房地产转入白银期 部分房企开始走钢丝

　　2014年上半年的楼市，紧张得不同寻常。

　　5月23日，在清华经管学院中国企业家论坛上，SOHO中国有限公司董事长在被问到房价时说，“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”

　　此前半个月，万科集团执行副总裁毛大庆一篇“看空楼市”的发言，已经引来了一轮楼市“拐点”是否来临的大讨论。虽然事后万科总裁郁亮亲自出面澄清，毛大庆这番言论并不代表万科全面看空市场，却也承认“现在行业已经进入下半场，企业有必要对于可能存在的市场风险保有充分的认识”。

　　无论拐点到来与否，今年房企日子不好过是真的。“目前可知的最大风险，会出现在资金链上面。”多位市场人士都有同样的判断。

　　从数字上看，房企在一季度的资金回笼确实乏力，来自于易居研究院的一份监测数据显示：一季度，房地产开发企业资金来源实现28731亿元，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中利用外资、其他资金同比分别下降33.9%、1.9%，国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%、9.6%。

　　“这种紧张的融资环境堪比2011年，压力显著加大。由此可知，未来一年房企资金状况不容乐观。”上海易居房地产研究院研究员郑红玉分析说。

　　近期全国各地已经发生了多起房企“因资金链断裂倒闭”、“债务破产”的事件。据不完全统计，这两个月来，被媒体曝光出现资金告急、项目停摆问题的企业就有十几家之多，其中以二三线城市的中小房企为主，却也不乏像是名列全国百强的光耀地产这类业内排名较前的实力企业。

　　“问题出在高成本的融资方式上。”利得财富首席研发官连凯向《财经天下》周刊分析称，2011年以来，由于信贷的全面收紧，房企直接融资的困难程度不断增加。而房地产项目的开发周期又长，需要有不断的资金来保障运营，房企无奈之下，有许多都采取了一些代价比较高的融资方式来充盈资金，其中也不乏许多“走钢丝”的高风险作品。

　　“走钢丝”是目前业内人士对于房地产企业高风险、高成本连环融资方式的一种形象代称。具体的操作方式是：在房地产企业拿地后向银行贷款，一般需求支付最少为20%的项目启动金，房企如果拿不出这笔钱，会通过担保贷款、寻找合伙人发行理财产品，或是民间借贷来暂时填补资金空缺；而后，房企需要按照此前与土地出让方商定的节奏，分期付清剩余80%的土地出让金，与此同时，房企还需要支付银行贷款利息、前期发行融资产品的到期收益等刚性支出。这期间，一旦房企的销售回款不理想，令其无力偿还上述刚性支出时，就意味着其资金链发生断裂，需要低成本引入外部的资金来解决目前的困境。

　　前段时间，出现债务黑洞的光耀地产就是以此种模式融资，最终造成资不抵债状况的代表企业。光耀集团董事长郭耀明也证实，连续3年，高达15亿的民间借贷把光耀拖入资金泥沼无法自拔，现在的企业，只能走股权整合—“被收购”的一条路。

　　其实，不止是中小房企，即便是万科、恒大、绿地等龙头企业，借道信托融资的比例也在不断的增加。其中恒大地产以47.7亿元的信托融资规模居于首座。

　　就目前市场上已经披露的信息来看，恒大集团及其各地子公司已通过近10家信托公司发行了13款信托产品，募资近50亿元。实际上，早在去年年底，恒大地产就有一些在二三线城市项目的信托融资计划，不过筹资效果都不算好。

　　券商研究员指出，信托作为开发贷款的良好替代品，现在被房企利用的比例正在增加，不过这种产品令房企为之付出更高的成本，这些产品的到期兑付，也将会给房企带来一定的资金压力。而今年年中，正好是这类产品的兑付高峰期。据海通证券的市场监测数据显示，5月房地产信托到期量将超过1200亿元。而在房价上涨乏力和销售不振的背景下，个别地产项目出现的困局将直接导致开发商的资金链出现问题，而当这种情况渐趋常态时，整个房地产系统性整合的时期就会到来。

　　就此，《财经天下》周刊采访了毛大庆。

　　《财经天下》周刊＝EW

　　毛大庆＝MDQ

　　EW：你做了一次预警，你的风险判断依据是什么？

　　MDQ：伴随经济结构调整，地产行业也会面临来自外界及内部的压力与挑战。希望能做到基业长青的企业，往往都有强烈的审慎态度和危机感。很多优秀企业，都一直在讨论“自己的冬天”、“我们离死亡还有多远”。

　　可以肯定的是，行业已经进入下半场，因此我们对于可能出现的新的市场风险、市场情形会要有更加充分、清楚的认识，但这不代表我们对这个行业的前景没有信心。可以说以前是黄金时代，现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，但行业发展的空间仍然很大。中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。这也会为“下半场”的选手们提供充分的发挥空间。

　　EW：怎么看近来房地产企业负债规模大、钱紧的状况？

　　MDQ：实际上这两年的现金持有比例都不高，龙头负债率在40%左右，一般企业甚至有60%至70%。而最近一年，房价上升的势头不及地价的上升水平，令在土地价格高的城市拿地比较多的开发商，负债率仍持续飙高。

　　并且，目前市场上有些企业的打法十分的有问题，现在银行贷款的窗口比较紧张，他们拿到比较贵的地后，不会去找他们，而是直接去找市场的“金主”，用股权质押的方式来融资。现在市场上有一些项目，开发企业的股权甚至仅占百分之几，大量的股权已经在金主手里。但金主的钱一贯不好拿，一旦这些项目在销售上遇到了问题，开发企业要承担的风险就非常大。

　　EW：2014年，银行发放房企开发贷款有什么新变化？

　　MDQ：今年银行放贷发生了几个非常有意思的细节变化。首先，以前银行每年对于房贷的发放都是有量化任务的，但今年没有，今年高层给银行整体划定了一个比例，银行放贷到一定规模就去做，不达到也无所谓；其二，今年许多大型银行都设立了专门评估房地产具体项目开发的部门，专门找一下熟悉房地产开发流程、以前做过相关业务的人去分析开发商申请贷款的项目，未来的发展前景到底如何。比如像是位于街对面两块地，为何甲公司是以8000/平米的价格拿到，而乙公司却以3万/平米的价格拿到？哪个项目会被列入白名单重点支持？哪个项目会被列入黑名单时常观察？

　　总而言之，这些变化都说明，在没有量化任务的情况下，银行对于发放开发贷款的业务越来越市场化了，他们现在的分析思想有点像是信托投资，选择越来越精细化。

　　EW：在这一轮市场变化中，房地产开发企业的阵营会发生怎样的变化与洗牌？

　　MDQ：这个从全国来讲，各地的状况都不一样，我就列举北京的例子来说一下变化。其实，2013年至今，从市场上拿地的趋势与变化，我们就可以分析出未来市场变化的一些趋势。过去几年，在北京土地交易市场上举牌的都是一些名企、国企、上市公司，但现在随着地价越来越高，市场越来越不理性，他们拿地的速度都已经温和放缓了，但也有一些企业是属于锲而不舍类型的，这类型公司在未来会承担多大的风险，我们过段时间再行观察就会得出答案。