我国购房杠杆未来还有多少提升空间？

　　我国居民家庭的还款负担已经较重，特别是在 2016 年按揭购房的居民家庭，还款负担率 39%，已经超过美国最高时期水平 32%，并接近日本资产泡沫时期的水平45%，未来我国居民家庭购房能否继续加杠杆，将取决于收入、利率和房价的综合变化情况。

　　我国居民家庭购房杠杆的历史与现状

　　我国居民家庭住房交易杠杆率：目前 36%，处于上升趋势。交易杠杆率定义为当期新增购房贷款金额/当期住房成交金额，可理解为贷款率。根据统计局、央行的数据以及我们的测算，我国当前新房交易杠杆率 27%，加上二手房后整体住房交易杠杆率 36%。

　　按揭贷款还款负担率：目前 39%，压力相对较大。考察当年使用按揭贷款购房的居民家庭，以按揭贷款启动时的利率，计算其每年需偿还的本息金额，并与其年均可支配收入比较，由此衡量当年按揭购房居民家庭的还款负担率。

　　根据我们的测算，2011-2012 年还款负担率在 20%以下，2015 年升至 28%， 2016 年将接近 40%。对于今年按揭贷款购房的居民家庭而言，若未来收入出现波动，还款压力可能进一步加大。

　　美国和日本的住房按揭贷款相关情况介绍

　　美国：次贷危机前后，交易杠杆率 100%、还款负担率 32%。美国是一个购房首付比例相当低的国家，住房交易杠杆率常年保持在 80%-90%，2007 年次贷危机前升至 100%(所谓的“零首付”，包括 interest-only loan 的产品)。还款负担率最高也是出现在互联网泡沫和次贷危机前，超过 32%。

　　日本：资产泡沫时期，交易杠杆率 100%、 还款负担率 45%。日本居民家庭住房按揭贷款年新增规模在进入 1980 年代后快速攀升，住房交易杠杆率 1974 年 为 37%，到 1987 年最高峰也逼近 100%(日本商业银行房贷贷款率通常在 70%-80%，且官方没有规定最低首付比例)。

　　还款负担率方面，根据日本央行以及我们的估算，在 1985 年签订广场协议以及 1986 年日本央行启动加息之后，日本居民家庭还款负担率开始快速攀升，最高达到 1989 年的接近 45%，资产泡沫破裂后才逐步回到 20%左右。

　　我国购房杠杆未来还有多少提升空间？交易杠杆不高，但还款负担已偏重

　　从宏观的层面分析，我们关注住房按揭贷款余额(以下简称 MDO，mortgage debt outstanding)与主要经济指标的对比。MDO 既是居民家庭的负债，也是商业银行的重要资产。截至 2015 年年末，我国 MDO 规模约 13.1 万亿元，截至今年上半年已升至 15.4 万亿元，预计到 2016 年年末将超 17 万亿元。

　　首先看 MDO/GDP：美国次贷 危机前最高达 80%;日本在 1990 年代泡沫时期升至 30%(此后继续上升至 40%，并保持稳定)。我国 2015 年为 19%。其次看 MDO/居民家庭年可支配收入：美国次贷危机前达 160%，目前在 110%以上;日本资产泡沫时期接近 60%，此后继续小幅上升并稳定在 70%。我国目前则处于快速上升时期，2015 年为 62%，预计 2016 年将升至 70%。

　　结论和判断：交易杠杆不高，但还款负担已经偏重。从宏观指标(MDO)和住房交易杠杆率来看，我国住房按揭贷款市场与美国和日本相比仍然有一定的发展空间。但是，我国居民家庭的还款负担已经较重，特别是在 2016 年按揭购房的居民家庭，还款负担率 39%，已经超过美国最高时期水平 32%，并接近日本资产泡沫时期的水平45%，未来我国居民家庭购房能否继续加杠杆，将取决于收入、利率和房价的综合变化情况。

 

 

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