上海：试水预售制改革 首次规定全装修现房销售

　　1994年我国出台《城市房地产管理法》，建立商品房预售许可制度，这项制度距今已实施近20年。尽管屡有存废之争，各地也一直在提高房屋预售的门槛，但并没有改革或取消这一制度。然而，上海5月30日出让的一幅位于城市核心位置的地块，却让业界看到了未来国家变革这项制度的可能性。

　　德佑地产提供给《每日经济新闻》记者的上述地块的预出让合同显示，地块内建成房屋未来不得预售，须以全装修现房销售。世联行华东区域总经理袁鸿昌说，期房转现房销售，反映了行业未来的发展方向，不仅会令房屋质量变得更有保证，也将进一步汰弱留强，使市场份额更为集中。

　　首次规定全装修现房销售
　　
　　被要求以全装修现房销售的这一地块位于上海市中心黄浦区的原世博会浦西场馆附近，南面紧邻黄浦江滨江绿化带，名为“黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块”，出让面积6885.2平方米，容积率1.4，出让底价3.55亿元，为纯宅地地块，起始楼板价高达3.68万元/平方米。

　　除了规定住宅面积必须100％全装修，且现房销售外，这一地块还规定要按照该建设项目住宅建筑总面积30％的比例配建保障性住房。

　　这些规定，在一定程度上增加了企业的开发成本。德佑地产研究部总监陆骑麟说，附近区域的新房目前销售价格在7万元/平方米左右。这一地块如果加工程造价、融资成本、税费以及配建30％保障房的成本，可能就要与周边的房价接近。

　　根据土地预出让合同，这一地块在正式交付一年内要开工，开工后三年内要竣工。这意味着上述现房的最晚销售时间会是在4年后。

　　袁鸿昌说，这将对开发商的资金周转产生比较大的影响。根据世联行此前的调查，商品房的预售款要占整个开发资金来源的45％，银行贷款则占46％，地产信托、基金等只占开发资金的9％。在这个背景下，可以预见开发商的资金压力。

　　也许正是因为上述原因，上海才选择在这样一幅小面积的迷你地块上“试水”商品住宅现房销售。陆骑麟说，上述地块面积较目前出让的很多住宅地块都要小，而且总价也不高，对开发商的自有资金占用有限。

　　根据上海业界人士的介绍，挂牌出让的商品住宅用地，规定必须以现房销售，这还是第一次。
　　
　　提高门槛还是政策信号？
　　
　　尽管仅是个案，但多位房地产行业人士认为，这可能会成为商品房预售改革的趋势。

　　克而瑞研究总监薛建雄说，实施新房的现房销售是和欧美接轨，对房地产行业长远发展来说是福音。之前在开发商比较弱的情况下，为了促进行业发展，政府允许预售。开发商在房子没建好的情况下就销售房屋，房屋的质量保障和安全完全靠政府监管，实际上是把风险和责任转嫁给地方政府。在未来，这部分责任和风险将重新由开发商承担。

　　袁鸿昌进一步指出，现房销售将成为未来趋势。它不仅能够最大限度地规避“烂尾楼”风险，也使得更多的开发商为了多卖房子提升房屋质量。由于现房销售将加大开发商的资金周转压力，会使得行业的洗牌加速。那种只赚不赔的时代会就此结束。只有能提供更高质量产品的企业，才有可能赢得未来。

　　不过，也有人不赞同这种直接取消商品房预售的改革思路。对海外房地产有深入研究的房地产专家蔡为民就认为，应该效仿欧美的商品房预售规定，在合同签署时，同意购房者按照房屋的施工进度支付购房款。

　　据《每日经济新闻》记者了解，欧美等国规定的购房款支付时间节点多达十三个，购房者在这十三个时间节点上如果对房屋的施工质量不满意，都可以按照合同规定要求退还购房款。蔡为民认为，由于购房按揭贷款要到正式交付后才会发放，保障了购房者的权力，同时也令开发商更为安心地盖好房子。

　　浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军认为，期房取消销售的可能性不大。因为这样会使供应量变小，老百姓更买不起房子。长期研究房地产政策，并为有关部门制定政策提供建议的上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，商品房预售政策，中央不会变化，上海也不会率先变化。克而瑞上海机构总经理李振宇则表示，这幅地块的现房销售规定，应该更多是为了提高门槛。