易宪容：控制房地产泡沫才是防范金融风险根本

　　刚刚结束的中央经济工作会议指出，2017年要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　作为明年供给侧结构性改革的重要内容，房地产市场如何发展引人关注。

　　12月21日，在由每日经济新闻和成都商报社主办的第六届中国价值地产年会上，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在“利率政策与汇率变化对地产行业的影响”的主题演讲中指出，加强金融管控，控制房地产泡沫，才是防范金融风险的根本。今年通过按揭贷流入到房地产市场的货币有8万亿元，住房按揭贷款的占比，过去是60%，今年在80%以上，这是一、二线城市房地产快速增长的核心因素。

　　房企面临融资压力

　　此前，银监会、证监会、保监会和发改委先后出台多项政策，限制房企借助外部融资到土地市场拿地。在此背景下，房企开始重启海外融资，但受汇率影响，海外融资的成本也不断提高。

　　由于预期美元债的成本还将持续走高，预计2016年汇兑损失还将继续大幅增加，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替代利率较高的旧债。

　　海通证券指出，货币政策控杠杆、防风险的意图明显。在此背景下，国内金融机构都在收紧房企融资渠道，未来房企的融资压力将更大。

　　数据显示，11月社会新增融资总量1.74万亿元，环比接近翻番，同比多增7111亿元，主因表外融资大增，或受地产融资监管趋严、非标增长影响。

　　易宪容表示，表外资金只是规避资金流向的一种方式，11月新增金融机构贷款7946亿元，环比多增1433亿元，同比多增857亿元。前期地产销售火热令居民中长贷依然高增5692亿元，非居民中长贷增加2018亿元，印证经济短期企稳，提升企业投资意愿。11月M2同比降至11.4%，主因人民币贬值压力致外占大降，以及去年同期基数较高。

　　“2016年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系，这源于居民拼命加杠杆买房。”易宪容认为。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，高杠杆让个人、企业、城市甚至国家的财富和实力两极分化愈演愈烈，让钱生钱尤其是让别人的钱帮自己的钱生钱！借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂，房企跑得快全靠钱来借。

　　流动性拐点已现

　　从历史数据看，真正与房价高度相关的不是利率，而是广义货币M2。中国M1、M2的剪刀差巨大，意味着企业在大笔囤钱。海通证券研究指出，本轮M2增速只有11%，已经不足以支撑全国房价上涨。而去年金融监管放松导致“北上广”增加的流动性已经耗尽，加上10月出台史上最严的调控政策，这也说明流动性拐点已现。

　　由于房企融资渠道多元化，其对银行开发贷的依赖度在逐步降低，公司债、中票等债权融资以及信托、私募基金、券商资管通道等非标债权产品的融资比重呈上升趋势。不过自10月份起，陆续出台的限制房企融资政策领域包括信托、银行贷款、公司债、保险资金密集出台，使得房企融资途径变窄。

　　优淘城总裁薛建雄表示，对于大型房企而言，融资的途径并未收窄，只是利息成本会有所增加。

　　本轮严厉的地产调控会压缩房地产的调整周期，并且目前地产价格的增速上行已持续了17个月，这也意味着地产价格的涨幅将有所放缓。

　　随着近期美元走强，资金流出压力加大。中国央行进行锁短放长的操作，抬升资金成本。

　　海通证券预测，央行投放资金的平均成本已从2%左右升至2.7%以上。市场资金成本缓慢抬升，中国货币政策短期呈现收紧的态势。

　　一些缺乏竞争力的房企将面临资金链紧绷，甚至断裂的危险。一旦房企的资金成本飙升，只能降价卖楼，如果没人接手，恐将迎来中小房企的倒闭潮。

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