87家房企借债2.3万亿元 近四成资产负债率超70%

　　房地产行业的杠杆依然在走高。

　　截至4月18日，记者根据Wind资讯统计数据发现，按照申银万国房地产行业分类，沪深两市有87家上市房企公布2015年年报，其负债合计为2.34万亿元，与2014年的1.93万亿元相比，上涨了约4100亿元，同比上涨21%。

　　值得注意的是，在上述87家上市公司公布业绩的房企中，超过六成房企总负债同比增长率为正，而近四成房企资产负债率超过70%。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，仅从上市公司角度来看，资产负债率梯队变化幅度并不大，整体负债规模虽增加，但资产规模也在增加。不过，从整个房地产行业来看，杠杆仍在加大，尤其在二套房贷款比例降低、开发商、第三方机构提供的首付贷等交易规模增加后，金融风险有所提高。

　　负债规模上升

　　根据Wind资讯统计数据显示，在上述87家上市房企中，33家资产负债率超过70%，11家超过80%；2014年同期，在A股142家上市房企中，63家资产负债率超过70%，占比为44%。

　　其中，记者注意到，资产负债率超过80%的有11家，占比接近13%；在70%-80%的有12家，占比接近14%；在60%-70%之间的有20家，占比约23%；50%-60%之间的有14家，占比为16%。

　　从具体企业来看，万科A以4750亿元负债暂居首位，与去年同期的3925亿元相比，同比上升825亿元，但其资产负债率为77%，与去年持平；资产负债率榜首者为鲁商置业，为93%。

　　“上市房企积极借债，其实是公司债发行制度放宽的结果，尤其利率比较低。对于房企来说，通过借债来实现新债偿旧债、给既有项目补充流动资金等有积极的作用。”严跃进向记者表示，从实际情况看，这也会促使房企新一轮战略扩张节奏的加快。负债规模的增加，财务杠杆的运用，说明有利于后续中长期资金的可持续供给，但也会促使房企偿债压力增加，甚至引发公司内部的财务风险。

　　另外，在严跃进看来，从行业平均值来看，75%的负债率符合房企资金密集型性质。但在持续高负债的模式下，房企的盈利水平并没有得到提升。

　　置换高息债

　　过去一年，公司债发行规模爆棚。2015年，上市房企总计发行公司债约3000亿元，与上年相比，暴涨18倍。

　　对于大规模发行公司债的背后：利率低，置换高息债或是首要因素；其二，由于海外融资成本上升，国内融资成本下降，房企融资纷纷回归境内，同时可避免汇率风险；第三，公司债期限与房地产项目开发周期相符，运用灵活。

　　“敢于扩大借贷规模，靠高杆杠运营的房企，实际上在这一波房地产规模扩张中尝到了甜头。”一位房企高管向本报记者透露，“我们公司老板经营理念比较保守，在行业调整期内，并没有大幅借债，然后去拿地。现在回头看，或许错过了扩张的好时机”。

　　事实上，今年一季度也延续了去年的发债热潮。据中国指数研究院监测数据显示，今年3月份，房企发生融资67笔，累计融资金额合计2213.63亿元，金额较上月大幅上涨，涨幅约195.82%。其中，单笔融资不少于20亿元的有36笔，融资单笔最高为300亿元。

　　值得一提的是，3月份发行公司债再次成为房企融资的主要途径，融资34笔，金额达1275.81亿元。3月11日，富力地产通过发行公司债融资300亿元，成为本月单笔融资之首。

　　然而，高杆杠运营的背后，资金链风险已有所显现，尤其三、四线城市中的中小房企较为严重。在库存量巨大的三、四线城市中，土地成本是逐年亏损的，加上建安成本、人工成本等必要成本，开发商已无利润可言，若想增加附加值，换取利润，则面临的是无人接盘的市场，降价割肉依然难以脱困。

　　“未来的房地产市场，股权并购案将再度增加，这是加杆杠带来的后遗症，也是行业兼并重组的自然发展。”某业内人士向记者直言，然而不可忽视的是，资金成本的侵蚀，土地成本的严重超负荷等因素，将导致行业利润率的提升将越发艰难。

 

 

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