楼市下行趋势难改 地方松绑预期加强

　　导读：18日，国家统计局发布4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至2013年以来新低，26个城市房价环比止涨。4月本是需求恢复期，70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。这意味着楼市开始明确周期性调整，下行趋势愈加明显。

　　数据房价涨幅继续收窄

　　数据显示，70个大中城市中，新建住房价格环比上涨的城市有44个，下降的有8个，分别是杭州、宁波、温州、金华、安庆、赣州、无锡、惠州，持平的城市有18个。这意味着，已有26个城市房价出现止涨。环比价格变动中，最高涨幅为0.4%，最低为下降0.7%。

　　同比方面，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为13.6%，最低为下降4.4%。

　　二手房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有13个，上涨的城市有35个。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最低为下降0.8%。止涨城市升至35个，占比达二分之一。同比来看，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。4月，同比价格变动中，最高涨幅为12.0%，最低为下降8.3%。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。房价环比上涨的城市个数减少，持平和下降的城市个数增加。

　　从今年以来一二手住宅房价指数情况来看，整体下行趋势明显。目前，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。根据国家统计局数据测算的价格指数显示，2014年4月，70个大中城市平均新建商品住宅环比价格指数为100.06，较上月下降0.16点，环比降幅达到近25个月最大，同比指数为106.76，较上月下调0.94点；二手住宅价格平均环比指数为100.07，比上月下降0.05点，同比指数为103.70，比上月下调0.46点。

　　分化：三四线城市继续下行一线城市坚挺

　　进入4月，楼市分化进一步加剧，三四线和部分二线城市继续下行，一线城市和部分二线城市十分坚挺。其中，杭州和厦门更是呈现出“冰火两重天”景象。国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅中，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。4月份，同比价格变动中，涨幅最高的为上海，上涨13.6%，最低为温州，下降4.4%。与3月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，持平的城市有18个，上涨的城市有44个。房价未上涨的城市达到了26个，也是2013年以来最多的一个月。环比价格变动中，涨幅最高的是厦门和南京，上涨0.4%，最低的杭州，下降0.7%。

　　浙江板块普跌

　　在楼市整体下行的关口，不同楼市、不同区域的分化进一步加剧。如果说去年的分化主要在于一二线和三四线城市之间，那么今年春节以后，这种分化在一二线城市之间更加明显，以杭州为代表的部分二线城市由于库存高企，房价明显下行，而一线城市和厦门等部分二线城市价格仍相对坚挺。杭州楼市在4月下旬引发第二波降价，降价、低开、特价房等各种促销手段，层出不穷。

　　统计数据显示，一季度杭州楼市成交10112套，同比下降了37.8%。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，截至3月底，杭州市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，分别同比增加36.2%、32.6%。若按照前三个月平均卖3370套计算，杭州消化库存需要22个月，库存积压相当严重。

　　在杭州的领跌下，整个浙江板块均出现明显下行。由于民间资金雄厚，再加上实体制造业面临转型升级困境，过去几年很多资金逃离制造业进入地产等领域，因此尽管浙江城市规模不大，但不少城市房价却可以比肩大城市，价格虚高颇为明显。

　　在本轮降价潮中，浙江板块受到的影响也比较大。昨日统计局发布的数据显示，宁波新建商品住宅价格环比下跌了0.2%；温州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%；金华环比下跌了0.4%。

　　这是首次出现区域性降价。浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从点状分布演变到块状分布，调整速度明显加快。

　　在浙江之外，部分二三线城市也出现了环比下跌。例如最近传出因资金困局陷入破产危机的光耀地产，其所在大本营广东惠州环比下跌了0.5%。4月22日发布救市新政的无锡环比下降了0.2%。

　　下行趋势难改

　　在杭州领跌的同时，一线城市和部分二线城市仍然坚挺。4月，北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，上海环比上涨0.3%，广深分别上涨0.1%和0.2%。厦门和南京的涨幅最高，环比上涨0.4%。其中，厦门已经是今年以来连续第4个月领跑全国。

　　厦门高企的房价也传到了土地市场。在14日厦门的一场土地拍卖会上，两幅地块都以不低的溢价率成交。其中一幅地块经过数百轮激烈竞争，最终以总价31.96亿元竞得，楼面价为13136元/平方米，溢价率64.4%，成为厦门集美区新地王。

　　本轮下行并非因为政策因素导致的市场萧条，这也将使得本轮调整周期更长、更有深度，特别是非核心城市、非城市核心区都可能出现价格调整。三四线城市很可能继续陷入整体低迷，而二线城市中，库存严重或者人口导入放缓的城市，也可能出现再次降价。

　　库存的增加将很快导致价格调整。在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在经历一场大浪淘沙的分化。尽管各地救市十分频繁，但除非出台大规模的降准等政策，否则房地产下行趋势很难出现变化。而市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减，从目前市场情况看5月份也很难升温。

　　压力多地调控“松绑”难扭颓势

　　无锡、南宁、杭州萧山、铜陵、宁波、郑州、常州、天津等地分别从限购、补贴、减税、土地等多方面放松调控，以缓解现阶段房地产下滑程度。据中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市有6个。在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。

　　这些城市基本都是库存压力较大的城市，新出台的政策力度也相对温和，基本是在户籍改革或新型城镇化大框架下运作，未突破限购本身。他同时认为，在地方收入预期锐减的压力下，未来地方在总体“分类调控”大框架下，自主出台“托市”甚至“救市”政策的进程可能进一步加快。

　　与4月70个大中城市房价数据相对应的是，几天前，财政部和统计局先后了公布了前4月房地产市场其他相关数据。财政部数据显示，前4月，与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。而统计局的数据则显示，前4月，房地产投资额明显下行，房屋新开工面积大幅下降，商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较一季度继续扩大，4月降幅分别达到了14.3%和13.9%。

　　从这些数据来看，当前房地产行业情势很不乐观，压力较大。与此同时，房地产市场需求收缩、成交低迷的趋势短期内无法扭转，可预见后期相关税收收入必将下行。

　　值得注意的是，从现阶段来看，放松调控城市房地产市场仅有部分有所好转，更多的不但没有起色，反而仍在大幅下滑。

　　数据显示，5月上半月，天津、杭州、长沙、贵阳、南昌等地因政策扶持而出现需求释放的现象。以天津为例，4月底，天津出台新政，5月底前将停办蓝印户口，这一政策引发天津当地的楼市抢购潮，短时间内成交量暴增。数据显示，天津5月上半月同比大涨33%，而其4月的房地产成交同比还是下跌11.43%。

　　除天津外，其他调控“松绑”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南宁5月的成交量也由4月的同比上涨32.93%暴跌至同比下跌80%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，房价适度回落，并逐步回归理性，不管是对市场的健康发展，还是对购房人而言都是好事。但是，随着越来越多的城市房价回落势头的开启，尤其是一些三四线城市已经出现项目滞销、项目烂尾、开发企业倒闭的情况下，避免市场的大起大落则迫在眉睫。

　　但胡景晖指出，一方面，要避免楼市政策180度大转弯，由严厉限购转向全面救市，重蹈2008至2009年楼市调控的覆辙；另一方面，也要避免无所作为，任由楼市持续下行，危及整个宏观经济的运行。

　　趋势楼市进入周期性调整

　　对于现阶段楼市，2014年4月，全国70个大中城市房价进入下行周期趋势愈加明显。从今年房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长，原本属于需求恢复期的4月，全国70个大中城市房价下调却出现大幅度升级。

　　从数量和深度上看，4月房价环比下降城市数量较前两月有大幅增长，其中，二手住宅市场4月下降城市数量增长近6成，如果包含持平状态，非价格上涨城市数量已达到一半。一手住宅市场降价和止涨城市数量也接近4成。这种状态接近2011年二季度末市场下调时的表现。此外，大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营。二手住宅市场表现更为明显，4月降价城市中，二线比例超过了5成。

　　对此，中原地产张大伟认为，现阶段趋势明确，楼市开始周期性调整。“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，本次楼市是因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整”。“在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”张大伟说。“此次首次出现区域性降价，价格调整城市从点开始蔓延到块状，华东区域整体楼市出现颓势。”张大伟说，浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价，房价变化从之前的点状分布出现了块状变化，调整的速度加快。

　　张大伟认为，市场加速调整的可能性加大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市、人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。