东方藏山逾近7亿美元收购芝加哥Aon Center项目

　　在资产管理全球化的浪潮中，中资公司海外投资趋势愈演愈烈。

　　机构投资者往往喜欢投资海外核心城市的地标建筑。近日，东方藏山资产管理有限公司（以下简称“东方藏山”）宣布其代表东方资产管理（国际）控股有限公司（以下简称“东方国际”）成功牵手美国601W集团，完成了美国芝加哥市中心AonCenter项目的投资。

　　据了解，该项目位于芝加哥中心区伦道夫东大道200号，总建筑面积280万平方英尺（25.8万平方米），占地3.74英亩，为芝加哥市的第三高楼，也是该市最著名的地标建筑之一。东方藏山在此项目投资中担任管理人角色，主导收购过程，提供投资咨询和谈判服务以及投后管理，该项目收购总金额为7.12亿美金。

　　东方藏山是由东方国际，以房地产投资与资产管理为核心业务的资产管理平台。其股东中国东方资产管理公司是中国四大资产管理公司之一，截至2014年底，总资产规模达3170亿元。

　　通过对物业的重新定位来使其增值是东方藏山注重的投资策略之一。此次收购的项目，为处于美国一线门户城市中心位置的核心资产，既具备创造现金收益的能力，又富有提升租金和改造增值的潜力。目前该项目拥有较高出租率，前十大主要租户共计承租面积约占项目总出租面积的80%，平均租约达11年。

　　“对于美国几大门户城市的核心地产投资，机构投资者向来情有独钟。东方国际亦早已确认类似战略，通过自有资金或代表其他投资者进行相应的布局和配置。芝加哥AonCenter不仅是著名地标建筑，作为拥有数十家优质长期租户的甲级写字楼，将为投资者创造持续且稳定的租金收益。同时，随着美国经济的稳步增长和当地物业市场的逐渐复苏，预期该楼将有可观的升值空间。”东方藏山CEO陈李健说。

　　在本次交易中，东方藏山选择与本土投资机构601W集团合作。601W此前在芝加哥成功操作了数个房地产项目，十分熟悉当地市场，具有优秀的过往业绩，擅长增值投资的策略。陈李健说，601W在收购前就已深思熟虑了若干重新定位和价值提升的策略，相信在实施之后将有助于进一步增加投资收益。相比高价收购门户城市中的核心地产，投资且运营和提升具有增值潜力的核心物业，会为投资者创造更有吸引力的风险调整后的回报。

　　公开资料显示，601W是集收购、持有、开发和管理为一体的美国资产管理公司。在过去的22年中，601W已经在美国范围内收购了一些大体量高知名度的商业物业，总计4000万平方英尺，总价值超过80亿美金。在这些项目运作过程中，601W募集了超过20亿股本金（大都来自长期投资人），并完成超过40个写字楼交易。

　　截至目前，601W管理或持有超过2000万平方英尺物业，包括曼哈顿美孚大厦、芝加哥地标建筑保诚大厦及匹兹堡市钢铁大厦。

　　在地产投资领域，核心资产是最稳定最符合机构投资者长期资产配置需求的资产类别，保险公司和大型资产管理公司都有投资高质量核心地产的需求。

　　芝加哥AonCenter是美国一线门户城市的著名地标建筑，拥有10年以上的平均租期，信用极佳的世界500强租户，持续稳定的现金流，无疑是核心资产中的上佳选择。投资这一项目，对于东方国际意义重大：使其既有了海外地产开发项目的投资，又有了海外核心地产的长期持有。

　　收购完成后，在稳定现金收益的前提下，东方国际将通过租赁和改造等增值服务，并且选择最佳时机退出，将使这一核心资产进一步增值，为投资者带来可观的回报。

　　值得关注的是，类似东方国际的众多中资机构正在投资美国等海外市场的商业物业。仲量联行报告显示，今年前10月，中资企业海外商业房地产投资同比激增50%，达到156亿美元。

　　机构投资者尤其青睐美国商业物业。金融危机后，美国经济复苏增长稳定，但整体房地产市场尚未回到危机前水平，通过投资美国商业地产市场，可受惠于美国的宏观经济增长，可得益于美元增值，可分散投资组合风险以及充分享受房地产周期上升阶段带来的利好。

　　此次东方藏山收购项目所在地芝加哥，是美国仅次于纽约和洛杉矶的第三大城市，为美国最重要的铁路、航空枢纽，同时也是美国最为重要的金融、文化、制造业、期货和商品交易中心之一。

　　数据显示，芝加哥写字楼市场整体走势良好。在过去的2014年内，芝加哥平均写字楼租金较前年上涨了7.2%，截至2015年上半年，美国平均的写字楼空置率为16.6%，而芝加哥写字楼的空置率为12.2%，空置率方面呈现下降趋势。

　　美国“Smadja&Smadja战略咨询”董事长ClaudeSmadja表示，中国企业的海外投资正在改变全球的商业结构，在未来五年、七年甚至十年，全球经济格局或商业化格局将会被逐步改变。

 

 

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