北京楼市供应渐“入冬” 11月仅有22新盘入市

　　由于“十一”期间放假使网签天数减少，10月成交比9月下跌在预期之中，但业内人士表示，今年“金九银十”楼市整体表现平淡，令人失望。商品房新盘成交量逐月下降，使开发商对推售新房源更加谨慎。机构统计显示，11月仅有22个新盘预计入市，创下6个月来的新低。

　　记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，截至10月28日，10月北京新建商品住宅（含别墅、商住，不含保障房、自住房，下同）签约4457套，比9月同期的5850套下跌23.8%；销售总额为147.95亿元，比9月同期的207.78亿元减少近60亿元，跌幅近3成。

　　从数据来看，由于7月、8月新盘“卖得太好”——新建商品住宅的签约量维持在8000套左右，创下年内成交高点，随后在9月、10月逐步下滑，9月比8月少卖近三成，10月再比9月少卖近三成，成交量萎缩的趋势明显。

　　值得一提的是，虽然成交量下跌，但北京新盘成交单价依然处于3万元左右的历史高位。截至10月28日，10月北京新建商品住宅成交均价为29716元/平方米，环比9月同期下跌1262元/平方米，跌幅为4%；但比2014年同期出现了5062元/平方米的上涨。

　　据了解，10月新盘成交均价出现4%左右的下跌，是因为10月底一批远郊区楼盘的签约拉低了均价，如位于密云的龙湖·长城源著和密云阳光水岸家园，签约均价都在1.5万元/平方米左右，以及位于南六环外大兴的商住项目北京城建·北京密码，签约均价约1.8万元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，虽然今年北京楼市“金九银十”成交量未爆发，但价格仍在高点，此外通州限购下，9月、10月通州的成交都出现了较大下跌，抑制了区域市场的热度，也影响了10月整体楼市的成交量。

　　11月预计22新盘入市创半年来新低

　　此前被业内寄予厚望的“金九银十”成色不足，商品房新盘成交量逐月下降，使开发商对推售新房源更加谨慎。

　　据亚豪机构统计数据显示，11月北京商品住宅市场预计仅有22个项目入市，包括凯德麓语、汇金世界城、众美·MIMO公馆等9个纯新盘，以及包括京投银泰万科西华府、空港国际、龙湖·长城源著等在内的13个老项目后期。

　　从11月入市项目特征来看，共有7个商住楼盘、3个别墅、12个普通住宅楼盘预计推售。从地域分布上看，两极分化现象愈发明显，城区的西城、朝阳、丰台、海淀共有8个项目预计入市，预期售价在6万元/平方米以上的豪宅项目就有6个；其他的则是大批郊区县的低端刚需项目及商住类项目，售价多在15000-23000元/平方米之间。值得注意的是，面向中端改善型客群、售价在3万-6万元/平方米的项目仅有位于丰台的京投银泰万科西华府、位于旧宫的国韵村两个楼盘。

　　“8、9、10月这三个月，北京单月的入市楼盘数量都维持在35个左右的高位”，亚豪机构副总经理任启鑫表示，11月仅有22个新盘入市，供应量将创下自5月以来近6个月的新低，意味着在经历了成交没有起色的“金九银十”之后，北京供应市场逐渐开始入冬。

　　业内人士指出，今年北京土地供应的减少、地价的提高都使开发商对后市判断“量少价高”，影响了当下开发商的入市热情。

　　观察

　　价格上涨销售速度放缓

　　“今年北京楼市整体供应欠佳，成交好于去年低谷，开发商普遍完成了今年的销售任务，进入年底，推盘积极性不高。”亚豪机构市场总监郭毅说。

　　但也有开发商表示，供应量减少，并非项目有意“惜售”，而是目前楼市的整体销售速度都变慢、在没有储蓄到一定量的客户群之前，新盘不敢贸然入市。

　　“以前开盘能卖几百套，现在只敢推几十套”，南四环外某新盘的销售负责人表示，项目的客户群大多是“卖一套买一套”的区域改善置业，虽然项目有交通优势，但周边的教育、商业配套都有待完善，目前区域新盘房价上涨到4万-4.5万元/平方米，三居大户型单套总价近800万元，这些因素使得储备客户需要较长时间。上述项目负责人表示，预计11月推出不限购的小户型，希望以此冲刺年底业绩。

　　记者从位于丰台郭公庄的京投银泰万科西华府了解到，虽然项目最后一栋楼的376套房源在6月已经取证，但预计11月才会有部分开盘。“目前正在排卡，预计11月开一个单元，约90套房源”，销售人员表示，均价可能在4.8万-5万元/平米之间，具体还需要看排卡的客户情况。

　　业内人士指出，随着城区新盘豪宅化，中端改善型客群的选择面很小，中档商品房销售速度相对较快。据亚豪机构统计，今年前三季度，单价在3万-6万元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利润的要求，放缓了这部分产品的供应节奏。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前新建商品房都向高端化趋势发展，导致楼盘销售速度不可能太快，未来北京新盘市场“量缩价涨”将成为趋势。

 

 

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