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