土地使用权“续费”之争：去库存或受影响

　　部分地方居民住宅土地使用权到期事件还在持续发酵。昨日，国土部、浙江省国土资源厅组成了联合调研组赴温州调研指导住宅土地使用权20年到期的延长问题，但尚未指明具体解决方向。目前，业界对于到期土地到底是否应补缴土地出让金、补缴标准如何确定等均存在分歧，各级政府亦基本未给出明确答复。

　　如何“续期”

　　近日，网上盛传温州部分住宅土地使用权已到期或即将到期，需要补缴几十万元的土地出让金才能继续拥有产权，不过，随后温州市国土局马上对此事进行了回应，承认使用权到期现象在当地出现，但对于到期产权如何“续期”，国家尚未出台相关实施细则，收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读。无独有偶，同样存在使用权到期问题的深圳也从权威渠道发布消息表示，仅在1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地，可以免缴地价顺延至国家法定最高年期，但这一日期后签合同的土地如何续期、是否需要缴纳地价等问题，深圳正在研究制定相关政策。可见，政府部门目前对于大多数到期、即将到期使用权土地如何续期还拿不出最终决定。

　　资料显示，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制；而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。目前关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有40-50年，但温州、重庆、深圳、青岛等地出于减少缴纳土地出让金降房价、方便商住混合型土地产权管理、历史遗留等因素，出现了20年、30年、50年等不同年限的产权。

　　出让金之辩

　　在业内看来，之所以从中央到地方均无法马上出台应对措施，就是因为对于“续期”政策社会争议较大，甚至有愈演愈烈之势。

　　在提到是否应该补缴土地出让金时，有专家坚持表示“没必要”，因为过去几十年各地土地出让价格大多出现了较大变化，“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施”。浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。此外，中国政府网上的互动栏目中，昨日也有观点直接提出，按照现在的土地评估价续费是非常不合理的，因为现在新建小区多为小高层，容积率高，把高地价平摊到20年前的低层住宅上不合理。另外，最近十年，不少经济发达地区地价涨幅非常快，而居民工资增幅没有同步，让百姓为地价涨幅买单会增加社会矛盾，不利于稳定。如果国家需要老百姓承担高额土地续费，将不利于房地产市场交易流通，势必影响相关税收。

　　另一方面，也有不少专家认为，补缴土地出让金才是社会公平的体现，“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补缴出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的”。中国社科院经济所研究员汪丽娜表示。

　　市场闻风

　　“从未来发展的角度看，到期土地续期补费已成必然。”中原地产首席分析师张大伟表示，确定了缴费续期的政策方向后，我国房地产市场走势将受到明显影响。

　　多位分析人士都承认，随着我国大多数住宅土地产权慢慢接近规定年限，这项政策对于楼市的影响也在悄然释放，张大伟进一步分析称，尤其是对于部分年限已经过半的二手房，续期费用的高低将直接影响房屋的交易价格和市场走势。不过，这也就意味着，如果补费额度普遍较高，住宅作为投资品的价值将大打折扣，我国房地产市场上的投资、投机性需求将被明显遏制，与此同时，部分高库存地区的去化速度可能也将因此放慢。

　　“未来，土地使用权到期是迟早需要面对的问题，从顶层设计入手制定实施细则，不让地方政府各行其是，确保公平统一才是解决问题的渠道。”某房地产行业知名专家建议，政府采取使用权到期后改收房产税是相对“细水长流”且容易被接受的模式，不至于短期给产权所有人增加太重的负担，而长期难找到切入口的房产税也能有序开展起来。

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　　北京土地使用权到期还有40年

　　日前，住宅土地使用权到期现象频出让各地居民担忧不已，昨日，北京市国土局明确表示，本市按照国家相关规定，住宅土地出让年限为70年，目前北京最早出让的住宅用地到使用年限届满还有40多年，因此，北京暂不存在土地使用权到期问题。

　　公开消息显示，1992年，北京市人民政府颁布《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》，标志着本市开始实施以出让为主的土地有偿使用制度。随着日前温州、深圳等多地都被曝出有住宅用地土地使用权需要续期的消息后，越来越多城市和地区的居民开始担心起自己购买的住宅是否也涉及这一问题，处于楼市回温“第一梯队”的北京亦是如此。

　　北京市国土局表示，按照国家相关规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。目前尚未出台关于土地出让期限届满续期的具体实施细则，以后北京也将按国家有关规定并结合土地出让合同的相关约定进行研究制定。

 

 

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