四维金融：三四线城市房价为何冰冻 土地制度是命门

　　刚刚结束的两会，中国房地产的两极分化成为关注的话题，住建部部长陈政高在记者会上说，把两极分化作为中国楼市的一大特点，他认为楼市分化日趋严重，在中国楼市库存严重，去年年底库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%，当然，库存主要集中在三四线城市。

　　现在高层对于中国房地产的政策，核心就是去库存，现在看来主要是去三四线城市的房地产库存。中国三四线城市房地产的房地产大约从2013年进入疲软，至今没有复苏迹象。不论是货币政策还是其他行政措施都施行了，近期高层还出台了税收优惠和首付降低的政策，但是三四线城市房地产仍然不为所动，成为当前经济领域的大问题。

　　而于此同时以深圳上海和北京等一线城市的房地产却如火如荼，中国房地产的结构性分化，而目前基本还是通过货币信贷这样的宏观政策，其调控结果往往与预期背道而驰，这让调控者不知所措。

　　有些地方也出台了一些差异性的政策，比如安徽最近就出台将鼓励农民退出宅基地进城购房。安徽省提出，对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民，进城购买商品住房(含二手住房)的，当地政府可按其退出合法宅基地的面积，给予一次性购房奖励，补贴标准由各地根据具体情况自行确定。

　　安徽省住建厅房地产市场监管处相关人士介绍说，这一新政对已自愿退出宅基地的农民不强制进行户籍转换，同时，农民还可继续保留农村耕地承包经营权、集体资产收益分配权以及其他宅基地的使用权。退出的宅基地在还耕、还林后，新耕地、林地的经营权仍继续归农民所有。

　　安徽提出，将支持农业转移人口市民化，把在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围，并对在城镇有稳定就业的农业转移人口，实行灵活的住房公积金缴存政策，连续缴存住房公积金达到一定时限的，可申请住房公积金贷款。

　　安徽省出台的政策是看起来对农民是非常优惠的，但是也受到舆论的差评，因为如果判断房地产价格已经在高位的话，那么为了去库存，这是让农民接最后一棒，是为政府、开发商解决问题，没有考虑到农民的利益。

　　不过这个评价的前提应该是房地产价格是否已经到了顶部。然而资产价格是很难判断的，因为它综合受到各种因素的影响，其中最主要的是宏观经济的发展。不过在中国，由于政府控制力强，房地产市场又对经济社会发展产生举足轻重的作用，政府将会权力保护房地产市场，所以如何判断房地产价格未来走势，基本不是人的智商所能达到的。

　　安徽的做法让人想起前几年被叫停的有些地方收回农民土地，然后分配给农民城镇房子的做法，当时名之曰新城镇建设，后来因为反弹太大而被叫停，此次安徽的做法显然要比这个模式更关注了农民的利益。

　　地方政府这种做法为什么一直存在，这事实上就让人想起三四线城市房地产价格为什么萎靡不振，没有像一线城市那样飙升。有人把这个归之于三四线城市房地产库存高企，供需失衡所致。

　　不过这个逻辑是有问题，供需是一个动态过程，如果供给能够和需求相配，则不存在库存过高的问题。三四线城市房地产过剩，说明供给过高，需求没有消化。但是相比之下，中国一线城市的供给事实上最近几年也是增加的，但却出现持续牛市，则主要是其需求旺盛。那么相对一线城市，三四线城市主要是需求不足。而需求不足往往有两个因素决定：一个是收入，一个是人口。

　　一般而言，中国一线城市主要是服务业发达，第一产业和第二产业一般都分布在三四线城市。最近几年中国经济最大的特点正是第三产业服务业进一步扩张，相应其从业人员的收入看涨，则一线城市居民收入是增加的，或者降幅不大，而三四线城市的第二产业和第一产业持续萎缩，尤其是钢铁、煤炭、化工等等基础性的产业更成为非常严重的过剩产能，缺乏持续创造价值的能力，这直接影响了三四线城市居民的购房有效需求。

　　同时，人口因素对购房的需求也非常重要，中国最近几年的人口流动趋势是，二三线城市人口向一线城市流动，三四线人口流向二线城市，农村人口向三四线流动。前两个环节目前还在进行，但是农民工进三四线城市脚步其实在放慢，一个是一二线城市对他们更有吸引力，他们可能选择一二线城市，因为经济发达，就业机会多，另一个是大多数农民事实上没有足够的购买能力去三四线城市购房。

　　农民为何没有购买能力呢，当然是收入低了，中国农民的劳动生产率可能是世界最低者，改革开放几十年，收入主要是去城市打工得到的劳务费。一般而言，打工收入仅至于糊口，很难去城市置业购房，置业购房者寥寥。

　　中国农民进城购房的路就被收入堵死了，这里最重要的是，不同于其他阶层和职业，中国农民手里没有变现的资产。按理来讲，农民农民，自古以来手里最重要的资产应该是土地，他们手里能够变现的资产首先是土地，土地如果能变现，至少能够去银行抵押融资，这是其进城购房的最佳途径。然而在中国，农民是不占有土地资产的，他们祖祖辈辈劳作的，借以生存的土地从来就不是他们所有，而是集体的。多年的土地改革，对农民的土地融资抵押变现的能力没有丝毫突破，这导致大规模的土地不能货币化，也不能证券化，农民看着土地不能变现，直接形成了农民进城购房的断层，三四线城市房地产于是就不得不卡壳了。而安徽省最近的做法以及多年前被叫停的让农民洗脚上船的做法，事实上都是在目前土地制度的框架内做出的腾挪而已。

　　在中国这样一个几千年的农业国，土地被寄予了过多政治意识形态的色彩，土地是全民的，是集体的，但不是农民的，中国的土地除了政府拿来为城市扩张，并收取庞大的土地财政以外，事实上大多还是没有货币化，没有商品化，还停留在自然经济的状态，被一些头脑

　　冰冻的人名之曰“农民的社保”。而在现实的经济状态下，农民的保障根本就不是土地，而是自食其力的打工。

　　一个好的制度，主要是释放资产的活力，比如人口的流动，土地的流动等等。中国的农业土地尤其是宅基地不能流动，资本不能进入，农民不能依靠土地进行抵押融资，这部分资产已经被锁死，不能创造价值，形成农民固守在农村的局面，而三四线城市开发的庞大的商品房就成为不能跨越的喜马拉雅，严重阻碍进一步的城镇化现代化的脚步，更严重威胁中国经济和金融的安全。

 

 

 

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