行业深度调整 地产金融化日益明显

　　行业分化加剧,地产投资再创新低;在艰难的转型中,企业的利润持续下滑;在互联网大潮下,房企仍在探索新模式;政策利好不断,但房地产行业仍处于深度调整的态势。

　　尽管调整之势不可逆转,但并非无可作为。各大房企巨头加速进军金融,其探索与实践或许为行业踏出一条光明大道。那么,目前,地产金融机会如何?挑战又何在?

　　行业深度调整

　　自2014年起,房地产行业的整体发展进入到深度调整阶段,房地产景气指数、房地产商信心指数不断下降,投资增速亦连续22个月下滑。

　　业内分析人士指出,主要是因为房屋新开工面积及土地购置面积、商品房销售面积均有所下降。更主要的原因在于全国房地产市场整体仍处于供大于求的状态,除四个一线城市外,绝大部分城市的供应泡沫十分明显,投资过剩、库存过大已成为行业的主要矛盾。

　　自2011年以来,房地产投资额一直高于销售额,表明开发商资金正不断沉淀于存货中,供大于求的情况还在继续。只有销售额大于投资额的时候才能说明供大于求的情况开始改善。

　　而过大库存造成的供应泡沫不像房价泡沫那样惹人注目,它像一种慢性病,隐蔽性也较强。但供应泡沫危害很大,会积压巨额资金,导致行业利润快速下滑,部分项目面临资金链断裂和烂尾危险,严重影响了行业健康发展。

　　业内分析人士指出,房地产行业当前第一要务不是增加投资,而是控制投资,消化巨量显性和隐形库存。只有加快库存销售才是恢复行业健康唯一办法。

　　不可否认,房地产行业已进入了白银时代,更意味着行业深度调整加速。

　　房地产金融化趋势明显

　　在行业深度调整加速之际,品牌房企都在积极探索、转型、寻求新的方向。向产业链的上下游延伸是众多企业的选择,一方面金融化趋势走强,一方面增加服务属性。全联房地产商会执行会长任志强表示,此前开发商主要面向银行抵押、借贷,金融模式单一,但近期地产金融有了很多变化,包括股权融资、债权发行,以及互联网众筹等新形式。在这样的市场环境下,谁能用好金融杠杆,谁能驾驭金融手段,谁就能赢得胜势。

　　近两年来,随着利率市场化、汇率市场化、金融改革的推进,房地产金融化趋势更加明显,“互联网+金融”的兴起,也为房企创新更加灵活的融资工具和融资手段提供了更多的可能性,而向商业、产业、养老、旅游、文化等业务领域的转型也为房地产与金融业的融合提供了大量新契机。基于对房地产金融化的共识,2015年以来,万科、万达、华夏幸福等品牌房企纷纷加速房地产金融化的尝试,抢占“大金融”布局的制高点。

　　从品牌房企金融化阶段来看,部分品牌房企多方面涉足金融领域,形成各业务之间的合纵连横、紧密结合,力求打造金融地产财团模式,形成“大金融”的综合布局,如绿地、万达、泛海控股等将构建全方位、体系化的大金融平台;部分房企涉足与实际需求相关的金融领域,如保利、新湖中宝等围绕交易环节建立的互联网金融,万科围绕社区商业、购物中心等基础资产的房地产投资信托基金(REITs)等。

　　金融行业规模大、盈利能力强,作为投资标的,房企可获取丰富的投资收益;房地产金融化可为房地产产业生态链提供金融服务,实现与房地产主业的协同发展,也可作为房企业务转型的重要战略方向,开辟新的利润增长点。伴随大资管时代的深入发展,房地产企业应具有充分的前瞻意识,尽快熟悉和介入金融行业,更好地与金融融合发展,帮助企业挖掘行业的无穷机遇,提升竞争力。

　　与此同时,企业更应清醒认识布局金融业务的难度和风险,包括对于发起设立金融公司面临的审批难度较大、行业竞争加剧等风险;投资中小型金融机构面临的普遍存在不良贷款等金融风险。企业应从自身的发展战略、运营模式和资本实力出发,审慎选择适合自身的金融化路径。

　　那么,如何选择合适的金融化路径?于2015年11月12日在北京举办的“中国不动产金融年会·2015”,聚集了数百位行业大咖,他们通过思想碰撞,将揭开谜底。

 

 

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