广州楼市推去库存新招：首套契税按区划分

　　作为一线城市的广州市，在去年房价跑输北上深之后，终于出手了。

　　2月24日，广州楼市释放消息称，在本市购房将按照“区唯一”条件，享受首套房契税优惠。即在广州市天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城区，本区无房的购房者，可以按首套房交契税，不看其他区域。

　　广州亿达按揭服务有限公司资深信贷顾问熊女士告诉21世纪经济报道记者，该消息已经获得房管局多个窗口确认。目前在广州市多个区域开始实行，没有实行的区域也将很快与全市统一实行该项政策。

　　作为发文相关方的广州市地税局办公室相关工作人员则回复记者称，目前暂时并未收到相关文件。

　　对此多位广州市房地产业内人士向21世纪经济报道记者称，目前的情形应该是“还没有相关文件，但案卷已经可以操作了。”而该政策对于广州市而言，是自2008年以来发布的促进房地产交易的去库存创新政策。

　　另有地税部门工作人员透露，广东全省除深圳外，都将执行这一政策，即买家在广东各个城市买房，只要所在区域没房，就可以享受首套房契税优惠。

　　在2月19日出台的契税新政中，广州市作为一线城市，关于二套房的相关优惠并没有被惠及。仅购买首套房144平方米以上者，可以享受由原来3%降低至1.5%的政策红利。此次政策出台，则令广州市购买二套房在90平方米以下者，可享受由3%降低至1%的优惠；对购买90平方米以上住房者，可享受3%降至1.5%的优惠。

　　另有地税部门工作人员透露，广东全省除深圳外，都将执行这一政策，即买家在广东各个城市买房，只要所在区域没房，就可以享受首套房契税优惠。

　　克而瑞集团旗下房价点评网首席分析师肖文晓提醒记者，该税收新政惠及人群有限。在“限购令”控制下，广州市仅有本地户口人士可以购买第二套房，因此该政策惠及面限于原广州户口的跨区置业二套人群，符合减免对象的人群至少可以节省1.5%-2%的税费。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌如此评价前述新政：“2008年以来，广州没有出台一个有利于房地产市场交易的政策。这个政策的出台，对去库存、对活跃市场会有所作用。对市场预期影响也是正面的。”其续称，该政策会助推大户型、改善型需求。

　　在一线城市中，广州市去年以来房价涨幅可谓平稳。

　　根据易居研究院统计，2015年北京、上海、广州、深圳四个一线城市的房价分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米。对比2007年，2015年四个一线城市房价分别上涨了138.0%、203.2%、33.5%和159.5%；同比2014年则分别上涨了8.1%、17.6%、0.5%、33.5%。

　　究其原因，广州楼市供求去年以来相对平稳，且“同城化”导致需求外溢，反而减少了中心区交易。从城市产业结构而言，一线城市中，广州是商贸城市，产业相对低端，也是不及北京、上海、深圳之处。

　　因此从去年而言，广州楼市实则处在结构性去库存阶段。前述多家机构统计发现，广州市2015年平均去库存周期在10-11个月，在历史上属于较长水平。

　　肖文晓告诉记者，业内认为市场去化周期超过12个月时，会有库存过多的危险，可能会有降价压力；周期在8个月以下，则房价有很大概率上涨；8-10个月是健康合理的市场；10-12个月则偏高，但也不会降价，属僵持阶段。

　　阳光家缘网站显示，截至2月24日，广州市商品房可售总面积约为886万平方米，未售面积1856.3万平方米。

　　龙斌分析称，当前广州楼市可售库存量达到历史次高水平，未售数据也显示未来1-2年内广州市供应量较大。这意味着广州楼市目前供应充足，不存在供求矛盾。

　　“同城化”政策外加是限购城市，则令广州市内购房需求外溢至佛山、清远等地。

　　肖文晓称，广州市需求更多由本地常住人口支撑，缺乏外来需求，以居住为导向的市场，缺乏投资炒作氛围。因此，在去年北京、上海、深圳房价领涨时，广州市房价上涨基础并不大。

　　而对于2016年的广州房地产市场，受访业内人士均认为，不太可能出现暴涨形势，但上涨趋势可以确定。

　　肖文晓计算道，“按照去年一手住宅套均177万元的总价计算，平均可以节省2.7-5.3万元税费，相当于给广州户口的二套房买家发了个大红包，按照去年15150元/平方米均价，可以多买2-3平方米的房子。”

　　其称，该政策会让市场产生政府“托市”的预期，对于接下来市场升温有直接帮助，3月份房价亦有望随之出现涨势。

 

 

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