信达地产押注地王前景难料 现金净流量连续入不敷出

　　信达地产股份有限公司发布公告，非公开发行的2016年二期30亿元固定利率债券于6日在上交所挂牌，年利率4.5%。截至2016年6月30日，其资产负债率已超行业红线高达85.60%。
　　
　　一年内狂砸300多亿元多次高价夺得地王，本低调无名的信达地产突然高调进入公众视野。但不尽如人意的中报成绩单，让此“地王制造机”陷入尴尬处境。
　　
　　中报显示，2016年上半年信达地产营收同比上涨41.83%，但上市公司股东应占净利同比下降44.66%。扣除非经常性损益后，净利更是同比大幅下降131%，亏损超7000万元。
　　
　　负债高企，借钱越多，利息支出越多、财务费用升高、净利润减少，这些连环反应已凸现。
　　
　　信达地产此前在回复《中国经营报》记者采访时坦承，项目拓展的投资力度加大，增加了公司的融资需求，相应的财务费用相应有所增加，客观上会给当期的业绩表现带来一定压力。
　　
　　扣非后净利同比下滑131.46%
　　
　　2016年中报显示，上半年信达地产营收30.68亿元，同比增长41.83%，归属于上市公司股东的净利润1.3亿元，同比下滑44.66%，扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润亏损7000多万元，同比大幅下滑131.46%。
　　
　　这是信达地产上市以来出现为数不多的亏损情况。
　　
　　公开资料显示，信达地产是中国信达旗下的房地产开发运作平台，实际控制人为国家财政部。最早以软件开发起家，2008年借壳上市，通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产。
　　
　　梳理其财报获悉，亏损迹象早在今年一季度已现端倪。2016年第一季度信达地产归属于上市公司股东的净利润亏损近1.5亿元，扣非后，归属于上市公司股东的净利润亏损近1.6亿元。
　　
　　对于此次亏损，信达地产解释，除了受融资使财务费大增影响外，由于结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平下降比较普遍，公司去库存促回笼的销售策略力度又有所加大，使营业收入的毛利率降幅较大。
　　
　　财报数据显示，信达地产2016年上半年房地产销售收入28.1亿元，同比增幅约42%，毛利率为19.9%，同比下滑约12个百分点。
　　
　　除亏损外，营收、回笼资金等大幅增长的情况下，经营活动产生的现金流量净额不增反降遭到质疑。
　　
　　数据显示，今年上半年信达地产实现房地产销售面积63.30 万平方米，同比增长26.1%；销售合同额62.31 亿元，同比增长32.4%，回笼资金54.16 亿元，同比增长42.1%。但经营活动产生的现金流净额为-3.4亿元。
　　
　　往年财报数据表明，该公司经营活动产生的现金流量净额“入不敷出”已连续多年。从2011年至2015年，该公司经营活动现金流量净额一直为负，分别为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。
　　
　　“地王”致穷 ？
　　
　　对于此次经营净流量“入不敷出”，财报里信达地产未作解释，就此等相关问题《中国经营报》记者致电并致函信达地产，截至发稿，未收到回应。但在业内分析原因离不开信达地产迅速拿地扩张。
　　
　　2015年以来，信达地产受关注指数迅速上升，从低调无名突然高调进入大众视野，一切要归于频拿地王。
　　
　　据悉，自2015年7月以来，信达地产共斥资350多亿元紧锣密鼓在多个城市拿下9块土地，其中7块为区域“地王”，仅今年上半年信达地产在上海和杭州摘得的三块地王就花掉210多亿元。
　　
　　而为何在2015年这个时间点加快市场布局？9月初信达地产回复本报记者采访时称，目的是顺应市场化趋势，优化项目储备结构，为公司长期持续发展提供基础条件。但在市场看来，此举为资产管理公司转型所驱。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，信达地产背后控股公司为不良资产管理巨头中国信达，信达地产的角色在调整，过去一直是服务于中国信达内部地产资源整合的角色，主要是收购一些房地产不良资产，尤其是成型项目的并购和改造。但与之前相比，目前金融机构油水不断缩减，转型迫在眉睫。
　　
　　新城控股副总裁欧阳捷曾分析称，不良资产的收购并不能为信达地产带来满意的销售额，而早期通过其母公司获得的土地储备影响力也在减弱，在一定程度上，上述双重因素促使信达地产不得不站到台前拿地。
　　
　　以信达地产公开的表述来看，高调拿地储粮，加大一二线城市拿地，主要是根据该企业“二五规划”的战略安排，正视当前区域布局中的局限性，结合既有区域深耕的要求，密切关注城市市场分化加剧的趋势。
　　
　　财务风险潜存 操盘经验不足
　　
　　公开数据显示，截至2016年5月31日，全国土地市场地王频繁出现，其中按照总价计算，超过15亿元的合计有105宗高总价地块，其中国企在地王市场占比超过私企。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟认为，出现地王潮，根本原因是资金潮下的资产荒。对于一二线城市来说，拿了地王的企业都将面临入市难题，成本压力风险非常大。
　　
　　数据显示，2016年上半年210多亿元的拿地资金远超2015年末信达地产净资产87.45 亿元。如此资金缺口，信达地产拿地的阔绰底气丝毫不减。但通过其超过行业红线的高负债率不难看出其阔绰的底气在哪儿。
　　
　　中报称，截至2016 年6 月30日，信达地产合并口径获得银行授信总额合计478.57 亿元。其中，已使用授信额度295.93亿元。
　　
　　9月5日，信达地产公告，非公开发行的2016年二期30亿元固定利率债券于6日在上交所挂牌，年利率4.5%，期限3年。
　　
　　记者梳理获悉，2016年上半年，信达地产分别以票面利率3.80%、3.50%完成公开发行债券合计30亿元。截至8月12日，又分别以票面利率5.56%、4.50%非公开发行私募债合计60亿元；同时还有20亿元的私募债尚待发行。
　　
　　大量举债直使其负债率不断上升。2015 年末，负债总额为434.39 亿元，资产负债率已达 83.24%，超过行业80%的负债率红线。截至 2016 年 6 月 30 日，公司资产总额为 596.31 亿元， 负债总额 510.47 亿元，资产负债率为 85.60%。
　　
　　土地成交集中，大量举债，利息增加，直接导致财务费用大幅增加。中报数据显示，2016年上半年的财务费用增幅高达193.26%。
　　
　　“低成本融资使拥有央企背景的信达地产不愁钱，举债买地容易，但伴随的财务风险和高价地运作面临的不定因素，是负债高企押注地王所要面临的风险。”严跃进称，高价地能否顺利回利受诸多因素左右。
　　
　　以6月份信达地产出资58亿元以平均楼板价高达3.7万元/平方米，溢价300%，摘得上海顾村地王为例。严跃进称，最典型的就是上海顾村这块地，本身并不是高端市场板块，但地价比较贵，潜在的购房需求如何寻找，是后续值得关注的问题。他表示，一线城市积极做投资，符合信达地产布局战略。但是一线城市优秀房企很多，信达地产此类投资会面临各类冲击。
　　
　　从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，一旦市场遇到调整，这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让。
　　
　　除上海外，信达地产其余6个地王分布在深圳、杭州、合肥、广州五个城市。除北上广深限购限贷等购房政策持续从严外，近期合肥等一些热门的二线城市也已出台限贷政策。严跃进分析称，从楼市后续走势看，合肥、杭州等城市限购的可能性非常大。
　　
　　如今对“地王制造机”信达地产而言，除了外部不定因素造成的风险外，企业自身对高端项目独自操盘运作的能力也是外界担忧的风险因素。
　　
　　证券研究机构分析，后续开发或引入在该地区操盘经验丰富的开发商共同开发。某种程度上信达地产是扮演一个财务投资者的角色。也有业内人士认为，不排除信达地产后续引入企业后中途退出的可能。
　　
　　2016年6月初，即上述上海地王拿下后，信达地产发文称，未来可能引进合作方共同开发，并表示有可能因此导致公司在项目中所占的权益比例发生变化。

 

 

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