富力断臂亚运城背后：合作权责难分 项目亏损

　　有市场消息传出富力决定退出前“全国总价地王”亚运城项目，而富力原先持有的20%股权由世茂、碧桂园和雅居乐、中海（原中信）平分。
　　
　　这一消息马上便被坐实。当日下午四点，富力地产主席李思廉在香港业绩会上证实了该消息。合作带来的权责难分，是富力退出项目的理由。但这个全国地王，历经6年开发依然没能给投资企业带来正现金流，却是富力退出项目的关键。富力一再下滑的毛利以及不断升高的借贷，都让该公司决心壮士断臂，即使在地王频出的今天。
　　
　　富力掀翻亚运城友谊小船
　　
　　8月24日下午四点，富力地产主席李思廉在香港业绩会上回应称，富力退出亚运城项目已和平签订了退出协议，退出原因是项目股东太多，不是很好，在合适的时候退出是比较好的选择。
　　
　　据了解，富力决定退出亚运城后，亚运城股东方由五家变成四家：世茂、碧桂园、雅居乐、中海，顶着“全国总价地王”光环的亚运城终于迎来首次开盘。大体量的项目吸引近5000市民前往广州花园酒店和富力盈信大厦排队抢房，并创下一天卖掉1000套、全年累计销售3900套的神话。
　　
　　但入市3天后，广州亚运城便被当头浇了一盆“调控”的冷水，不仅遭遇了“新国八条”史上最严楼市调控（二套房房贷首付比例提高至60%、本地2套房和外地1套房家庭将停购等八条调控措施），更是撞上了调控后房地产行业整体遇冷的冰山。
　　
　　此后亚运城的房价更是一蹶不振。从2009年至2016年近7年间，国内房地产市场起起伏伏，广州中心六区的房价也由均价13107元/平方米逼近30000元/平方米。同处番禺的洛溪、大学城、南站、市桥、大石等板块均价已突破20000元/平方米。
　　
　　其中，均价最高的大学城板块已经高达28000元/平方米，而均价最低的钟村板块也已经是2字头了。相比之下，亚运城房价却走势平稳：2010年，该项目首次入市录得均价为12489元/平方米，截至2016年8月23日，成交均价依旧仅为12051元/平方米。
　　
　　除了停滞不前的项目价格外，亚运城项目频频被曝出，业主退房、房屋质量、臭气扰民等问题更是让购房者望而却步。
　　
　　滞销滞胀的局面给项目带来了难以盈利的困境。按照富力地产主席李思廉2010年算的账显示：“如果按照拍卖这次是255亿元，政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从去年（2009年）开始付的地价的利息、再加上前期销售时策划投入，成本已超过了11800元/平方米。”
　　
　　数据亦显示，五家公司为开发亚运城项目各持股20%成立的广州利合房地产有限公司近年来一直处于亏损状态，2014年税后亏损人民币0.28亿元，2015年度税后亏损为人民币0.27亿元。
　　
　　富力的苦衷
　　
　　“连续数年的不盈利给参与开发亚运城的开发商带来不小的压力，但也还不至于要退出。如今地王频出的广州房地产市场，如果继续等下去，以目前广州房价上涨的趋势，项目的盈利可期。并且，亚运城依旧剩下200多万平方米的可售面积，货值高达300余亿元，这对公司而言，也会是不小的土地储备。”前述不愿具名的知情人士继续对《中国经营报》记者分析道。富力地产近年业绩表现平平、资金压力大这也成为其退出合作的另一大诱因。
　　
　　据了解，富力地产已经连续两年未完成年度销售目标：2015年富力地产全年总合约销售金额约为544亿元，离550亿元全年目标还差6亿元。2014年富力地产全年总合约销售金额约544亿元，依旧距离富力地产下调100亿元后的的全年业绩目标600亿元仍有超过50亿元的差距。
　　
　　市场大好的2016年里，富力地产在一众开发商中也是表现平平。2016年1~6月份，该公司累计完成销售额达297.9亿元，销售面积243.54万平方米，分别对比去年同期有44%和43%的增长。但和上半年多家典型房企的销售出现翻番的情况相比，富力地产的销售表现依旧不甚显眼。销售业绩完成全年目标600亿元的49.65%，远不如规模相近，模式接近的华南房企近70%、80%的业绩完成度。
　　
　　与此同时，富力地产的毛利率水平下滑也颇为明显。2016年1~6月，富力地产实现营业收入223.89亿元，较上年同比增长76%。毛利润为56.83亿元，同比增长52%；毛利率为25.38%，同比减少4.08个百分点；净利率为10.83%，同比减少2.54个百分点。
　　
　　富力地产的借贷也是与日俱增。截至2016年6月底，富力地产新增银行借款111.7亿元，利率介乎3.13%至7.60%；同时偿还银行借款92.2亿元。最终，贷款总额达1077.7亿元，较年初的824.4亿元增长近20%；净负债额由2015年年底的611.6亿元增加至704.3亿元，净负债与总权益比率由124%的水平，增加至154%。
　　
　　再融资虽然使得公司的资金压力暂缓，但高债务的积弊却正逐渐加深，日益增长的融资成本已经成为富力地产不得不正视的问题。2016年上半年，富力地产融资成本较去年的5.1亿元增加96%至人民币10亿元，利息开支总额增加15%。
　　
　　截至2016年上半年期末，富力地产现金233.89亿元，现金短债比为1.2，长短债务比由去年的1.7升至2.6。
　　
　　因此，富力地产决定对收购额外土地保持审慎态度，上半年仅在国内收购了合计总建筑面积为1，490，000平方米的土地，合计作价人民币55亿元。

 

 

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