阶段性补仓的背后：融侨集团超过120亿拿地

　　由福建首富林文镜创立的融侨集团，正进行新一轮跑马圈地，成为今年一众地王缔造者之一。

　　11月17日，融侨集团和福建宏辉房地产携手拿下福州仓山区海峡奥体中心附近320亩地块。而该地块也以51.5亿元的价格成为2015年度福州拍地总价“地王”，可售面积参考楼面价为15775元/平方米。

　　上述地块仅是该公司重操跑马圈地策略后的冰山一角。据融侨集团副总裁兼首席投资官康红恩对《中国经营报》记者透露，今年该公司已经在全国斥资140亿元购入11个项目，在接下来的两个月中，还会视土地公用情况进行补仓。

　　有不愿具名的分析人士称，这样大规模的补仓背后，正是融侨集团前几年没有及时把握住的扩张步伐。但因为地价水涨船高，融侨集团正以一种高成本的纳储方式为自己前几年的保守买单。

　　年内超140亿拿地

　　11月17日，福州仓山区海峡奥体中心附近320亩地块进入出让环节，起拍价38.37亿元。由于位置较好，地块吸引了融侨&阳光、保利、上海寰泽、名城、泰禾、金辉&禹洲、正荣等共7家竞买人角逐。最终，由融侨集团和阳光城集团联合体19轮竞价，以总价51.5亿元竞得，楼面价15775元/平方米。并以51.5亿元的成交总价登顶福州2015年度总价地王。

　　彼时，同在拍地现场的某不愿具名房企对记者透露称：“该公司拿地的预期最高价格为50亿元，融侨集团拿的地价太贵了，已经逼近了该区域的售价。”

　　融侨集团在对记者的回复中表示，该集团与阳光城集团将以1：1的比例共同参与开发该地块，初步规划将打造成为富有福州历史文化底蕴的大型项目。

　　其还表示，“在融侨的战略布局中，5~10年内要布局形成三大核心：福州、上海，以及印尼，实现境内外多个市场、多城市群共同发展。因此，拿下奥体地块正是‘融侨+’战略布局的步步为营，地王的拍出可以说是水到渠成。”

　　不难看出，福州的年度地王只是融侨集团开始重新纳储扩张的冰山一角，而为了拿下土地，楼面价、溢价率、竞价次数皆不在其话下。

　　不久前的10月29日和9月1日的福州土拍会上，融侨集团依旧独领风骚。当天，融侨集团和金辉集团经过400多轮的激烈争夺后，以14.27亿元的价格拿下福州福清市国土资源局出让的两宗地块。

　　9月1日，面对着包括碧桂园、世茂集团、融侨集团、万科、保利等在内的19家房企的围观和夹击，融侨集团依旧经过近半个小时的竞价后，以23.6亿元竞得位于晋安区长乐南路以东2015-25号地块，地块楼面价19224元/平方米，溢价率高达276.9%。

　　除了在福州大本营的土地市场厮杀，融侨集团也在龙岩、南京、厦门等地高价跑马圈地。

　　8月28日，由融侨集团击败中航地产等多家房企，以13.85亿元总价成交了南京江宁区中最大面积的2015G32地块。全程经过54轮竞价，楼面价10774元/平方米，成为上坊区域地王。据融侨集团内部人士对记者透露，今年该公司已经在全国斥资140亿元购入11个项目，在接下来的两个月中，还会视土地公用情况进行补仓。

　　阶段性补仓的背后

　　房企跑马圈地不足为奇，但值得注意的是，这是融侨集团时隔6年后再次高频率拿地。

　　2009年的5月至11月份，融侨集团先后在全国圈得近10幅土地，范围遍及北京、上海、南京、天津、苏州、重庆等城市。

　　查阅当年资料，融侨集团在2009年5月28日以2.69亿元在合肥增加一块土地储备；6月24日，又以3.35亿元在福建福清购入一幅土地；几日后(7月3日)，融侨集团联手北京金地以15.62亿元竞得位于北京市大兴区黄村镇新城北区16号地块。

　　随后，融侨集团每月均至少增加一块土地储备项目，扩展趋势已经开始渗入至北京、上海等一线城市。8月5日，以11.7亿元竞得苏州相城B20及B21二幅地块。9月27日，融侨集团先以12.5亿元成功夺得天津南开121号宗地；10月20日，再以13.7亿元拍下南京花卉大道02号地块。11月11日，融侨集团上海公司以约5.3亿元成功竞得总建筑面积为78553平方米的上海宝山罗店地块，获得了进入上海的跳板。

　　据不完全统计，当年融侨集团在2009年5月~11月的短短半年时间内，便斥资超过60亿元在全国圈得近10幅土地。并据当时的媒体报道，该公司2009年前三季度销售额为92.52亿元，销售面积154.56万平方米。年内成功布局全国11城、挺进全国房企20强、跻身百亿房企。

　　这样的“疯狂”拿地并没有持续多久，在狂扫10幅地块之后，融侨集团的情况急转直下。并由于“2009年间，拿地动作的频密，拿地金额几乎与销售额持平”，甚至被媒体称为“疯狂”“最后的晚餐”。

　　在2011年5月16日，由于在房地产开发理念上存在分歧，融侨集团宣布与合作多年的金辉地产清算、解除合作。清算之后，南京、连云港、无锡、武汉等地的项目归属于融侨集团，而淮安、西安、连云港、上海宝山项目则划给了金辉集团。清算之后，融侨集团创始人林文镜的大儿子林宏修接手融侨集团的地产业务，并打算沿袭黄祖仕（融侨创建人之一）的理念主打高品质住宅，摈弃金辉地产的快速扩张定位。

　　自此后，融侨集团的曝光频率日减，2010年，融侨销售跌出了全国前30名，从排行榜上消失了。2010~2014年的4年间，融侨集团拿地总和不如2009年的三分之一，也几乎淡出各大财经媒体的地产版。

　　但是，几乎处于零拿地的4年间，融侨依旧以较快的开发销售节奏。在与融侨集团销售经理接触的过程中，其曾对记者透露，即便融侨在2014年市场不好时，也是不断将项目的销售节点前移，保持全年的销售额完成度，并且除了住宅地产外，融侨集团还计划在旅游地产、酒店上有所动作。

　　重新扩张的高地价阻碍

　　“坐吃山空”一词也同样适用于地产行业。

　　“一方面快速地周转和销售却鲜少补充土地，另一方面，新的文化旅游产业尚未成规模，未达到盈利状态，能够替代住宅地产。”有不愿具名的分析人士对记者称：“融侨集团近期频繁拿地，正是因为其已经没有储备用地可以开发。如果要继续发展房地产业务，必须要大量且马上补仓，且保持更为高速的开发策略，防止断货，销售停滞。”

　　另一方面，随着融侨集团第三代领导的上位，管理风格上的转变也成为融侨转向扩张的原因之一。据悉，2014年，融侨集团由创始人林文镜、第二代总裁林宏修（林文镜之子）传递至第三代接班人——执行总裁林开启（林文镜之孙）。

　　并据前述不愿具名的分析人士透露：“林开启的风格和林宏修有很大差别，其海外学成归来，主张扩张、快周转。其上位后，还挖来复星地产控股副总裁康红恩到融侨集团担任副总裁首席投资官。而康红恩目前的风格正是延续了复星的重视开发规模、管理的资产规模。”

　　而在融侨集团给记者提供的发展资料上也提及其对规模上的追求。该资料显示，“融侨+”战略布局融侨持续在关注不同城市的投资机会，将根据不同城市的人口导入、产业布局、人才和教育优势、城市规划趋势、城市运作土地的思路、土地的竞争格局、区位以及团队优势等因素综合考量，将一些投资分为战略型和机会型。

　　此外，融侨集团内部还提出一到两年内达到300亿元的销售规模。为了实现这一目标，在近一两年内该公司还将继续保持高速扩张的步伐。

　　“基本上是卖多少买多少，明年沟底金额不会少于今年。会关注北上广深一线城市以及南京等新二线城市。业态上还将跨界辐射各大产业，设计港口开发、酒店、物业管理、教育、商业等等。”康红恩非常笃定地说道。

　　思及此，融侨集团终于一改往日的发展节奏。2014年底，以“19.76亿元、溢价率66%”竞得的厦门马海沧马銮湾新城H2014P04地块。拿地仅数日后，融侨便对外宣布案名以及入市时间。

　　“厦门的土地处于缺乏阶段，拿地的房企一般都不会急着开发和销售，毕竟厦门的房价一直处于稳步上涨状态，可以说是全国最为安全的房地产市场之一。即便是2014年房价普降的时候，厦门依旧保持连续20多个月上涨的态势。”新景祥厦门公司总经理邱运贤曾经对记者如此分析称。

　　不仅仅是厦门，融侨集团几经辗转高成本回归，2014年初曾经秘密撤出的上海。2014年12月8日14点，融侨集团通过上海联合产权交易所、上海东方国际拍卖有限公司，以27.46亿元成功竞得上海宝钢长宁置业有限公司100%股权，获取该公司位于上海长宁区新华路街道71街坊8/3丘地块。该地块位于上海主城区内环核心位置、上海三大传统黄金商圈交汇处，项目总占地面积56970.8平方米，地上计容总建为129000平方米。

　　值得注意的是，这离融侨集团2012年3月份遣散原上海分公司的员工撤出上海未满两年。而上述两次大动作似乎也奠定了2015年融侨的扩张基调。

　　频繁的变动却让公司新增许多开支，阶段性的补仓行为也使得融侨集团的土地成本高于一般的房企。据记者汇总整理发现，在融侨集团今年拿下的项目中，不少为区域地王，土地总价和楼面价皆创新高。

　　显然，融侨集团正以一种高成本的纳储方式为自己前几年的保守买单，高地价也将成为其发展路上一大阻碍。

　　但正朝着300亿元目标努力的融侨集团却不以为意。康红恩在谈及地价时曾多次表示：“地王只是某个区域、某个时段内成本比较高的项目。市场是动态的，只要有项目的价值、未来的发展前景、企业能力的保障，就可以拿下项目。现在，有一定规模的房企在城市选择上都出现同质化，融侨必须要敢于正面竞争，拿下项目。”

 

 

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