房企围猎致土地市场持续升温 上海新江湾地王信号

　　上海又拍出地王了。

　　对拍得新江湾地王的信达地产而言，考虑到背靠信达资产这家实力雄厚的金融公司，73亿元的总价并非高得离谱。然而4.9万元/平方米的楼板价，比今年该区域内新房平均售价还高出3000元。业界认为，售价卖不到8万元/平方米以上，项目能否赚钱将很成问题。

　　“新江湾城区域商品房的成交均价近几年几乎维持了2010年的价格水平。2010年该区域成交均价4.1万元/平方米，今年的均价4.6万元/平方米。”链家地产分析师陆骑麟表示。

　　房企在上海疯狂拍地，一定程度反映出近期土地市场持续升温的走势。利率不断走低的背景下，资产如何跑赢CPI，使房价上涨的市场预期越来越强。

　　“疯狂”的楼板价

　　11月25日，信达地产以72.99亿元的价格，拍得上海杨浦区新江湾城一幅地块。值得注意的是，被指初始出让总价过高、项目大户型所占比例较高，10月中旬新江湾地块曾被政府紧急叫停。

　　经过调整之后，政府要求该地块开发中小套型的比例不得低于60%。按调整后的方案，90平方米以下的中小套型普通商品住宅建设规模不少于5.93万平方米，套数不少于660套。

　　虽然出台了如此严苛的开发条件，然而一个半月后再次出让，开发商对该地块的追逐不但没有使土地价格降温，反而使价格被进一步追高。

　　“又是一块面粉贵过面包的土地。”中原地产分析师卢文曦如是评价。

　　从地块周边在售项目的情况来看，中建大公馆的成交均价约5万元/平方米，华润橡树湾的成交约6万元/平方米。信达地产拿地的成本价，已接近在建新房的销售价。

　　另据中原地产的数据，今年新江湾区域新房的平均成交均价为4.6万元/平方米。信达地产所拍4.9万元/平方米的楼板价，比该区域新房今年的平均成交价还要高3000元/平方米。

　　业界认为，如果按信达所拍楼板价来推算，该项目未来的成本价至少要卖到8.3万元/平方米以上才可能赚钱。然而目前板块内新房的均价还不到5万元/平方米，这与信达所要达到的成本价之间有相当大的落差。

　　“总价高不算什么，关键是单价高。目前这个单价在这一区域，真的是太疯狂。”一位不愿具名的分析师说。

　　不过对于有着金融背景的信达地产来说，钱并非其所要担心的因素。

　　10月底信达资产设立了总规模超过51亿元的信达城市发展基金，用于投资城市旧改、安居型商品房项目、房企并购类项目。11月24日，信达地产披露用于投资房地产领域的私募基金额度由此前的40亿元，增加至80亿元。

　　尽管“不差钱”，然而政府对开发所做出的至少开发六成小户型的硬性规定，还是让人为信达地产的赢利捏了把汗。

　　卢文曦指出，新江湾地区的新房多数为大户型。虽然在区域里，小户型的确能形成一定的错位竞争。可今年上海90平方米以下小户型的平均成交均价，只有2.3万元/平方米。

　　“成本价和购买人群之间的落差太大。有多少刚需买家能承受这样的产品，前景不容乐观。对信达来说，未来怎么做产品、如何营销、降低财务成本，几乎每个环节都在考验开发商。”卢文曦说。

　　土地市场持续升温

　　新江湾地王受到开发商疯狂追逐，只是近期土地市场不断走高的一个侧影。福州、南昌近日也先后拍出地王。

　　11月18日融侨联手阳光城以51.5亿元的价格，拍下了福州海峡奥体中心一幅总面积约320亩的土地，楼板价近1.6万元/平方米。

　　该地块不但创下了福州仓山区住宅项目的最高楼板价最高纪录，也成为今年福州的总价地王。而51.5亿元的总价，也成为福州土地拍卖史上总价第三贵的土地。

　　不只是福州，南昌的土地价格近期也涨得相当离谱。

　　经过近一个小时的激烈竞价，四川蓝光11月17日以6.28亿元的高价拍得江西省南昌市朝阳新城一幅土地。虽然总价不高，然而1027万元/亩的单价较503万元/亩的起始价翻了一倍还多，并刷新了朝阳新城的单价地王纪录。

　　江苏一家房企高层告诉记者，包括南京、苏州、杭州等城市，土地价格都出现了程度不同上扬的态势。而开发商的心态却很奇怪，没有冷眼旁观，反而加快了购置土地的步伐。

　　开发商对未来走势由空看多，则是助涨此轮土地市场持续升温的直接原因。

　　一家全国房企副总裁向记者表示，土地价格又开始涨了，而且可能会持续比较长的一段时间。“上半年房子也不怎么好卖，一些同行已经在想着要卖掉一点项目来减轻压力了。但三季度以后情况不对了，那些想转让项目的，要么不卖了，要么提了价格。因为很多同行都认为，明年将有一波上涨的行情。如果现在仍按以前的价格转让股权，并不合算。而在土地市场上，则表现为土地价格持续升温。如果一些市场的供地计划很少，对优质地块的追逐近乎疯狂。”上述人士说。

　　在莱坊国际研究总董事杨悦晨看来，开发商之所以在土地价格居高不下的情况下仍然追高，源于房价可能会迎来新一波上涨的市场预期。

　　“有人说经济不好，房价怎么涨得起来。但问题也许就在这儿。经济不好，更需要房地产拉动。目前利率已经非常低了，接下来可能会继续走低。今年的股灾让很多人再次看到股市的高风险，而出于财富保值的目的，很多人购房置业的需求会出现很大的增长。相当一部分人资产的配置，将放在房地产上。升值目的也许在其次，保值则可能是更重要的。”杨悦晨指出，市场的这种变化信息，一定程度上也被部分敏锐的开发商所捕捉到。而这才是土地市场持续升温更深层次的原因。

 

 

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