上海楼市热度难减 杠杆高企是大概率事件

　　价值32亿元的楼盘短短几小时之内售罄。位于上海市虹口区的瑞虹新城六期的第二批房源开盘，与去年10月的第一批房源相比，同一个楼盘短短四个月间竟涨了13％。

　　这不是孤例，易居研究院的数据显示，2015年上海楼市涨势惊人，一年平均涨幅达到17.6％，最高的区域能达到60％。随着房价高企，购房者恐慌情绪蔓延，日光盘层出不穷。

　　流动性过剩、供求失衡，都推动了上海这一轮房价涨势，杠杆高企、投机炒房、中介乱象等问题涌现。

　　需求、价格已被严重透支，如未出现有效的调控政策，楼市热度难减。

　　疯狂楼市

　　“心理变了，就什么都变了。”

　　“早知道房价会一下子涨这么快，去年贷多少款都该拿下套房。”刚参加工作三年的陈羽告诉《财经》记者，她和父母从去年就开始陆陆续续看房，家里住在外环浦东金桥，为了工作方便打算再添置套市区内环的一居室自住。从满目的二手房看起，七八月份的时候，看中了一套静安区的老房子，总价250多万元。1997年建的老房子，房子比较老旧，胜在地段不错。那会离年头已经涨了10％左右，那边牛市5000点的余温还在，这边上海的楼市刚刚热起来，大部分的人还是持观望态度。

　　但是和房东谈价的过程中，陈羽却遇到了不少麻烦，房东再三跳价，一开始要加5万元，陈羽同意了，但房东又不肯卖了，一个月内就涨了15万元有余。看中的几套房子，房东都是频频跳价，也是打算置换到浦东的大户型，房东见房子一路涨，对自己的房子自然是咬定不放松。

　　这一折腾，就耽搁到2015年底了，这时的上海楼市已是一片疯狂。静安区的远中风华园以略低于市场价的价格放出18套小户型次新房，几十家中介带来了上百号购房者，在远中风华总部熙熙攘攘地排成长队，抽中了签才有买房资格，18个名额，上楼签约，房子还没来得及看一眼就全部成交。总价近500万元的房子以令人咋舌的速度卖出，隔了几个月，链家上面挂出来的价格，比起购房价已经涨了接近50％。

　　位于瑞虹新城附近的链家中介人士告诉《财经》记者，他们分管的区域内，不过是个位数的楼盘，年后一天就能成交两套二手房。这在几年前，是完全不可想象的。

　　受访的多位购房者表示，买房对他们来讲，似乎已经成为了一种冲动型消费，一天之内甚至几个小时就可以决定下来，签完合同的心情是“有点懵”，顾不上思考这个决定是对是错了。房价要涨的论调加速着这轮疯狂，买房潮已经推动着大家往前走。

　　某外企的白领李玲2月底在浦东买了房子，隔了两天总价就涨了26万元，她直言，“这种感觉曾经也有过，是去年初我闭着眼睛买股票的时候。”

　　在房价日益上升的同时，开发商对于拿地和开发楼盘却并不积极。今年2月的供应面积已较2015年最高点下降了90％，上海多个楼盘在年前称停止销售，隔几个月再推盘。新房每平方米均价并不十分高，但都是大户型，总价惊人。

　　二手房市场乱象丛生，炒房，房东随意跳价，价格直逼新房市场。新房则一房难求，动辄千万元，地产商捂着土地不开发，或者改变土地性质来增加住宅供应量。房地产市场的供给端在待价而沽，没人知道会涨到什么程度，又都确信着房价会一路上扬。供给严重不平衡导致需求端像是待宰的羔羊，只能任由房东坐地起价。

　　“心理变了，就什么都变了。”中原地产高级经理欧元登告诉《财经》记者。

　　在流动性过剩、供给失衡等愈演愈烈的市场下，亿翰中国董事张化东告诉《财经》记者，部分不规范的中介行为在推高房价上起到的作用，也不容忽视。

　　链家去年推出了限时“签赔”的服务，即与房东签订独家代理协议，在限定的时间内帮助房东根据约定的市场价格出售房屋。如果链家无法按时完成交易，将赔付给房东500元到5000元不等的赔偿金。同样，房东如果无法履行协议，也将向链家支付一定金额作为服务费。

　　欧元登认为，限时签赔的服务在之前是绝无仅有的，并且极有可能成为抬高房价的推手。通常链家的房源定价比其他中介的价格虚高5％左右，而当独家代理数量达到一定比例后，便可操纵价格，甚至垄断某一小区的房源价格。

　　王雪，本地人，家里是以小置大，需要先卖出现住的80平方米小户型，房子非常热销，挂出两天就有人来买，买方付了定金，但筹不到余款，只得作罢。结果中介不肯归还屋主的房产证，声称要房产证只能拿钱来赎，买方给了几万块钱，中介还是不肯还，最后王雪只好出了几千元息事宁人。

　　上海的楼市已经从买方市场，变成了卖方市场，甚至变成了中介市场。房价一路扶摇直上，在这过程中，任何一点风吹草动都将引发蝴蝶效应。

　　杠杆助力

　　楼市杠杆，银行信贷是其一。P2P或者中介等推出的互联网金融产品如首付贷等，挑战了银行的房贷安全线，也加大了楼市里的杠杆

　　欧元登告诉《财经》记者，他经手的所有客户都需向银行贷款才能买房，至少六成以上的杠杆。

　　在外资行做房贷业务的刘方泉也证实了这个数据。相应地，银行也比较乐于在房价上涨周期中放房贷。房贷属于抵押性贷款，违约后可以将房子拍卖，在这轮涨势中，对银行是稳赚不赔的生意。而且房贷向来是银行贷款中资质最佳的，在小刘工作的大半年时间里，坏账为零。

　　央行上海分行的数据显示，2016年1月个人住房贷款增加346亿元，环比多约增140亿元，同比多增243亿元。上海1月楼盘成交总额为480亿元，银行贷款对于成交量有滞后效应，不过大约估算，银行信贷杠杆约占总成交额的六七成，属于合理范围。相对于发达城市，比如香港、纽约等，八成左右的银行杠杆比例，还是略低的。

　　但与过去几年相比较，住房贷款已是飞速增长，处于高位运行的状态。2012年新增月平均住房贷款只有15亿元，2011年则是18亿元。迅速蹿高的房价，是新增贷款数额激增，银行信贷比例却不高的原因。

　　房价收入比是用来衡量居民收入是否能够支撑房价的重要标准，易居研究院研究总监严跃进表示，房价收入比超过6就可视为泡沫区。2015年全国的房价收入比为7.2，上海为21，遥遥领先于全国水平。这说明房价上涨，老百姓(41.970,-0.34,-0.80%)不吃不喝，要20年才能够买得起33平方米的房子。

　　楼市杠杆，银行信贷是其一。P2P或者中介等推出的互联网金融产品如首付贷等，挑战了银行的房贷安全线，也加大了楼市里的杠杆。按照目前上海购买首套房最低30％的首付计算，购房的杠杆比例是3∶10，在此基础上如果通过首付贷减少一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为3∶20。搜房网旗下房天下理财网站的数据显示，首付贷是它推出的贷款产品中最受欢迎的一种，已经有接近20万人投资，贷款数额不设限度。

　　除此之外，中介垫资等影子银行层出不穷，加剧了楼市中的杠杆波动。自去年4月链家理财平台上线以来，月成交金额均为十几亿元以上，最高今年1月达到了25亿元。大多是针对普通购房者借与贷的短期理财产品，用来垫资房屋交易过程中的赎楼、尾款以及过桥贷款等。

　　中介过桥贷款等属于信用贷款，贷款利率均在10％以上，存在潜在的违约风险。以链家首付贷产品为例，2015年总体规模为3亿元，目前已经完成了1.8亿元的回款，余额仍有1.2亿元未收回。

　　监管层亦在加强中介首付贷风险管控，截至3月8日，链家、我爱我家等房产中介的首付贷业务已暂停。

　　央行行长周小川之前表示，中国个人住房贷款占银行总贷款的比重相对偏低，将来可以给予银行更大的自主权来决定具体政策，其中包括定价以及调整首付比例。监管层对于宽松银行房贷的倾向性明确，银行信贷放开，也可以减少监管不及的小额房贷业务的风险。

　　但是戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏告诉《财经》记者，无论对刚需或者改善型需求，上海三成首付是一条底线，如果跨越这条警戒线，极有可能成为次贷危机的温床。

　　多层杠杆高企，在水涨船高的楼市中，无疑推高了风险。中介的场外配资可能会通过促进成交量来推升房价，然而，并不能左右这一轮价格上涨。首付贷的出现早在几年前就已经开始，民间借贷在之前也比比皆是，归根结底，房价飙升，带动了一众首付贷们的疯狂。

　　政策两难

　　新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场，二手房疯涨进一步推高了新房成交价格

　　近年来货币超发造成的流动性过多是一个宏观背景。广义货币增长率太快，人们要想保值只能把钱从银行里拿出来投资，国内投资渠道又有限，股灾之后，唯一的途径就是楼市。

　　而近半年上海的供需情况也偏紧。从库存来看，截至2016年3月6日，上海的商品住宅存量为10537184平方米，以过去半年（2015年9月－2016年2月）的商品住宅月成交面积（1419397平方米）为计算标准，去化周期为7.4个月。自2015年11月起，市场已连续4个月处于供不应求的态势，2016年2月的供求比仅为0.19∶1，为2011年限购以来的单月最低值。

　　在这样的背景下，上海土地市场出现飞涨。过去半年中，土地的拍卖市场频频出现高溢价地块，在成交的73块土地中，溢价率超过50％的25块，超过100％的11块。所占比例与去年同期相比均高出约15％。楼板价高于周边在售楼盘的均价的现象屡见不鲜，这在相当程度上刺激了客户的购买情绪。

　　新房供应紧张和价格上涨也带动了二手房市场，二手房疯涨进一步推高了新房成交价格，市场情绪在循环的刺激下变得异常高涨。

　　全国“两会”期间，如何抑制房价再成焦点。住房和城乡建设部部长陈政高表示，在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上，将增加土地供应面积。伍惠敏表示，上海的核心城区可开发用地稀缺，即使有地块进行拍卖，楼板价也将居高不下。土地的增供将主要集中在郊区的土地上，但由于近半年土地市场高位运行的惯性作用，新增土地供应的拍卖仍将保持较高的溢价率。

　　上海已经出台了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，主要是提高小面积、特别是市中心小面积户型的比例，意在提高市中心的土地使用率。但从近五年市中心项目的成交情况看，面积小总价可控的情况下，极有可能出现单价提升的情况。此外，市中心的基础设施的饱和度已经很高，增加了市中心住宅的容量，势必对基础设施提出更高的要求。

　　在上海，增加供应效果不大，政府也只可能在首付和限购上做文章。伍惠敏认为，在全国降低首付及利率的背景下，上海仍有可能适当地提高改善型住宅的首付比例及利率；在限购方面，也有可能提高购房的社保年限，以面对在上海工作生活更为稳定的购房人群。

　　至于更大胆的举措，比如改革土地招拍挂制度和开征房产税，对于这一轮楼市降温尚起不到直接作用。

　　戴德梁行的判断是，如果2016年GDP保持约7％的稳定增速，房地产市场的增幅通过各种调控政策控制在此增长幅度以内，则房地产市场仍属于可控范围内的平稳上涨。未来究竟增长和政策调整的效果如何，尚待观察。

 

 

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