楼市限购违约责任算谁 买家卖家都要知道的法律常识

　　上周北京升级限购政策，将二套普通住房首付比例提高到60%，非普通住房首付提高到80%。新政策实行没几天，就有消息传出房屋交易市场出现因新政策导致的违约潮，主要就源于这普通住房的认定标准上。

　　查到的最新的北京普通住房认定标准是2014年发布的：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；

　　2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际销售价格确定；

　　3、实际销售价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

　　其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年近日调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。在北京，所购住房凡不满足上述任何一条的，即属于非普通住宅。

　　以目前2017年北京商品住房成交套均价600万计算，除了自住房，大部分新建住房都是非普通住宅，而二手房虽然大部分指导价格较低，但除了公房，绝大部分也变成非普通住房。对于那些名下有1套房子或者有过贷款记录的购房人来说，再次买房将算作二套房，按套均价600万计算，首付80%的话就得480万，基本和全款买房差不多了！一般家庭很难拿出这么多首付，这样就容易导致买房人无力购房不得不违约的结果。

　　有购房人咨询融360房贷君：因为限购限贷政策作用，首付比例提高，购房人没有足够的经济能力支付首付款，这样真的要承担违约责任吗？之前支付的定金能要回来吗？

　　实际上，住房限购限贷政策具有公共政策的性质，是情势变更、不可抗拒力，在《民法通则》里有法律依据：

　　一适用情势变更原则。

　　是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

　　二适用不可抗力之因政府行为免责。

　　不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

　　楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。

　　除了《民法通则》里原则性规定外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中也有依据：

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　也就是说，因为楼市调控致使购房人失去购房资格或者购买能力，购房人有权要求解除购房合同，拿回定金。

　　提示：根据“因城施策”的楼市政策主旨，不难想象今年是政策密集年，建议购房人时刻关注所在城市楼市动向，尽量缩短交易时间。同时买卖双方最好在合同中也约定一下不可抗拒力以外的原因造成违约的情况，尽量避免造成纠纷，将损失降到最少。

 

 

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