北京学区房暴涨之谜：16万人抢五千个入学名额

　　2014年11月27日，江苏南通一处房地产楼盘醒目的促销广告：“名校就在家门口”。。
　　
　　今年北京市各区上学政策的另一大变化是，非京籍学生入学越来越严。比如，石景山区规定，持有《北京市工作居住证》（俗称“北京绿卡”）的非京籍，今年将不再享受京籍入学待遇。再比如，丰台区规定，以后对于非京籍学生父母的工作和租房情况，每年都要动态审核。
　　
　　自从2014年北京启动“教改”以来，每年4月公布的各区入学政策，成为所有京籍和非京籍家长们最为关心的事情。
　　
　　北京各区的入学政策，每年都会略有调整，但唯一不变的是“就近原则”。对家长们来说，如果想让自己的孩子消费到优质教育资源，那么在相应优质学区有一套房子，成为最保险也几乎是唯一的选择。
　　
　　《中国教育报》曾公布的一组数据显示，2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中，京籍学生大概10万名，非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学，只能接收大概5000名学生。
　　
　　一边是16万人的潜在需求，一边是5000个优质学位名额，这是北京优质学区房市场价格一路高歌猛进的主要原因。
　　
　　而且，随着二孩的放开，上学需求将进一步放大。北京师范大学的几位学者在一篇论文中预测，2015年-2025北京市小学生入学人数将在现有17万人的基础上逐年增加，最终稳定在25万—30万人。
　　
　　就近原则，也是国际上通行的义务制教育入学惯例。只不过，由于北京这样的超级城市入学需求和教育资源供给严重失衡，各区政府对适龄儿童的容纳能力有限。最后只能是在就近原则的前提下，根据是否有房子，以及房子位置来进行学位资源的分配。对政府来讲，这是无奈之举。
　　
　　北京2014年教改政策的出台初衷，其实是为了打击特权生等灰色上学渠道，推动教育均衡化。
　　
　　教改后价格快速上涨的学区房，本身就数量特别有限。灰色渠道被堵死，市场的力量开始起作用，并最终反映到学区房价格上涨上。
　　
　　从以钱、权、优择校到以房择校
　　
　　在北京家长圈小有名气并兼职做入学咨询的无言。《意见》取消了共建生制度，并提出要控制特长生招生。
　　
　　无言认为，2014年的教改，某种程度上是回到了1997年的大派位时代。
　　
　　对家长们来说，2014年教改之后，孩子上小学，只能按照就近和免试原则提交入学申请。于是家长住在哪，决定了孩子能上什么样的小学。
　　
　　而上中学则采取单校划片和多校划片两种方式。单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口接收片区内所有小学毕业生入学。多校划片是根据学生所填志愿，对报名人数少于招生人数的初中，实行学生直接入学。对报名人数超过招生人数的初中，以随机派位的方式确定谁能入学。
　　
　　但无论是单校还是多校划片，同样跟家长房子的位置直接相关。可见，2014年北京教改之后，在优质学校招生范围内，有一套房子，对于家长们来说，是最有效和最保险的上名校途径。
　　
　　供需失衡的畸形学区房市场
　　
　　北京清华同衡规划设计研究院技术创新中心曾受北京市委办公厅委托，做过一个关于北京学区房的调研报告。该报告的结论显示，目前北京的优质教育资源主要分布在东城、西城和海淀几个区。其中，西城和海淀两区占据了过半的重点学校。
　　
　　该中心副总监王鹏对南方周末记者表示，北京优质学区房的价格走势，独立于整个北京市房价市场，任凭北京房价涨跌，这些重点学区房的房价“稳健上涨”。
　　
　　这份2015年9月完成的报告显示，当时西城的重点学区房以均价60560元/平米的天价占据首位，其次是东城区的58964元/平米。接下来是海淀区（50498元/平米）、朝阳区（40652元/平米）、丰台（33838元/平米）、石景山（32181元/平米）。
　　
　　这只是重点学区的均价水平。实际上，核心学区房和普通学区房的价格差异巨大。同样是来自该报告的数据显示，人大附小对口小区均价最低49756.26元/平米、最高85257.41元/平米，而实验一小对口小区均价最低48937元/平米，最高180012元/平米。
　　
　　并且这些核心学区房绝大多数是居住功能十分脆弱的“老、破、小”，上述报告显示，西城1990年以前建成的房屋占到了53%。
　　
　　在2014年教改之前，一提到学区房，主要是指东城、西城和海淀这些“老破小”的房子。
　　
　　但2014年教改后，学区房的概念迅速扩大了。按照2014年教改，每个小区都对应有一所小学。所以，理论上来说，只要你在北京有一套房子，都可以称为学区房。只不过，很多小区对应的小学，往往质量一般，甚至属于老北京人嘴里说的“渣小”。
　　
　　虽然学区房的概念变大了，但追求优质教育资源的家长们，依然把目光锁定到那些对应着“牛小”的“老破小”。
　　
　　由于北京市的优质学校大都分布在城中心，而这些地区基本不再批准新建商品房项目。所以家长们几乎不可能在核心城区买到新房了，也意味着优质学区房市场的增量空间被堵死，只剩下存量市场空间——二手房市场。
　　
　　如今，这个供给被严重压制的优质学区房市场存量市场，正在遭遇进一步的压缩。
　　
　　比如，今年海淀区规定，幼儿园升入小学开始正式实行房产“六年一学位”政策。这意味着，很多优质学区房，在一夜之间丧失了学区房的功能和价值。这让本来就供应紧张的优质学区房存量市场，一下子又萎缩掉不少。这些房子要等六年后，才重新具备“优质学区房”的资格。
　　
　　京籍非京籍都得“拼房子”
　　
　　目前北京的家长分为京籍和非京籍两大群体。2014年北京市教委的统计显示，2014年北京市约有16.06万人参加小学入学信息采集，其中非京籍人数约占40%左右。2015年略有下降。
　　
　　对于京籍家庭来说，按照新教改规定，上什么样的小学，主要是家长拿着户口本就近登记免试入学。但户口之外，房子对上学的影响很大。
　　
　　比如京籍人士集中的西城区，对于京籍学生，去年的规定是，只要户籍在西城区即可申请就近入学，但今年规定除了户籍在西城，还要实际居住在西城。尽管没有规定必须是买房还是租房，但从去年的实际入学效果来看，有房子有户口的能得到优先安排。
　　
　　以北京西城区的黄城根小学官网公布的2015年小学入学政策为例，由于该小学片区适龄儿童过多，所以将适龄儿童按照四种情况分类。其中，在本片区有户口，且孩子法定监护人有房子的，列第一顺序，并按照入户时长排名。第二顺序的是有户口，但房子是四老（爷爷、奶奶、外公和外婆）的，按照入户时长排名。第三顺序是没有户口，但法定监护人有房子的，按照拿到房产证的时间来排。第四才是考虑有户口但没房子的情况。从第三条和第四条来看，有户口的不如有房子的。
　　
　　由于小学是义务教育，没能进入黄城根小学的学生，会被安排到西城区其他学校就读。
　　
　　对于京籍学生来说，上初中同样绕不开房子。以西城区2016年的入学政策为例，要在西城上初中的话，要么孩子是在西城上的小学，如果你没在西城读小学，那么你就得是北京户口或者西城户口，同时还要在西城实际居住赵钰琳看来，北京的学校，在硬件设施上已经相差无几，关键是在校长和教师队伍等软件上，存在很大的不均衡现象。他对南方周末记者提到了解决教育不均衡问题的“山东模式”——对教师队伍进行“区管校用”。
　　
　　山东模式也叫县管校用，即打破教师铁饭碗，县里招聘管理教师，学校跟老师采取合同制。
　　
　　但“区管校用”这种靠政府的行政力量来人为调配教师资源的模式，在北京不一定能推行下去。因为北京好学校里的教师不愿意去普通学校。
　　
　　“优质学校的教师身份，是一种隐性福利。”北京大学老教授协会基础教育研究与发展中心副秘书长庞洪兰对南方周末记者说，前年北大附中要招9个老师，光报名的就有1400人，其中来自北大的博士生就有200多人。
　　
　　在赵钰琳看来，北京学区房上涨的关键是优质教育需求的供需矛盾，关键是要加大对民办教育的支持。
　　
　　赵钰琳去日本考察后发现，日本的经验有三条。一是公办学校在硬件和软件上都标准化。但中国是硬件标准一致了，软件标准差别很大；二是日本民办教育很发达，为市场提供了更多优质的教育资源；三是日本对教育的投入很大，高达6%左右。目前对教育投入对GDP占比上，世界平均水平是5%左右，中国是4%左右，美国是7%左右。
　　
　　实际上中国人对于优质教育资源的需求，已经不那么在意到底是公办还是民办。比如北京大学老教授协会基础教育研究与发展中心，在深圳合作办了一个中学，一年招生80人，学费一年15万元，由于能描绘出学生6-10年后的样子，这个中学吸引了几百人疯抢学位。

 

 

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