房企蜂拥一线城市“抢地” 土地狂欢背后或风险聚集

　　中央经济工作会议所提“化解房地产库存”、“适当降低商品住房价格”，对于“地王”频出的京沪房地产市场而言，显然不是其一个频率段里的声音。

　　在三四线城市库存压顶、房企全力回归一线城市的背景之下，京沪土地资源的稀缺已影响到房企的中长期布局。对于开发商来说，京沪土地不是不贵，而是不得不拿。由此，尽管高层为房地产去库存绞尽脑汁，但今年的土地市场特别是在京沪两地却尤不缺“地王”，土地狂欢盛宴成了流水席，“逢拍必地王”、“面粉贵于面包”甚至成为一种常态。“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿。现在拿地，得吃了药才敢去。”有开发商戏言。

　　但一个残酷的事实是，2009年前后京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未“解套”，一时风光的背后，是难以言说的痛。

　　面对2015年京沪层出不穷的“地王”，业内担忧的是，在地价的推动之下，京沪两地住宅正在趋于豪宅化。在今年楼市需求集中释放、行业投资数据尚不乐观的情况下，到2016下半年，市场是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面？“地王”项目能否安然？

　　狂欢

　　今年京沪两地“地王”迭出，土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满，截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元

　　“价格实在是太贵了！竞拍到一半的时候已经超过了我们的接受底线。”这是10月20日北京丰台区樊家村地块竞拍现场疯狂的一幕。当天，在经历了73轮的激烈争夺之后，央企葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建4.1万平方米保障房面积的代价，将丰台樊家村地块收入囊中，溢价率50%。经测算，加上配建部分的成本，该地块最终商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，不仅创下北京今年以来楼面单价的新高，也刷新了内地住宅用地成交价格的历史纪录。

　　樊家村地块的骇人高价，只是今年北京土地市场高潮迭起的一个缩影。根据北京中原地产的统计数据，在北京今年前11个月成交的100宗土地中，有25幅地块楼板价超过3万元/平方米，其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之，未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上，甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。

　　这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满。截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。若加上位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区7幅预计年内出让、总起拍价67.75亿元的土地，北京全年土地出让金超越2000亿元即为大概率事件，将创下历史最高纪录。

　　相比北京，虽然上海今年土地市场相对理性，但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据，截至12月15日，今年上海经营性住宅用地总成交46幅，总成交金额944亿元，其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年，故从成交数量、成交金额来看，今年都未曾超越去年，但从溢价率水平来看，今年溢价率超过100%的土地有8幅，占全年出让总数的17%，超过去年的12%。

　　上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中：现场12家房企竞标，经过数轮争夺，最终由信达地产以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积，这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米，刷新了上海住宅楼板价的纪录。

　　隐忧

　　房企蜂拥一线城市“抢地”，土地狂欢背后的风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实

　　“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢，背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下，房企纷纷涌至一线城市抢夺土地，风险或许由此聚集。

　　在京沪两地一些“地王”迭出的区域中，不乏市场争议者，争议最大的非丰台区莫属。在北京今年的土地出让中，作为城六区一员的丰台可谓“出尽风头”。由于丰台区域是目前北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，在土地资源较少且以郊区供地为主的格局下，显得尤为稀缺。正是由于这种稀缺性，导致2015年北京成交的9幅楼板价超5万元/平方米的高价地块，丰台区独占4幅，最低楼板价超出4万元/平方米，最高则达到7.5万元/平方米，“面粉贵过面包”已是常态。

　　11月2日成交的丰台南苑乡地块是这些高价地块中颇具争议的。该地块挂牌出让起始价55.6亿元，最终为华润招商华侨城联合体所得，代价是83.4亿元、再配建5.7万平方米公租房。经业内人士测算，除去配建的公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅的楼面价高达5.6万元/平方米，比此前一周成交的南苑A地块楼面价高出了6000元/平方米。如此高的楼面地价，意味着未来该项目售价必须超过10万元/平方米才有一定盈利空间，而目前该地块周边的在售商品住宅项目“天恒金融街公园懿府”成交均价仅在4万元/平方米。

　　“丰台区作为市场热点区域，房企竞争较为激烈，短期内同区域拿地成本区别较大，抑制了项目发展灵活度。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示，在国企集中推动下，区域价值会有整体提升，丰台区来年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供应集中的情况下，用远高于周边项目的成本参与同区竞争，必定会成为该项目竞争的短板，不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块，其竞争压力巨大。

　　类似现象在北京今年尤为普遍。11月13日，限购政策最严格的通州台湖惊现“地王”——楼板价高达3.8万元/平方米，预示着其未来售价要高达每平方米8万元左右，而周边目前最好的洋房产品售价仅有每平方米4万元左右；紧接着，11月16日，顺义仁和镇两地块被北京城建斥资49.89亿元拿下，溢价率50%，再创区域楼面地价新高。据测算，顺义两宗土地的楼面价分别为3.3万元/平方米和3.4万元/平方米，较周边小区二手房成交价格2万-2.2万元/平方米左右高出50%以上。

　　在相对理性的上海土地市场，“地王”的诞生亦伴随着质疑之声。以新江湾城宅地为例，不少业内人士认为，新江湾城板块原本定位高端社区，周边项目以大面积户型为主，而信达此番高价拍得的新江湾城宅地要求配建保障房面积占20%以上、中小套型住宅面积不得低于60%，这些限制与板块定位根本不符。另据记者了解，以“上海最后一片湿地”作为卖点的新江湾城，事实上多年来一直有业主为环境污染而投诉奔波，导致区域内楼盘的入住率不高，缺乏人气。

　　据上海易居房地产研究院院长杨红旭测算，新江湾城“地王”要想不亏钱，未来项目精装修公寓单价必须超过8万元/平方米，叠加产品则必须在10万元/平方米以上。按照房地产周期规律、豪宅价格走势和新江湾城本身的规划缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价几乎不可能上涨五成。

 

 

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