人性在房地产上的疯狂度无法计算

　　大家都知道牛顿说过这么一句话，我能算准天体运行的轨迹，却无法计算人性的疯狂度。据说牛顿因为买了当初大家都非常看好的南海公司股票，但最终由于南海泡沫破灭，牛顿巨亏了2万英镑，为此发出这番感慨。当前，中国一二线城市的房价也出现可观的涨幅，今年全球十大房价涨幅最大的城市中，中国就占四席，其中深圳和上海分居第一、第二。如果仅从房价收入比或房价租金比来衡量，这些大城市的房价早已高得很离谱了。那么，该怎样来理解当今楼市的疯狂呢？
　　
　　为何楼市与股市的估值总是偏高
　　
　　如果说，房价租金比(房价/年租金收入)相当于股市的市盈率，那么，房价收入比则有点类似于股市的市净率。 从目前看，中国主要城市的房价租金比大约为38.5倍，上海、北京、深圳、厦门、南京则均超过50倍，说明一二线城市的房价上升过快，导致市盈率快速上升。按照国际标准，房价租金比在16.7-25倍之间(或租售比=月租金/房价，在1：200至1：300之间)是房价的健康区间，也就是超过25倍就是存在泡沫了。如日本尽管是负利率国家，但房价租金比在20-25倍之间，属于价值投资区域。因此，中国大部分地区的房价都已经步入泡沫区域了。
　　
　　从房价收入比看，中国楼市的该指标也是领先于全球的。据国际货币基金组织的全球房价观察报告中说，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一，北京以33.32位居第五，上海以30.91位居第六，广州以25.85位居第十。
　　
　　实际上，不仅中国楼市存在泡沫，股市的泡沫也长期存在，即中国股市的整体市盈率和市净率水平长期处在较高位置。如目前尽管全部A股整体市盈率只有20倍，但市盈率中位数仍将近50倍，与中国一线城市的房价租金比一致，因为盈利率平均数是考虑权重因素的，由于大权重的银行等板块市盈率只有5-6倍，故很多高市盈率股“被平均”了，而市盈率中位数则更能真实反映A股的整体估值水平。这也意味着，中国股市的市盈率中位数要高于中国楼市的“市盈率 ”中位数。
　　
　　当今大家都在谈论楼市泡沫，但实际上股市泡沫要比楼市更大，只是因为股市早已从5100多点的回落了40%，但楼市却已经持续上涨十七八年了，期间并没有出现过大幅回调。不过，尽管股市的波动幅度一直很大，但若从长期且等权重持有A股的投资策略看，其复合增长率甚至高于中国房价的年化涨幅。最具说服力的案例是，若自2004年购买刚设立的中证500ETF，持有至今年8月10日的累计收益率为540%，年化收益率为17%，也跑赢上海房价过去8年的年化涨幅。因为该ETF以中小市值股票为主，故不受大市值股票的估值水平下移影响。即便是在2007年股市的最高点6124点等额买入所有A股，持有至今的收益率也达到168%。
　　
　　为何高市盈率的股票仍能长期维持如此之高的年化涨幅，核心原因是“资源稀缺”，这是证券市场的长期股票供给管制所致，即股票发行时常因股市的下跌而中断，发行规模的增长远低于货币规模的增长，存量上市公司中很多成为壳资源，通过不断注入新资产而提升估值，极少因经营亏损而退市。

 

 

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