预测：二季度楼市成交量会持续下降

　　房地产业一季度销售承压
　　
　　近日，A股房地产板块的上市公司纷纷披露今年一季度业绩，去年销售畅旺的市场在今年初却遭遇“滑铁卢”。根据高华证券对110家A股房地产上市公司业绩分析，2014年一季度负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平，那时正是上一轮下行周期房价普遍走软的开始。A股房地产类141家上市公司中，已有48%的企业资产负债率高于70%的“警戒线”。
　　
　　分析认为，若目前政策不变，二季度成交量会持续下降，将给资产负债率高企的房地产企业带来巨大风险。
　　
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　　四成上市房企预收账款下降
　　
　　一季度虽然并非传统的旺季，销售数据往往会较低，但值得注意的是，由于宏观调控带来的行业疲软，导致公司的财务压力渐显。
　　
　　据同花顺iFinD数据，申银万国行业分类中房地产类共141家上市公司，一季度末，经营活动产生的现金流量净额平均值继续减少，由去年末的-5.6亿元降至-6.98亿元，去年同期仅-2.13亿元；只有22.7%的企业经营活动产生的现金流量净额为正值，去年末这个比率是41.8%，这意味着有两成企业财务状况恶化。
　　
　　查询可见，在2008年和2011年行业下行时，经营活动产生的现金流量净额为正值的公司分别占比分别为31.9%和34%。
　　
　　销售疲软的另一表现在于，对房地产企业很重要的预收账款在下降。一季度末，41.8%的A股上市房地产企业预收账款同比下降，28.4%环比下降。此外，有37.6%的企业流动比率同比下降，51%的速动比率下降，即短期内变现偿还债务的能力有所减弱。
　　
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　　行业净负债率登上历史峰值
　　
　　资产负债率是衡量企业财务情况的另一指标，发现，上述141家企业中，一季度末资产负债率从去年末的64.24%增至64.38%，有22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至达到93.56%，去年末仅19%的企业在80%以上。事实上，业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴，已有48%的企业高于这个“警戒线”。
　　
　　高华证券报告数据显示，监测的110家A股上市的房地产企业净负债权益比在一季度末达到平均86%的峰值，是自2007年以来的最高水平，这一数字在2012年四季度仅62%，这意味着开发商面临的财务压力加大。
　　
　　报告还提到，一季度短期债务占总债务的比例为35%，较去年四季度的36%企稳，但行业整体债务水平环比增长了10%，净债务环比增长了20%。净负债率达到86%，为2007年以来的最高水平。
　　
　　兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位；行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。
　　
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　　开发商欲在二季度促销冲量
　　
　　根据国家统计局数据显示，今年一季度，商品房销售面积20.1亿㎡，销售额13263亿元，同比分别下降3.8%和5.2%。而广东省数据显示，今年一季度，广东商品房销售面积1653.46万㎡，同比下降8.2%；其中住宅销售面积1467.11万㎡，下降11.2%；商品房销售额1520.13亿元，下降5.5%；商品住宅销售额1249.56亿元，下降11.1%。
　　
　　合富辉煌（中国）首席分析师黎文江认为，受大环境影响，今年首季房地产行业疲软，“2013年时楼市旺，消化掉了很多需求，加上政策收紧，市场回落，甚至会比2011年末时更加低迷。”他分析，今年以来成交量下跌明显，除了房价超过购房者承受范围外，房贷利率高企、审批收紧、限购等都导致刚需购买者停步观望。
　　
　　“销货成为开发商们在二季度的目标，特别是对于要交成绩单的上市公司而言。”一位业内人士坦言，买家担心价格低不敢下手，开发商更怕之后价格走低，于是急着出货，“‘五一’期间已有部分开发商的项目在大力度促销，以吸引刚需买家。”
　　
　　对此，黎文江强调，若政策未有放松，则二季度房企肯定会进行强促以冲销量，“房价有望下降10%至15%。”可是，政策一旦放宽，成交量会即刻上升，房价也会随之攀升。
　　
　　楼市交易量下降库存微升
　　
　　高盛高华最新数据显示，截至2014年5月4日，已公布数据的35个城市的交易量周平均值较2014年4月份周平均值、2013年均值、2013年上半年均值分别低1%、22%、16%。年初至今，已公布数据的26个城市中有25个交易量下降，中值同比下降30%（截至4月27日当周的水平为-31%）。在销售均价方面，年初以来26个城市中有20个城市的房价同比上升（中值为+6%，截至4月27日当周中值水平为+5%）。
　　
　　而库存还在上升，截至2014年5月4日当周，被追踪的13个城市的总库存环比上升0.1%（截至4月27日当周上升1.6%）。从过去12个月滚动销售面积计算，13个城市的库存平均消化时间升至14.7个月（截至4月27日当周为14.6个月）。其中，长春、上海、杭州、宁波、深圳、福州、厦门和东莞的库存持稳；青岛、苏州和广州的库存上升；北京和南京的库存下降。