第四轮救市潮来袭 一线城市限购会否解除

　　楼市调控到了一个新的拐点。

　　这似乎是一个轮回，随着楼市政策的变化，这十年房地产行业经历了政策抑制期、政策扶持期、政策打压期，现在又回到了政策归位期，尽管政策无法直接改变市场的趋势，但却能左右着房地产市场的潮起潮落。

　　近日，相关各部委密集发布了多份“超市场预期”的楼市宽松政策，从供应侧和需求侧双向松绑楼市，房地产市场迎来了自2009年以来最宽松的政策预期。为什么要在这个时间节点出台这些政策？其背后的逻辑是什么？它将会如何影响市场？市场又给了它怎样的反应？我们试着用9篇文章来回答这几个问题。

　　房地产业内人士普遍认为，一线城市限购政策不会取消，但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

　　实际比预期来得更为猛烈。

　　3月30日，央行联合多部委发布通知，商贷二套首付比例下调到最低40%，公积金二套首付款比例下调最低至30%。同日，财政部，国税总局发布通知，营业税“五改二”传闻终于落地，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。

　　对于此次政策调整，中金房地产的评价是，“组合拳出手，措施、时点均超预期。政策放松预期更明确。二套房首付比例下调，是继2008年上次放松，过往6年以来第一次放松改善性需求：同时营业税政策也回归到2008年。”

　　由于此次政策调整力度较大，业内对各城市陆续出台的配套政策也有相应的预期。

　　限购会否解除？

　　除了营业税以及贷款首付比例调整，限购政策是目前北、上、广、深调控手段中尚未取消的政策。这也是目前各界最为关心的政策调整。21世纪经济报道记者综合采访发现，房地产业内人士普遍认为，限购政策不会取消，但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

　　尽管部分一线城市已经明确表示限购不会取消，但这并不代表限购年限不可以调整。据北京房地产协会秘书长陈志分析，到2016年，北京会有一大批满五年的自住住房需求。如果政府对限购年限加以调整，这部分需求就可以提前释放出来。

　　另外，陈志认为，限购政策可以与北京市要推行的户籍制度改革、积分落户等政策结合起来。此外，陈志呼吁，非京籍家庭应当与京籍家庭享有同等的购房政策待遇。陈志认为，非京籍家庭可以享有购买二套的权利。

　　亚豪市场总监郭毅认为，北京和上海此前均表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整，比如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等，虽然限购未解禁，但仍能为楼市新增具有购房资格的客群规模。而广州和深圳房价涨幅并不高，限购以来楼市购房主体也回归自住及改善需求，有可能会适度对限购政策加以微调。

　　中原地产分析师张大伟认为，限购政策不会解除，但也需要关注工作居住证制度。工作居住证完全可以取代这个政策松绑带来的带动作用，而且也可以控制人口。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，虽然很多刚需购房者依然面临被限购的影响，但目前随着改善性购房需求释放，以及营业税免征期从五年转变为两年，这使得市场的活跃度得到维持。从这个角度看，限购政策的意义反而变得没有太多价值。换句话说，可能这也需要相关城市积极调整限购政策。

　　严跃进认为，从政策层面看，此类城市若市场成交量复苏的态势没有预计的好，那么确实会考虑到限购松绑的可能。当然，这样的松绑是局部的，对于一些外来单身人口的购房政策有望放宽。而别的领域可能还是会设卡。

　　二手房个税调整空间？

　　由于营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年，业内人士普遍认为，北京市的二手房个税也存在调整空间。

　　陈志在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从此次央行和财政部、国税总局出台的政策来看，此次房地产政策调整主要以调为主，是为了扩大需求。而地方政府能做的也就是对市场做有效的提振，将需求扩大。目前房地产市场主要的矛盾是，高房价与低收入差距拉大的矛盾。有需求的人群，不具有足够的住房支付能力。

　　陈志分析认为，20%个税不符合支持改善性家庭购房的目标。政府应当把调整20%个税放在房地产税制改革的研究中。而从20%个税实际调整效果看，由于阴阳合同等存在，该税种也并未起到调节房价的作用，并且阻碍了二手房市场的流通。

　　陈志建议，短期内，政府可以把20%个税年限进行调整，比如与营业税同步“五改二”。

　　张大伟分析称，2014年来的房地产宽松政策明显可以分为四轮。第一轮是各地的松绑限购政策；第二轮是央行的限购政策调整及降息；第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准；第四轮是两会前后，开始鼓励自住及改善需求，包括公积金政策调整，回购库存商品房做保障房等。从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产调整政策。由于土地财政依赖仍在，各地有积极出招托市的动力。

　　张大伟认为，未来各地方政府肯定会出各方政策细则，但各地会有差异。各类政策放宽都将会围绕着进一步放松对改善性需求。

 

　　地方“土地财政”危机

　　世联行研究总监吴志辉指出，对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。

　　如果以土地出让金收入占当年一般预算财政收入来简单衡量地方对于土地财政的依赖度，同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的（超过80%）共13个城市，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。

　　经济较为发达的一线城市目前对于土地财政的依赖也仍然较大。深圳对土地财政依赖度只有27%，但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50%-60%之间。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，土地出让金和房地产税收一般能占到地方政府财政收入的50%-60%，不论是房市降温还是地市降温，都会对地方财政带来很大影响。同时，他也指出，“楼市降温之后，还会影响到其他相关产业的发展，这将给地方经济的增长带来很大的困难。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，二三线城市的土地流标和房屋销售不利，将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机，而这将成为诱发松绑楼市“限购令”的主要原因，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债险局的探索之路。

　　杨红旭表示，由于中央分类施策的总体原则和地方政府偿债的驱动力，未来库存量偏大、价格涨幅小的三四线城市，将加快出台“托市”甚至“救市”的政策。

　　压力之下，近期已有数个城市出台相关政策刺激楼市。

　　根据链家地产市场研究部统计，二季度截至目前，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州7个城市。另外，天津、广州南沙、佛山高明、常州和福建也都传出过调控松动的传闻。

　　根据明确出台楼市松绑政策城市看，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。政策调整的城市所在，除郑州和天津外，都处于“长三角”辐射区域。

 

 

返回网站首页>>