从该地块出让条件变化来看,去年和今年在底价和全装修比例上有所调整,去年地块起始总价4.2946亿元,折合楼板价11000元/平方米,而在今年重新推出的地价下调了9%,即3.9042亿元,折合楼板价10000元/平方米。其次,去年推出的要求全装修比例100%,而今年只要求30%。
值得注意的是,去年地块并没有对住宅套数设置下限。而在调整后的方案中,主要对住宅套数和中小户型比重作了调整,其中套数比此前增加了26%,中小户型比重增加了30%。调整后套数使得地块平均套型面积降至95平方米,而之前是120平方米。
土地户型结构调整使得各区政府要调整此前计划的方案,预计近一个月土地出让都会放缓。而根据新江湾城和嘉定新城两幅地块调整方案来看,市区地块中小面积比重不小于40%,平均户型面积下降到120平方米以下,而郊区中小户型不小于50%,套均面积下降到100平方米以下。
目前上海存量住宅中90平方米以下户型套数占比不到3成,而在此前土地出让中对于郊区用地中小户型也只有20%的要求,如果不调整土地供应结构,未来中小户型供应会变得更低。小面积户型由于降低了总价,使得更多购房者可以承受得起,不过对于房企而言由于增加了套数,影响了其原有的产品定位和可能延长销售周期。因此,龚敏预计短期内房企观望情绪会增加,而地价可能会出现下滑。
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