李稻葵：限购只能短期内缓解房价上涨 还需治本之策

　　抑制房地产的资产泡沫，需要双管齐下

　　当前最大的潜在资产泡沫是房地产，当然，并不是说它一定是泡沫了。因为房地产是不是泡沫还取决于后续的经济增长能不能跟上，房租能不能跟上，可支配收入能不能跟上。如果可支配收入继续像今天一样跑赢GDP，房租继续能够跟GDP同步保持增长的话，那么，目前的这个房地产的价格会逐步地坐实。但是，如果房地产价格继续像过去那样，保持两位数地上涨，那么，房地产泡沫就将变成一个威胁中国经济最大的资产泡沫。

　　而抑制房地产的资产泡沫，可能需要双管齐下。一方面，房地产本身的一些产业政策必须到位。比如说，暂时性的各种限购政策可能是必须的，是降温药。但是，从长远来看，更重要的是我们整个宏观金融结构要改变。

　　中国经济目前是主要靠银行，靠发行货币，增加货币存量来给企业融资，也是通过这个方式来吸引百姓存款，未来应该大力发展高质量的债券市场，百姓的储蓄应该以债券的形式进到金融体系，未来很多企业的融资方式也应该是靠发债的形式。只有这样，才能把货币存量逐步置换成债券，一旦变成债券它的流动性就下降了，就不会轻而易举地跑出来冲击房地产市场，或者冲击汇率市场、股票市场，整个的金融体系就比较稳定了。

　　有分析认为，中央在货币政策环节提出抑制资产泡沫，意味着央行的货币政策要转向了，我倒觉得这个事儿还要打个问号。因为货币政策的影响是方方面面的，不仅影响房地产，还影响股市、影响实体经济和汇率市场。货币政策是一个牵一发而动全身的政策。不能由于房地产出现了问题，影响全局的货币政策就跟着走。就好像如果我们的身体局部出现了一个小的发炎，不能全身都吃消炎药，那样影响面就很大了。所以，最佳的方式还是局部的处理。
　　
　　限购只能短期内缓解房价上涨，还需治本之策

　　目前房价高最主要的原因，就是区域资源分布的不平衡。比如说在北京、上海等一线城市，大量的年轻人还在往里涌。为了事业的成功，他们宁愿忍受很高的房租，推动着房价上涨，反过来还支撑了房价的上升，这是第一个因素。

　　与此相反的是三四线城市人口在流失，房租在下降，空置业提高，房价上不去。同时，大量的货币存量在经济体系里面到处游逛。一会儿进入到股市，一会儿进入到房地产，一会儿冲击我们的汇率，这又是一个背景性的长期原因。

　　目前这一轮的20多个城市的限购政策，应该说短期内能够缓解房价上涨。但从根本上化解这个问题，还需要人口的流动和房地产供给要配合，同时，货币存量也要放下来。

　　房地产市场的确不能够、也不应该、也不会像过去那样恶性上涨，因为这种恶性上涨对实体经济打击是非常直接的。所以，我相信未来一段时间，甚至于两三年之内，房地产整个市场将会区域性的相对比较平静。

　　要想方设法启动制造业和民间投资

　　今年1到9月份，大概是十万亿的新增贷款已经出来了，非常高。其中，大概3万亿元是进入到家庭部门，是由家庭拿去买房子的。按揭贷款的量肯定会逐步地放缓。今年的最后一季度，包括明年，居民贷款的量可能要下来，因为房地产交易量会下降。

　　房地产交易量下降是件好事情，因为房屋贷款太多会直接影响居民的实际消费，每个月的可支配收入必须拿去还贷；另一方面，固定资产投资也要减少对银行的依赖。所以，我呼吁多发点债，去置换新增贷款的增速。

　　对房地产市场进行调整可能影响经济增长，这确实是目前经济运行突出的一个矛盾。从目前情况来看，今年前三季度的经济增长，其中确实有一部分是房地产拉动的，但是，明年这个因素肯定会退出去。

　　明年的经济增长肯定不能像今年一样这么依赖房地产。作为学者，我最希望的是想方设法启动制造业以及民间的投资。制造业和民间投资今年的1到9月增长速度太低，要下大工夫，要保证制造业和民间投资上来。如果短期内上不来的话怎么办？只有一个办法，还需要增加基础设施的投资力度，这个问题上我建议不要靠银行，而是多发债，包括地方债、国债，多发债，少贷款，这样金融结构才能调整。

　　中国经济再造奇迹需要克服的两个挑战

　　中国经济何时回升取决于什么时候能够拉动制造业发展以及民间投资增长的力度。这方面的工作取决于地方政府，以及经济部门官员的工作态度要转变。

　　目前一些地方相对比较消极，他们的重点是不犯错误，他们的兴奋点是避免一些纪律部门的调查，这种心态坦率地讲是非常不利于目前经济持续稳定和增长的。

　　我认为中国目前最大的问题是两个：一个是如何促进地方政府、经济官员与企业家的密切合作，同时要保持清廉的企业跟政府的关系，从而能够促进制造业和民间投资的恢复。这意味着，需要建立一个新的政府与企业的关系，让政府更好地为民间投资者服务。第二个挑战，汇率必须要稳定。汇率如果不稳定的话，那么整个的宏观稳定无从谈起。

　　我认为中国目前是低于增长的潜力在运行。比如设计时速是100公里，我们现在只跑到了80甚至于70公里，还没有释放出潜力。目前亟需激活制造业和民间投资，并且稳定汇率，我认为中国仍有继续创造奇迹的能力。

 

 

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