央企扎堆狂造“地王” 疯狂抢地背后为哪般？

　　又是央企！中粮溢价236%拍下上海新场地块 郊环外房价直冲6万
　　
　　连续两天，一线城市连出两家“地王”。
　　
　　6月首日，央企信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。
　　
　　昨日下午，中国电建地产集团有限公司和广州方荣房地产联合体以82.8亿元总价拿下深圳龙华区上塘地块，刷新深圳年度总价“地王”，业内预估该项目建成后的销售价格将突破7万元/平方米。
　　
　　为何央企、国企不惜天价拿地？“地王制造”的背后是真热还是虚火？
　　
　　拿地凶猛：信达一块地花光全年销售额
　　
　　在上海豪夺顾村“地王”的信达地产为A股上市房企，其母公司信达资产隶属财政部，是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，被业界戏称为“钱袋子”。信达地产过去一年内在各地疯狂制造“地王”，据统计，近一年以来，信达（或以联合体名义）先后在全国各地高调夺得近10幅地块，其中7幅是地王，合计涉及资金近400亿元。
　　
　　信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元；并且30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。因此信达地产可以说是人、钱具备，只欠项目。
　　
　　不过，该公司2015年的财务状况并不靓丽，期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元，净利润8.13亿元，两者相差-51.59亿元，公司称主要是报告期内因规模扩大，新增土地储备所致。
　　
　　今年来一半高价地被国企买走
　　
　　实际上，信达地产激进拿地并非是央企孤例。自去年以来，一批央企、地方国企在土地市场表现十分活跃，并且拿地非常大手笔，造就了多个"地王"。
　　
　　中原地产研究部统计数据显示，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总价为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%，也就是说超过一半的高价土地都是被国企买走的。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出了15幅地王。
　　
　　据克而瑞房地产研究中心观察，2016年初至今，21家被允许从事房地产业务的央企中，至少有一半表现得异常活跃，无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模，水电系（鲁能、电建、葛洲坝）和铁路系（中铁、中铁建）在房地产板块的投入力度变化最为明显。
　　
　　据统计，鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”，它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元，抢得9幅地块。
　　
　　央企为何热衷“抢地”？
　　
　　一大批央企、国企为何纷纷不惜成本在土地市场上出手？背后是否有其深层次原因？克而瑞研究机构的一份最新分析报告就提到，在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下，更多的并购、重组案例会在央企中发生，总量惊人土地资源或将有新的归属。
　　
　　对于央企而言，板块整合的最大影响无疑是人事变动。尤其在区域和集团管理层面，一旦团队合并，必然会出现职务重叠的情况，因此当前展现出的实力越强，则越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。也就是说，国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟则认为，目前市场的“地王”制造者基本都是“上市公司+国企”，这个群体资金实力更强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。过去一年房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也助长了很多企业“赌性”，国企在土地市场表现得更加激进。
　　
　　据记者梳理总结，央企、国企敢于高价拿地，主要源于以下几点原因：
　　
　　1、国企的融资成本相较民企要低不少，资金成本优势非常明显；
　　
　　2、绝大多数央企或国企旗下产业众多，在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产，以某央企拿下的城北某地块为例，正是因为该地块就是该央企旗下一家子公司的厂房所在地，相较于其他房企，该央企拿下该地块有天然优势；
　　
　　3、由于很多央企并非以地产为主营业务，地产业务占比很小，利润考核也往往不高，更多的是其他方面的考虑；
　　
　　4、国企拿下高价地后，往往会选择跟一线专业房企合作，借此学习他们的开发经验。
　　
　　必须遏制炒地炒房风气
　　
　　持续攀升的一线及部分热点二线城市楼价，带动了土地市场行情的火爆。实际上，不单是央企，很多房地产企业在一二线城市拿地欲望都非常强烈，造就地价的溢价率都较高。
　　
　　针对二线城市房价过快上涨、土地市场“高烧不退”现象，新华社刊文指出，必须遏制地方政府炒地、投机资本炒房的风气。《人民日报》则称，部分省市去库存过程中推高楼价并堆积信贷泡沫。
　　
　　“退房令”发出6年并未真正见效
　　
　　由于近期央企频繁举牌拿下一批高价地，央企是否应该进入房地产市场再度成为讨论热点。事实上这个问题国资委早在2010年就明确要求，78家不以房地产为主业的央企要清退房地产业务，仅留下16家主业为地产的央企，也就是俗话说“得有牌照”，后来，获得牌照的央企增加到21家。如今，六年多时间过去了，这纸“退房令”实施的情况如何呢？
　　
　　21家央企2011年获国资委批准成为可以进入房地产的央企：
　　
　　梳理公开资料可以发现，六年多时间里，那些属于清退行列的央企尚没有完全退出地产市场。就在去年的10月21日，中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见，特别指出“还有9家三级企业从事房地产开发，有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位清理整顿房地产业务，并于今年9月30日前完成其余企业退出或转型。
　　
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产行业牵涉面较广，多方利益比较难平衡，“退房令”并没有真正意义上完成，目前依然有很多央企在直接或间接地参与到房地产开发。

 

 

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