商业地产泡沫严重 杭州叫停城市综合体

　　娃哈哈旗下的商业地产娃欧商场面临着亏损严重的窘境引起了杭州市政府的高度重视。6月16日，在杭州市政协会议中，杭州市发改委明确提出，杭州的商业综合体开发要回归理性，优化布局。

　　杭州市发改委指出，杭州将优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题，进行差别化调整。

　　具体而言，杭州将禁止城北（运河新城）与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

　　克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。

　　而根据世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍。也就是说，16倍于现在数量的城市综合体将矗立在中国东西南北的城市中。

　　杭州无疑是中国城市综合体狂潮的缩影，2008年，杭州市在全国率先提出了建设100个多功能的城市综合体计划，由此引爆了当地的城市综合体建设热潮。

　　井喷的城市综合体
　　
　　对于杭州而言，在一定时期内城市综合体过剩的状态，已不可避免。

　　2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建设项目规划表》显示，当时正在建设的包括有湖滨南山路城市综合体、杭州创新创业新天地、热电厂地块城市综合体、嘉里中心综合体等在内的14个城市综合体。

　　此外，杭州市“十二五”重大建设项目，还包括西溪天堂二期在内的六个偏旅游休闲类的商业综合体。还包括高德置地广场、凯德来福士广场在内的7个商务商业类综合体。按照项目规划，上述综合体多数将在未来一两年内建成。

　　如今，在杭州各个方向，以“城”、“广场”和“中心”等为名的综合体项目层出不穷。位于杭州城西北方位的申花板块，被一些业内人士戏称为“杭州的徐家汇”。

　　2013年5月10日，该区域板块内总建筑面积21万平方米的西溪印象城开业；同年6月，距离西溪印象城不远的位于西田城开业；同年8月30日，总建筑面积约40万平方米的申花银泰城开业。值得一提的是，这三个商业综合体的直线距离不超过5公里，开车时间不用15分钟。

　　上述三个城市综合体还仅是开始。2010年，杭州拱墅区曾公布“十大综合体”规划，其中有5个坐落于银泰城所在的申花板块中。除了前述已经开业的银泰城之外，还有80万平方米的热电厂综合体、100万平方米的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体，以及北部软件园综合体。

　　以蓝孔雀综合体为例，该项目由6宗住宅用地和3宗商业金融用地构成，总出让面积约21万平方米，总建筑面积约72万平方米。根据规划，该项目将被打造成一个集购物休闲、商务办公、文化娱乐于一体的大型综合体，其地上地下开发的总体量高达100万平方米，将成为杭州城西地区最大的综合体。

　　“杭州商业综合体的发展速度有点超前了，大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”浙报传媒地产研究院院长丁健刚告诉时代周报记者，在很长一段时间内，缺乏商业配套支撑的杭州城西和城北，未来两年会迎来商业综合体的爆发。

　　从2014年开始，杭州将迎来一个商业综合体的开业潮。今年12月，杭州的首个万达广场将正式开业，这个总建筑面积36万平方米的综合体，位于杭州的城北板块。

　　值得一提的是，在万达广场周边区域，在未来三到五年将形成10-15个购物中心，新增133万平方米，是现有商业体量的3倍。

　　除万达广场之外，目前中大银泰城在该板块已经虎视眈眈。中大银泰城由中大地产与银泰联袂打造，总建筑面积约33万平方米，总投资额40亿元，预计2015年交付。这是继2013年开业的城西银泰城之后，银泰在杭州布局的又一个新城市综合体。

　　目前，银泰在杭州正在建设中的综合体项目有2个（中大银泰城、下沙的中沙永泰商城）。此外，还有一个即将开建的西溪银泰城。今年2月25日，杭州西湖区与银泰集团签订战略合作框架协议，决定在西溪板块打造西溪银泰城商业综合体项目。

　　距离中大银泰城不远，是总建筑面积180万平方米的杭州新天地综合体。这是目前规划中杭州体量最大的城市综合体。按照规划，该项目内含大型购物中心、创意办公核心区、高星级酒店、SOHO/LOFT商住区和休闲娱乐等功能区，项目总投资约100亿元。

　　并非仅城北板块处存在城市综合体井喷现象，在杭州的城郊新城，在未来两年均会有大量城市综合体开业。以杭州的临平新城为例，目前该区域已经有四大城市综合体在建。

　　在杭州的钱江新城CBD核心区，也将出现多个城市综合体项目。预计在今年竣工的杭州来福士广场总建筑面积39.5万平方米，紧邻在2010年就已经开业的杭州万象城。按照规划，杭州来福士广场结合了居住、办公、商务、购物、娱乐、文化等功能，还将包括一座拥有12个厅的影院。

　　除了来福士广场，在钱江新城还将出现多个城市综合体项目。与来福士广场一街之隔的高德置地广场，预计将在今年末完工。该项目总建筑面积约41万平方米，包括了写字楼、七星级朱美拉酒店、酒店服务公寓和商业物业。

　　而按照正常的工程进展，在可以预计的时间里，还有杭州大厦城市广场、绿地中央广场、水晶城购物中心、建工欧美金融城（EFC）、新天地•东方茂都会、龙湖天街等大量商业项目处在建设或规划中。此外，在杭州地铁1号线沿线，目前政府规划或正在开发的上盖商业综合体，也有8个之多。城市综合体被认为是区域城市晋级的一条捷径。

　　自2008年启动以来，多年来，杭州的投入一直呈递增趋势，预计综合体总投资将超过3000亿元。

　　目前，杭州不仅浮出水面的综合体项目很多，其潜在的供应量也十分庞大。2013年1-10月，杭州主城区总计成交土地92宗，49宗为商业类用地，占比超过一半。

　　有业内人士测算过，未来2-3年内，杭州将新增体量超过10万平方米的商业综合体近30个，其中主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍。

　　商业地产泡沫严重
　　
　　在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使得地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。

　　目前排名前20名的开发商均已进入了商业地产，包括万科、保利、招商、金地等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。

　　具体在杭州市场，中国乃至全球最顶级的商业开发商尽收眼底。克而瑞研究中心监测显示，2013年，包括万达、华润置地、绿地、复地在内的多家大型房企均在杭州集中购入了纯商业用地。这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验，未来将面临正面竞争。

　　一些其他领域的大型企业也涌入城市综合体这片“红海”，如娃哈哈集团董事长宗庆后在2010年就公开表示，“娃哈哈要在3-5年内在全国多个二三线城市建立大型商业综合体。”

　　不过，随着杭州市几十家购物中心集中涌现时，开发商们发现自己已经进入一个尴尬的局面：太多的物业裹进争夺少量优质商家的巷战之中。

　　杭州一位业内人士告诉时代周报记者，“商业综合体的运营是以人流和消费作为支撑的。眼下，住宅市场增速放缓，一些新区的商业综合体经营上的不确定性正在加大，如果竞争再加剧，资金不足的项目很可能变成‘烂尾楼’。”

　　2012年6月，娃哈哈集团高调宣布进军商业地产。如今两年过去，娃哈哈旗下的商业地产娃欧商场则面临着亏损严重的窘境。

　　世邦魏理仕地产咨询服务公司的研究显示，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，总建筑面积超过780万平方米。其中大部分项目的开发模式采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。

　　天量城市综合体如何消化，将成为所有开发商不得不面对的难题。今年6月，银泰投资有限公司董事长沈国军在接受媒体采访时就表示，商业地产已经出现泡沫，“目前商业地产的风险肯定比住宅地产风险要大。”