中小房企寒冬：选择现在离开还是以后离开？

　　一面是房企频频公布业绩飘红成绩单、一面是房企高管因业绩压力纷纷离职的消息传出，房企业绩似乎总是“说也说不清楚”的话题。

　　目前，已经公布销售业绩的房企已超过20家，这20家多数为行业标杆房企，大部分已经完成或者接近完成2015年销售目标：从同比数据看，除绿城等少数企业外，基本都做到了同比大幅上涨。

　　但一些中小房企的生存空间仍在持续恶化。其中，华联控股、嘉凯城、铁岭新城等房企业绩下滑严重，凭借最后一月“咸鱼翻身”的可能几乎为零。

　　龙头房企业绩无忧

　　从已公布的房企业绩来看，多数房企基本完成年度销售目标。

　　其中，万科以2282亿元排名榜首，恒大地产以1723.9亿元紧随其后，刚公布业绩公告的保利地产前11个月实现签约金额1338.36亿元，暂列排名榜第三位。刚刚公布业绩的碧桂园在今年稳定了千亿元规模，实现销售额1156.6亿元。按照碧桂园年初制定的2015年全年业绩目标1350亿元计算，前11个月达标率为85.67%。

　　从增长幅度来看，在这四家千亿元级上市房企中，恒大同比增长率超过30%排名第一，万科增长幅度达20%，这对于销售额超过2000亿级的企业来说实属不易。保利同比增长12.08%，碧桂园为11.2%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，大部分已经完成或接近完成了2015年销售目标，从同比数据来看，除了绿城、富力等少数企业外，基本上做到了同比10%以上增长。

　　恒大今年的表现的确很猛，在将销售目标由1500亿元上调至1800亿元之后，前11个月销售额完成上调后目标的95.8%。此外，旭辉控股发布11月业绩公告称，2015年集团总销售额达253.5亿元，已提前完成全年的250亿元目标；金地集团015年前11个月公司累计实现签约面积386.1万平方米，累计签约金额527.0亿元。分别同比上涨27.17%和40.65%。

　　张大伟分析，今年政策不断叠加刺激楼市，楼市逐渐回暖。虽然“金九银十”未能如期出现，但11月住宅市场成交明显上涨，尤其是一二线城市成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨。预计今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平，比今年三季度有所增长。

　　并非所有龙头房企表现优异。今年前11个月，雅居乐的累计预售金额为381亿元，已实现全年销售目标的84.69%。但距公司管理层认定的“保险一点”的销售目标还有68.9亿元的差距，该公司今年单月最大销售额为6月录得56.7亿元，可见未来完成销售目标难度也不算小。

　　“一哥”之争无悬念

　　“龙头房企增长幅度除了恒大比较猛，其他表现比较稳定。”相关人士分析，去年龙头之争赚足了眼球，但今年榜首之争未能如约出现。主要是千亿房企采取积极去库存的同时，也注重规模扩张的质量。尤其是在业绩完成较好的情况下不会过分追求业绩的增长幅度。

　　另一个原因则是去年新晋“一哥”绿地今年略显低迷。绿地目前尚未披露11月业绩，但据相关机构估算，绿地前11月销售额应在1810亿元左右，紧随万科居次席。受困于今年全国商业项目面临库存，难“去化”的压力，重仓商务地产开发的绿地在还剩最后一个月的情况下，落后400亿元以上的差距恐怕难以追赶，去年出现的“万绿之争”，今年或将很难再度上演。

　　业内人士表示，这并不意味着榜首之争将归于平淡，绿地、恒大、保利这些排名靠前的千亿房企，甚至重组后的招商地产都有挑战万科的实力。例如恒大刚刚以135亿元收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个项目，总建筑面积近400万平方米，实力再度得到增强。预计未来一两年内将冲击榜首宝座。

　　根据亿翰智库发布的前11个月房企销售业绩排行榜预测，今年千亿房企依然维持将保持7家，分别为万科、绿地、恒大、保利、万达、中海、碧桂园。其他房企进入千亿房企的阵营近年可能微乎其微，而且千亿军团与第二梯队间的差距越来越大。

　　中小房企状况恶化

　　与典型龙头企业中多数业绩完成情况不错相比，一些中小房企的生存空间仍在持续恶化。

　　根据机构统计三季度行业业绩显示，绿景控股、荣丰控股等9家房企预计将继续亏损，广宇集团、南国置业等11家房企预计首亏；华联控股、嘉凯城、铁岭新城等公司业绩则下滑严重。

　　“这些企业四季度大幅改观的概率也极低。”一位投行人士分析，对于中小开发商而言，与其坐等亏损，不如及早主动寻求改变。事实上，今年房企涉及股权收购案例依旧呈增长态势。

　　最近一期项目出让案例显示，嘉凯城宣布将公司全资子公司嘉凯城集团(上海)有限公司拟采取公开挂牌交易的方式，转让其持有的青岛嘉凯城51%的股权。

　　不久前，曾经的百强房企浙江广厦宣布三年内退出房地产行业，转型文化产业。而公司也刚刚将旗下两家房地产公司100%股权全部转让。

　　无独有偶，12月7日，海航投资集团股份有限公司发布公告称，公司同意全资子公司北京亿城、江苏亿城、北京阳光四季三家公司的股权转让方案。

　　这也意味着在向金融投资平台转型的路上，海航投资已基本完成了对亿城股份地产业务的剥离，曾在北京楼市高端市场占有一席之地的“亿城系”也将落下帷幕。

　　业内专家表示，大房企的“一线战略”绝非中小房企能够参与，房地产将是龙头房企的寡头游戏。房地产行业下行趋势已定，不具备规模化优势的中小房企面对利润率持续下滑将无以为继。它们可以选择的只是现在离开还是以后离开。

 

 

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