新政后北京土地市场退烧 土拍成交仅用7分钟

　　“930新政”后的北京土地第二拍，几乎成了近几年住宅用地成交速度最快的一次土拍。

　　11月2日下午，北京海淀北部地区整体开发”永丰产业基地“HD00-0401-0146地块拍卖出让，国企中铁仅仅经过9轮角逐，以21.5亿元竞得该地块，总共历时大约7分钟。

　　出让公告显示，该地块位于北京海淀北部地区，建设用地面积为43356.745平方米，规划建筑面积为91049平方米，挂牌起始价为19.9亿元。

　　需要指出的是，该地块是海淀住宅用地密集挂牌后的首次出让，地块全部为公租房与自住房，无商品房。根据出让公告要求，该地块将建有3.6万平方米的公租房和55049平方米的自住房。其中公租房套型面积控制在60平方米以内，回购价为2万元/平方米。自住房最大套型面积为90平方米，销售限价为3.5万元/平方米。

　　虽然北京土地日益短缺，但“930新政”后市场像被浇了一盆冷水，成交量骤减。同时，土地市场上开发商们拿地热情也在减弱。

　　从土拍现场看，仍然有很多开发商代表在土拍开始前一个小时就到场等候，但变化还是出现。现场显然没有不拿地就不能交差的紧张感，保利的代表甚至姗姗来迟，离土拍正式开始20分钟才到达。另外，中铁、首开、石榴、旭辉、万科、中铁建、保利和碧桂园8家房企都报名参与此次竞拍，但现场只有中铁、石榴和首开进行了角逐。

　　比较之前的8次住宅用地土拍，此次竞拍也表现得更为特殊。过去的8宗住宅用地中基本竞拍都在30轮以上，要知道连“930新政后”的首次土拍也进行了47轮的竞价。

　　但开发商们对此次土拍的结果似乎比“930新政后”的亦庄土拍更为满意。北京万科一位工作人员称，其相关部门对该地块的预期收益大概做了一个评估，乐观估计如果按照公租房预留4000元/平方米建安，地价分摊1.6万元/平方米，则自住型商品房的楼面价为28593元/平方米，这是基本保本的一个地价。“我们一致评论，比前一阵子亦庄那块地划算多了。”他表示。

　　中原研究员研究总监张大伟同样对该地块进行了成本利润估算，他以公租房按照成本5000元/平方米计算，最后自住房按照销售限价3.5万/平方米计算。房企开发后利润基本只能覆盖成本。因此他认为房企看中的是这无风险的30亿销售额（含车位等），同时由于北京多日未出地，房企拿地也是为了分摊管理成本。

　　需要注意的是，行业内已对北京楼市的降温达成共识，此次土拍显现出的土地市场退烧也是对共识的验证。另外，张大伟认为北京“控地价、限房价”直接打击开发商们拿高价地的预期和积极性，影响到未来售价市场，这再次给其他试点城市带去样本效应。

　　从目前北京的市场来看，房价或将有所降温，四季度涨幅明显放缓，尤其是自住房大量供应后，部分区域可能出现价格调整。

 

 

返回网站首页>>