蓝筹逻辑或褪色 地产股恐风光不再

　　近期对市场极为敏感的地产股，正在随政策传闻出现上下波动。但与以往不同的是，这种波动越来越具有“独舞”而非引发“群舞”的特征。

　　12月9日，受“中国计划鼓励中小城市给在城镇首次购房的农民财政补贴”传言的影响，地产股再度出现大幅上涨，当日涨幅达到2.35%，包括万科A在内的4只股票涨停。但与地产相关的钢铁、煤炭、建筑、金融等板块处下跌状态。

　　作为A股中权重板块的地产股，如今的蓝筹特性正在褪色。具体表现为两个方面：地产股独涨，“一呼百应”效应减弱；龙头股独涨，中小地产股跟进乏力。

　　机构分析指出，随着房地产行业边际成长、边际带动作用减弱，地产板块的估值将难以回到过去的荣耀。虽然龙头房企潜力仍在，且转型概念值得热炒，但随着可投资标的的减少，地产股的颓势已不可避免。

　　A股估值仍高于港股

　　作为A股中的权重板块，过去多年来，地产与金融、非银、钢铁、煤炭等都具备较好的蓝筹属性。主要表现在：具有稳定的盈余记录，能定期分派较优厚的股息，业绩优良，抗跌性强等等。

　　这与房地产业所处的发展阶段密不可分。根据中信建投的研究报告，过去在房地产行业快速成长阶段，房地产行业在经济中拥有高权重，且产业链牵涉面广泛，上下游涉及金融、建筑建材、钢铁、煤炭等多个产业。“政策宽松-行业基本面改善-企业盈利回升-地产股估值提升”的逻辑非常通畅，房地产龙头的估值提升往往会带来整个板块的跟随，进而推动相关产业链板块的蓝筹行情。

　　中信建投房地产分析师陈慎向21世纪经济报道记者表示，回顾过去，地产股的上涨有迹可循。每当货币、行业等政策放松，新一轮房地产增长周期启动时，地产股往往表现亮眼。尤其在新周期的初期阶段，龙头房企表现尤其向好，并容易带动上下游的煤炭、钢铁、建材等板块。

　　这也带动了地产股估值的提升。历史数据显示，在2007年市场高点时，地产股的平均市盈率可达到50倍以上，不仅领跑大盘，甚至高于当年银行板块43.18倍的市盈率。

　　过去多年来，虽有政策打压，但仍无碍房地产业的高速成长，其对国民经济的拉动作用也备受瞩目。根据国家统计局的数据，在2013年之前的大部分时间，全国房地产投资增速均高于同期的固定资产投资增速。且房地产投资增速曾一度高于30%，超过后者两倍之多。

　　截至目前，A股房地产板块的市盈率已降至25倍左右，虽处于偏低水平，但仍比港股房地产板块不到10倍的平均市盈率高出不少。

　　近年来，富力、万达商业的在港上市房企，以及搜房网等在美国上市的房企，均启动回归A股之路，除考虑到人民币贬值、国内利率水平低等因素外，还在追求高估值带来的融资优势。

　　良好基本面难持续

　　如今，房地产业的高权重特性仍在，但其对宏观经济的拉动作用正在下降。统计局的数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资增速为2.0%，达到历史次低点，并连续多月低于同期的固定资产投资增速。有机构认为，房地产业的高库存正在拖累宏观经济增速。

　　这种局面也影响到了地产股。从过去3-4年间，地产股估值不断走低。截至12月9日，地产股的动态市盈率约在28倍，低于40倍左右的历史均值。其中，龙头房企万科A的动态市盈率为13倍，保利地产市盈率仅为9.6倍。

　　与此同时，在近期的几轮上涨中，龙头房企与中小房企的表现差异甚大。龙头房企表现亮眼，中小房企则上涨乏力。地产股的上涨也难以带动上下游的相关板块。

　　12月9日，A股地产板块在利好消息带动下上涨2.35%，并带动建材、家电板块分别上涨0.41%和0.36%。但与之相关的钢铁、煤炭、建筑、金融等板块全部为下跌状态。

　　中信建投的报告将这种变化称为“从一呼百应到无人跟随”。该机构指出，在当前环境下，行业的边际成长在下降、投资对经济的边际拉动作用也在下降，地产板块的估值难以回到过去的荣耀。同时越来越多企业选择退出，也使得地产板块中可投资的地产标的减少，过去地产股“一呼百应”带来的蓝筹效应正在减弱。

　　对于近期频繁出现的政策消息，中信建投指出，“按揭房贷利息抵个税”的政策实质上是个税体制改革的一部分，在推进实施层面涉及立法以及多方利益博弈，因此对政策释放节奏不宜存有过高预期。

　　上述机构还表示，虽然龙头地产股和区域经济、多元化转型相关的股票仍然具有配置价值，但从更长远的角度来看，地产逻辑变化很难扭转，板块的权重下降也不可逆。

　　中金公司房地产分析师宁静鞭也指出，随着基本面数据的小幅超预期，且机构严重低配地产股（平均持仓3%以下），12月中下旬，龙头地产股有望伴随着经济数据企稳而迎来上涨。但这种情况只能延续到明年年初。2016年2季度及以后，由于政策刺激进入中后期，政策效应存在递减，因此基本面超预期的概率不高。

　　宁静鞭表示，目前市场担心的风险主要体现在三个方面：美联储2016年持续加息带来的中美利差缩窄；本币超预期贬值对于中国房地产行业的冲击；三四线城市房地产市场继续下行。而这些因素很难在短期内改变。

 

 

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