楼市的危险味道：房贷创造纪录存款大搬家

　　7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，其中上涨的城市有55个，二线城市合肥、厦门、南京分别以4.9%、4.7%、4%领涨，北上广深四个一线城市中深圳环涨2.6%居首。

　　住建部政策专家委员会副主任顾云昌7月21日在海南三亚指出，下半年中国房地产市场会走稳，但全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

　　“当前的宏观大背景下，对于购房者来说，无论买涨买跌，再不买就什么都买不起了，落袋为安的房产比银行的存款更让人放心；但购买力就在那里，有价无市的疲态已经初步呈现。”地产专家段舒怀则告诉记者，对于开发商来说，房地产行业现在已经属于“高危”行业，不拿地等死，拿了地拖死，每一个地王都产生于战战兢兢的开发商群体中，最终拼的还是希望达摩克利斯之剑别落在自己头上。

　　房价高烧不下

　　家住广州天河某小区的陈小姐最近的换房经历，让人明显感觉到了房价上涨的暗流涌动：两天之内，卖房业主将出让价上调了整整10万元。与此同时，地产中介放出的二手盘均纷纷涨价。

　　广州中原地产一位一线中介人士称，受附近某大地产商推出新盘定价高企因素影响，周围二手楼价格纷纷上扬；在增城、南沙花都等不限购区域，新盘受到各路大资金光顾，部分楼盘甚至一日卖光。

　　业内人士指出，去年北上深等一线城市房价大涨时广州似乎波澜不惊，相对洼地效应下今年补涨的趋势明显。

　　而在深圳，房价涨幅已经出现区域分化，福田、南山、前海继续上涨，但龙岗、罗湖等区域已较去年高峰期放盘价回落幅度在10%。尽管统计数据涨幅坐头把交椅，但深圳二手房事实上已经量价齐跌，价格上涨主要是新盘和高端豪宅因素。北京和上海两地，房价虽然已经攀得很高，但依然在坚挺地上涨。

　　“在北京市场，总价低于300万的房子已经难觅踪影，无论商住还是普通住宅都一路走高，加上限购传言层出不穷，但凡有出手机会（资格）的购房者大都纷纷抢购，落袋为安的房产比银行的存款更让人放心。”段舒怀说。

　　国家统计局数据显示，6月份70个大中城市，新建商品住宅价格同比涨幅最高的是深圳、厦门、上海；其中，深圳涨幅高达47.4%。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别比上月增加7个和2个，但涨势有所放缓。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄，二三线城市同比平均涨幅仍在扩大。以合肥为例，国家统计局监测显示，虽然房价环比涨幅有所收窄，但在全国房价涨幅榜中，合肥6月份仍然以4.9%的增速再度位居涨幅榜首，而厦门排名第二、南京排名第三。

　　莱坊研究部主管纪言迅认为，深圳和上海这两个城市房价上涨都有其特征，“上海吸引银行和金融机构，而IT和开发商集中落户深圳；因此这两个城市住宅都有很强的需求，房价也有继续增长的趋势”。

　　第一太平戴维斯数据显示，全国各等级城市6月份住宅销售价格已经连续第4个月均出现环比上涨。不过除了一线城市环比上涨了30个基点外，其他等级城市环比的涨幅均出现收窄的情况。“如果价格增速继续放缓，五线城市的房价或开始转跌。”这家机构研究人员表示。

　　“面粉”反作用力

　　相较于不断飙涨的房价，全国土地市场价格也在疯狂上涨。

　　中原地产研究部最新统计数据显示，2016年上半年，北京合计出让了23宗用地，其中2宗棚户区改造、居住类合计7宗，成交金额为209.7亿元，商服类3宗成交金额为55.55亿元，综合类4宗，成交金额为91.35亿元。

　　“从土地成交历史看，2016年上半年，北京土地市场创造了多项历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年出让地块中，能够成为商品房住宅的部分估计仅有3000套。

　　鉴于此，张大伟认为，一线城市减少土地供应是趋势，仅有的土地成交也将全面“地王化”，对房价的影响也将非常大。

　　针对土地价格飙涨，以及不断上扬的房价，各地区也在出台调控政策，但依然不能阻止土地价格上涨的趋势。

　　合肥在6月底出台了比苏州、南京土地熔断更严厉的土地出让政策：20亿元以下的土地，一个月付清土地款；20亿元以上的，半年付清。合肥各区县拍出地王的，开发商必须在土地出让合同签订的一个月内一次性付清土地出让金。

　　分析人士认为，合肥出台的限贷政策一定程度上抑制了楼市成交量，因此房价环比涨幅较6月有所收窄。

　　南京也出台了调控政策。5月底南京相关部门通过其官方微博发布消息，南京对土地出让实行最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。但近期的土拍表明，南京的土地熔断机制，对过热的土地市场作用不大。

　　另一个热点是苏州。苏州4月举行的今年首场土地拍卖会，成为40多家开发商围猎的秀场，13幅土地拍卖的总价约250亿元，这些地块的平均溢价率达到2倍之多。

　　土地疯狂，与苏州房价的飞涨直接相关。去年7月份时，苏州平均房价只有1.2万元/平方米左右，今年3月苏州房子均价已经升至近1.8万元/平方米，目前已经超过2万元/平方米。

　　“销售市场持续的上扬，以及今年以来流动性持续宽松，进一步提升了土地市场热度。目前在东莞、廊坊、苏州等一线城市周边城市以及杭州、成都等重点二线城市，土地价格不断上涨。”世邦魏理仕研究部经理谢晨认为，这些土地价格的走高和地王的成交案例，又成为强化楼市未来上涨预期的信号。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，现在土地的集中度越来越高，且拿地王的公司比较集中，主要是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业，“开发商是在和央企搏资源、搏未来的生存空间。如果不做，就会被别人并购掉”。

　　“今天地王的成因基本上大家都认同，因为市场上钱又多又便宜。从某种程度上说，在利息越来越低的情况下，不拿钱是很吃亏的。过去12%-13%的利率都抢着拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相让。地王不断产生，一定会对房企运作模式发生很大的变化。”丁祖昱说。

　　段舒怀分析称，北京新推出的几幅地块再次刷新成交纪录，溢价都超过100%还吸引了数十家开发商竞价，再次验证北京的土地市场是卖方市场。顾云昌则预测，下半年中国房地产市场会走稳，全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

　　已成“高危”市场？

　　未来房价将走向何方？

　　顾云昌预测称，2017年，房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。

　　事实上，上半年的房价飙涨形式是产业，本质却是金融。

　　2016年以来，信贷延续扩张态势。今年一季度，新增人民币贷款4.61亿元；其中新增个人住房贷款1万亿，创下自2010年央行开始公布金融机构贷款投向报告以来的历史最高纪录。

　　北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为，除了信贷的扩张，实体经济投资的紧缩，股市投资的紧缩，以及一线楼市信贷的紧缩，则是二三线楼市突然暴涨的主要原因。

　　段舒怀认为，乱象只是表象，根源很复杂，要分析房价需要从土地市场（土地供给方），房地产商（房产提供方）和购房者（需求者）三个方面来分析。

　　“分析土地地价趋势可以从6月13日北京市委市政府的"发展北京城市全面提升城市建设规划水平"文件中看出端倪：推动城市规划建设向更加注重减量提质转变，五环路内严禁新增建设用地，严格控制建设规模，不难得出结论，至2020年北京土地供应只可能更紧不可能放量；所以，北京房价将持续上升。”段舒怀称。

　　段舒怀同时认为，房地产行业现在已经属于“高危”行业。

　　“除非北京继续吸引全国高收入群体进入，仅靠具备购房资格的购房者是承担不起目前的房价的，但北京严格限购政策让这种可能遥不可及，现在开发商拿地也是在赌不会接到最后一棒。”段舒怀表示。

 

 

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