深圳楼市刚刚度过青春期 下半年数据更好看

　　自贸区的政策红利，创客之都的市场风口，加之诸多高新科技企业登录中小板、创业板，借助证券市场一波“牛市”，深圳的置业需求已经蓄积。半年里的两轮楼市政策松绑，仿佛开闸泄洪，于是，在结束去年的楼市低迷之后，深圳从去年10月便一路狂奔，更是自12月至今，连续6个月领涨全国。这半年，深圳将楼市各项数据都填得满满当当。

　　成交量同比已翻倍房源“库存告紧”

　　在业内人士分析市场时，最关注的数据便是成交量，这一数据基本可以反映目前的市场态势。从各大中介每个月都刷新其业绩纪录的新闻中可以看出，在今年上半年，深圳楼市的成交量无论一、二手都呈现着爆发的势头，共成交97171套，同比上涨134.5%.

　　由于去年上半年市场普遍低迷，受到影响的深圳数据也不理想，为今年惊人的同比涨幅埋下了伏笔。据深圳中原研究中心统计，今年上半年一手成交31798套，同比去年的15133套上涨110%，二手成交则由去年的26313套增加至今年的65373套，同比上涨148%.数据可谓惊人。

　　而从片区来看，一手成交增长较快的区域来自前两年供应紧缺的罗湖和福田，迎来少量新项目的它们目前都实现了220%以上的同比增幅，而南山和宝安则均以接近123%的增幅与全市平均增幅持平。而二手成交量除盐田增幅较小之外，其余各行政区都以100%-150%左右的同比增幅在今年上半年的楼市答卷中表现优异。

　　截至6月底，深圳新房可售套数为32939套。高速的去化和相对有限的供应，导致目前深圳的库存去化周期仅为7个月左右，与去年形成鲜明对比。

　　如今的楼市，购房者普遍更多将学位等配套视为“刚需”，从而引发抢购。可以预见的是，随着一手供应在下半年增加约50%，二手房源“恐慌性哄抢”渐趋平静，抢房的现象在下半年将稍有缓和。

　　价格上涨“仅”两成抢房趋势或有缓和

　　反价、惜售、抢购……这些令购房者心焦的关键词，成为上半年深圳楼市的主旋律。某大型中介机构的部门负责人忍不住向南都记者吐槽：“连我这样的资深业内人士，最后都没能顺利买到房，普通市民更艰难。”

　　不过，从数据统计来看，或许会得出与深圳市房地产研究中心主任王锋一样的结论———整体市场涨得并没有那么疯狂。据深圳中原研究中心数据，整个上半年，深圳一手住宅成交均价为28080元/平方米，同比上涨20.5%，二手住宅成交均价为35991元/平方米，同比上涨18.3%.值得注意的是，6月一手价格已经正式突破3万元/平方米。

　　从各大板块分析，在双玺、华润城等多个指标楼盘的引领之下，以改善型豪宅产品为主的南山，不仅在新房均价上以39.1%的全市最高同比涨幅逼近5万，二手均价也实现了25%的上涨，取代福田成为深圳一、二手房价最贵片区；福田一手均价上涨有限，失去了占据多年的桂冠，但优质学位丰富的该区域，以26.5%的幅度领涨深圳二手房市场。数据层面唯一下跌的，是盐田的一手房均价，以23076元/平方米的价格，同比下跌了27.9%.

　　数据打假

　　A.“日光盘”频现自吹自擂多于真售罄？

　　在“3.30”楼市新政、降准降息等一揽子力度惊人的救市大招连环祭出之后，深圳楼市犹如注入一剂强心针，“日光盘”传言再度四起。中原地产统计数据显示，从4月至5月中旬，短短一个多月时间深圳楼市推盘43次，其中便有11次出现“日光”，占比达25.6%，部分楼盘甚至高调自称“时光”。

　　然而，由于网签备案存在延迟，究竟是真日光还是“自吹自擂”，市场往往难以准确判断。但开发商披露的销售数据与深圳市规土委发布的网签数据之间确实出现着模糊。此前曾有媒体报道，今年4月26日，位于龙岗区的全盛紫悦龙庭开盘，开发商发布信息称当天到场客户逾千人，共推出272套房源，去化率破九成。但规土委网站信息显示，该盘4月22日共有341套获批预售许可证，其中住宅319套，处于“期房待售”状态的住宅房源尚有160套。即使截至目前，也仍有126套尚未售出“日光”谎言不攻自破。

　　无独有偶，5月9日推出818套房源的鸿荣源尚峰也表示开盘当天全部售罄，但规土委数据显示，项目预售总套数为968套，目前仅售出441套房源，去化率甚至还不到一半。6月6日祭出480套二至三房新品的万科云城同样宣称销售率高达95%，即456套。但本周三南都记者查阅数据发现，项目仍有248套房源被贴上“期房待售”标签，当前销售率仅约48.3%.

　　虽不排除部分楼盘确实成交火热，但无疑也有一些开发商正小步快跑“自导自演”一出日光大戏，以此给购房者制造阶段性供需恐慌假象，暗中推动房价飞飙。对此，深圳市规土委也曾表示将对违法违规行为严格依法查处，并推出系列措施保障房地产市场健康有序发展。

　　B.二套房首付比例关键词：想下调至四成？不容易！

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合发文，规定“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%.”几天之后，中国人民银行深圳市中心支行称，二套房贷首付40%是国家房地产信贷政策中明确规定的最低限，实际操作中只能高不能低，“首付比例应由商业银行根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”

　　而正当业界对深圳二套房个贷政策是否会作相应调整众说纷纭之时，4月中旬，农业银行深圳分行个贷部门的一名工作人员透露，深圳二套房首付比例依然维持七成，暂未收到调整通知。据了解，其他各大银行也尚未执行二套房首付四成的新政。

　　美联物业全国研究中心经理何倩茹曾在受访时分析，营业税“5改2”政策已极大提振了深圳的二手房市场，市场行情趋好，政府和银行都没有将二套房首付比例降低的迫切需求。不过，其同时指出，二套房首付比例下调政策肯定会在深圳落地，但可能先降至五成，届时再视市场反应而定。

　　业界观点

　　深圳万科相关负责人林先生（化名）：

　　房价高位横盘，不能再像上半年不断向上摸高

　　前段时间涨得特别快，但是下半年整体供应量更充足一些，所以尽管也会涨，但是涨幅不会像上半年那样，会更加平稳一些。而且和上半年价格不断向上摸高不同，如今已经到了一个高位，就像股票一样，冲到高位后，通常会有一个横盘阶段。从我们目前收到的信息来看，6月份楼盘的到访量已经有所下降，毕竟前期市场无论是对于购房资格还是购房能力都有一定的消耗，客户的成长跟不上新增供应。

　　跌，肯定不会跌，降价也不会发生。毕竟开发商现在不缺钱，拿地又这么难，即便销售遇阻，也宁可拉长销售周期，而不是降价出货。上半年销售好，开发商下半年会更加积极入市，供应量更加充足，以目前我们监测到的数据来看，深圳下半年有400万平方米供应量。深圳万科上半年签约100亿元，除了云城3万多平方米外，都是此前已经开盘自然销售的项目，其中部分即将清盘。下半年货量大约在150亿左右，是上半年的1.5倍，并且会有全新的项目入市。应该说，万科是深圳开发商的一个典型。

　　政策面应该还是会维持现状，调控最终还是会遵从中央的原则，最终走向市场调节。但是根据目前的经济基本面来看，出现利空的可能很小，毕竟“3.30”松绑的流动性还有，经济对于楼市的支撑也还在。

　　值得注意的是，“3.30”以来深圳再改类的需求也非常旺盛，也就是说购房者并不是第一次换房。稍微注意一下就会发现，去年的TOP10都是首置首改类项目，今年的TOP10中的前三名都是再改类项目，改善型、再改型需求的释放非常快，进而就会拉高房价。而且深圳和北京、上海动辄2000亿、3000亿的市场不同，深圳的市场容量总共只有1000亿的规模，可能一个单盘成交量多一点，价格高一点，就会拉高当月深圳的成交价。

　　拉长时间来看，房价起伏最终还是要看供需关系，深圳作为一线城市，经济活力上没有问题。同时我们也看到，深圳不仅仅是深圳，也并是一个孤立存在的一线城市，包括内地二、三线城市不断有新增人口涌入深圳，深圳人口一直呈现持续增加的态势，刚需也因此持续旺盛，加之深圳供应本身就少，这种供需关系一时难以得到扭转。

　　深圳中原研究中心经理王飞：

　　经济不景气货币政策持续宽松，助跑楼市量价齐涨至少到年底

　　2015年上半年，有21244套新房入市，31798套新房备案成交，深圳中原研究中心监测，下半年将有上百个项目入市，要入市的楼盘数量会进一步放大，三季度、四季度，新房市场的成交会进一步上涨。

　　短期内，深圳市场的量价会持续上升，这种上涨至少会保持到今年底。不过深圳二手房价已经到了高位，后面涨幅会稍微调整，也就是说涨价仍然继续，但涨速会放慢，毕竟刚刚过去的4、5、6三个月涨得太高。中原的经理人指数和报价指数显示，6月成交量会有些调整。

　　更长远的趋势，要看后续宏观经济情况，包括货币层面的情况。深圳房价并非没有调整的可能，一旦货币政策收紧，还是有可能调整。长期看，深圳楼市整体的支撑力仍然在于每年的人口流入，包括之前集团的年报里，也一直在强调人口流动和楼市之间的关系。深圳在2009-2013年，人口平均增长绝对值是要高于一线城市中的广州及除个别二线城市外的其他所有城市的，属于人口流入持续增长的城市，并且流入人口购买力强，又处于年轻阶段或者是适婚年龄，首置首改的刚需，包括改善需求都是主力的。这一点和其他一线城市不同，比如广州，原住民很多，置业的需求就不会这么旺盛。

　　政策年内应该仍以宽松为主，深圳房地产市场的基本面不会有太大改变，但是像限购这样的行政政策，年内相信不太会放松，毕竟深圳跑得太快。货币政策年内应该也会以宽松为主，因为流动性受到全国影响，如果按照国家希望的那样最终传导到实体经济，还是需要一段时间，而且从持续跟踪的PMI及CPI等宏观经济数据的走势来看，目前大多数数据仍然处于下滑状态。这反映了严峻的经济形势。而政府及央行难以容忍长期的经济下行。在降准降息空间已经打开的情况下，预计在CPI回到3%-4%以上之前，宽松的货币政策及财政政策都将不会有变化。

　　如果让我投资一套房，我首先要看的还是区位规划，龙华、蛇口虽然房价高企，但还是有空间的。这一轮上涨出现一组很奇怪的数据，会看到盐田出现补涨。这样一个没有新增供应、一直波澜不惊的体量这么小的区域，一旦出现利好或是有新房集中入市的话，也会带动区域价格上涨。

　　中联链家二手房研究院总经理肖小平：

　　快则两年慢则五年，深圳房价翻番几成必然

　　7月1日当天，中联链家二手房研究院刚刚发布6月份指数分析报告，监测数据显示，6月供需比为0.54，较5月微微回升0.02，从走势图看，供需比继续低位稳定运行。虽然比值为0.54，即2个买家对应1套房源，而实际市场中，目前高价房源或者不诚心出售的较多，可售且可控的房源甚至被7-8个买家“围抢”。所以，市场供不应求的矛盾十分突出，这也是房价大幅上涨的重要因素。

　　6月深圳二手住宅突破1.5万套，已经达到历史同期新高，环比增长17.6%；中联链家精准指数突破4万元/平方米，创下新高，环比上涨14.6%，连续两个月涨幅超过10%，且单月涨幅也创历史新高。从量价数据看，上半年最后一个月（6月）实现了超额、超预期的销售，至于后市发展，依旧十分乐观，预计三季度会延续高位运行，其中7月在1.3万-1.6万套，价格保持较快上涨。后续六个月中，保守估计，月均二手房成交会在8000-10000套，新房成交会在5000套左右，也就是说，下半年深圳新房和二手房合计还会再有9万套左右的成交，和上半年基本持平。

　　价格方面，保持较快上涨，上涨趋势将至少持续至年底，涨幅可能趋稳。5-6月市场活跃，精准指数连续两个月涨幅超过10%，其中6月环比上涨更是接近15%，丝毫没有放缓的趋势。受恵于降准降息的大环境，加上长期看好深圳楼市，首次置业与换房需求都将进一步释放。因为房价处历史新高，短炒投资会减少，但中长期投资保值的需求将持续旺盛。加上近期新房开盘价格普遍趋高，直接拉升二手房业主报价，最终推动成交上涨。同时，实际可售房源缩减，新增房源价格快速上涨，部分热点片区、热点楼盘，甚至是竞价“围抢”。

　　长远看，未来短期盘整会有，但易涨难跌的特点不会改变。所以快则两年，慢则五年，翻番是必然。所以如果你问我下半年会不会建议朋友买房，答案只有一个字：买！

　　南都记者卢韵如：

　　深圳房价还会涨，但是快和我脱离关系了

　　几天前，想卖掉远处的一套小房子在现在住的小区里换套房子，这样老人家来深圳养老的时候，可以实现传说中一碗汤的距离。可是看了之后发现，虽然持有的小房子也升值不少，可是随便多了几十平方米或是换个位置，就是至少200万甚至是300万的差价了。算了算，哪怕以后每次都坐UBER来喝这碗汤，估计也用不了这么多的钱。

　　深圳的房价再涨个三两年应该没有什么大问题，因为在三两年之内，仍处于转型期中的中国经济，想来仍然脱不开流动性和房地产两支拐杖，而这两支拐杖之间又是如此惺惺相惜相辅相成。无意中翻开2012年自己写过的稿子，要想在深圳买一套90平方米的房子，当时的购房门槛是家庭年收入19万元，这样月供会占到收入的50%，接近贷款安全比例的临界点，记得时任美联物业全国研究中心主任的徐枫说，如果购买单价低于17076元，或是面积小于90平方米的房子，年收入门槛还可以再往下降一些。如今，年收入19万的家庭，你还敢买房么？

　　深圳的房价，我也认为还会继续涨，但是快要和我脱离关系了，就像那些起步就要500万的理财产品，我相信银行一定会配备段位更高的理财经理，可是包括我在内的很多人也只能笑着飘过。

　　如果说现在还有哪里会和我这等工薪阶层发生关系，此前一直飘过的罗湖，反倒成为了近期关注的重点，除了房价远远低于南山、福田，租金回报率也相对不错。不怕你嫌弃，我选房时难免希望那个它最好能具备以下几个特点，首先要在地铁口，对于兼具投资概念的物业来说，地铁意味着租客的范围又扩大了“五环”。周边有旧改的优选，旧改不仅将来可以改变周边环境，提升单位价值，并且在旧改进行的几年内，伴随着大量城中村的消失，租赁变得愈发高效，租金想来也不会太差。如果有可能，最好有个好学区，或是处于好学区的边缘，有机会来博学区变更的升值利好，今年前海的瑞景华庭，科技园的科苑居，便都是学区变更的受益者，从3月底开始小学网上报名到6月底，短短三个月内内价格飙升近五成。不过说了这么久，去罗湖看了看，却发现真正能下得了手的单位凤毛麟角，只能继续自责，我果然并不是一个真正的投资客，居然还会因为房子太破而纠结到无法下手。

　　资深楼市观察员李宗苗：

　　下半年刚需盘唱主角，纸面数据会较上半年更好看

　　下半年的楼市一定比上半年更精彩。除了传统的房子、房子还是房子之外，房子作为一个家庭平台的入口，开发商也发现可以玩的越来越多，可以接入的资源和内容也越来越多。即便就是房地产市场本身，随着房地产O2O的兴起，也很想知道他们下半年会玩点啥。总体来说，下半年开发商几乎可以闭着眼睛卖房了，毕竟那么多中介，卖楼也省事儿很多。

　　从数据上看，下半年深圳的房价官方数据肯定会比上半年好看。因为去年没消化完的改善型、投资型需求仍然在，所以今年前面六个月是豪宅在拉动市场，主导了上半年行情，包括“3.30”新政带来行情逆转之前的，基本都是改善型需求在主导市场，所以行情来了之后，此类物业快速去化。下半年根据目前市场供应情况来看，尽管仍有部分豪宅物业入市在售，但是相对于深圳体量来说，并不占主角，应该是关外刚需盘、低价盘来主导市场，这也是数据好看的主要原因。当然，这样并不意味着豪宅就卖不动了，如果货币政策、楼市政策持续宽松，深圳作为中国的“钱海”天堂，豪宅仍然会获得强劲支撑，不排除临近年底的时候，豪宅供应不足反倒会成为下半年市场的另一看点。

　　管住一线，放开二、三线，应该是中国楼市政策未来相当长一段时间的原则。深圳作为一线城市，前海又承担着中国金融制度实验田的任务，不排除未来深圳可能会在资产证券化方面进行更多探索和突破，此前万科和鹏华基金联合发行了中国第一例REITs便是例证。此外，限外令会否放松，也是值得关注的政策之一，如果深圳今年放松限外，楼市将有可能迎来又一波春天。

 

 

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