房贷利率跌至谷底 开发商并购中小房企更划算

　　10月23日，央行宣布再降息及再降存款准备金率。其中银行的房贷利率经过连续降息已经跌入自2009年以来的最低。此前，企业的开发贷、公司债利率也已经跌至较低水平。在资金使用成本不断降低，流动性相对充裕的大背景下，资产价格存在上涨可能性，那么开发商和购房者应该奉行怎样的投资策略呢？

　　上周末，在央行再度宣布实施“双降”后，与CPI涨幅相抵，实际上的负利率时代已经来临，资产价格或将引发新一轮上涨，房地产无疑是最重要的受益者之一。

　　难道是“春江水暖鸭先知”？进入10月份以来，以京沪为代表的土地市场异常火爆。继葛洲坝掷49.5亿元获得北京丰台地块，以7.5万元/平方米的楼面地价刷新单价地王记录；中国金茂与碧桂园联合体又以140%溢价率、51.8亿元夺得两宗地。“地王”频现的背后，与流动性充裕不无关系。中原地产研究中心的统计数据显示，自今年下半年起，房企密集发行公司债，截至截稿前，年内的实际发行量超过1700亿元，远高于去年全年的235亿元。对于许多手握重金的大型房企而言，砸向土地市场似乎是最好的去向。

　　然而，在本轮流动性宽松的背后，多数城市的商品住宅库存压力依然高企。对于房企而言，高价抢地是否隐藏着风险？是否还有稳健的投资渠道？

　　“地王”重出江湖

　　北京市国土资源局网站公布的统计数据显示，从10月20日到11月23日，北京共出让31宗土地，总起始价合计高达624.17亿元。如无意外，今年北京的土地出让金将突破2000亿元大关。

　　广州的土地市场升温迹象也明显，就在央行“双降”当天下午，路劲地产击败保利、碧桂园等强敌，以19.4亿元的总价加29700平方米的配建面积，夺得广州市花都区的新任单价“地王”。当天晚上，广州市房管局一口气推出位于琶洲、番禺区的6宗地块，起拍价达到46亿元。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，对于房企来说，现在要做的首先是借钱，借得越多越好，因为负利率会让企业的融资成本降低；其次是拿地，因为负利率让货币贬值更快，土地反而更加值钱。

　　大型房企似乎早已意识到负利率时代背后的机会，纷纷通过发债充实“弹药”。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至截稿前，年内已经有超过60家上市房企已经或计划发行境内公司债，预期融资金额高达1700亿元，而在2014年全年房企发债融资金额只有235亿元。仅仅是恒大地产一家，今年通过境内发债融资金额便达到400亿元。

　　在拥有充裕的现金后，砸向土地市场已经成为房企之间的共识。

　　在克而瑞研究中心分析师杨科伟看来，今年以来，房地产市场结构性分化严重，促使房企向一线和部分二线城市集聚，就连坚持深耕三、四线城市的碧桂园、恒大都纷纷抢占一线城市市场，在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨。

　　建议房企冷静拿地

　　如今，巨量流动性再度释放，对于豪赌楼市将出现“大牛市”的房企而言，高价抢地是否隐藏着风险？“如今的市场环境与2009年已经大不相同。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，一方面，从2014年起，自主性需求、投资性需求和农村人口进城需求都在下降，市场剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求，因此未来房地产销售下滑的趋势将不可逆转；另一方面，多数城市的库存依然高企，很多城市的地方政府即便在未来3~5年内不再出让一亩土地，也可以保证市场的足够供应。在需求萎缩、供应大增的情况下，房地产要重现2009年后的大牛市几乎不可能。

　　在欧阳捷看来，虽然一线城市房地产市场长线看好，但如今地价已经被大幅抬高，一旦接下来市场发生波动，短期被套牢无可避免。龙头房企可以凭借均衡布局抵御局部风险，但对于规模有限的中小型房企而言，少数一线城市项目的套牢就可能引发生存风险。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一告诉记者，虽然今年全国商品房销售面积将好于去年，但市场的回暖动力更多来自调控政策的放松。“今年以来的刺激政策其实是在透支未来的需求，资本市场已经用低估值告诉大家未来的结果。”中信建投首席研究员苏雪晶在《2015年三季度地产金融形势发布会》上表示，目前房地产市场面临两大不明朗因素，一个是人民币汇率问题；另外一个就是后续需求的问题，因此建议房企一定要在土地市场保持冷静。

　　如何获取攻守平衡

　　在流动性充裕的大背景下，尽管房地产市场存在短期繁荣的机会，但盲目扩张所带来的风险不言而喻，对于房企而言，如何在防守与进攻之间获取平衡是关键。“对于大多数上市房企而言，成功发债后的钱用来干嘛？”欧阳捷认为，目前经济形势不稳，连百强房企也有传出破产、并购等消息。因此在房企拿到现金后，应该用来偿还债务降低杠杆率，或者替换前期的高息负债，减少利息支出，甚至拿着现金等待市场机会，只有谨慎的经营策略才能做到手中有粮心里不慌。

　　对于实力雄厚的超大型房企而言，相对于在土地市场高价抢地，入股甚至收购发展不佳的中小型房企或许是更好的选择。万科于10月13日宣布，公司将以每股2.20港元认购绿景中国地产(00095，HK)3亿股新股份，占公司已发行股本约17.81%。

　　此外，增加海外发达市场的投资占比，也有利于对冲境内经济下行以及人民币贬值风险。万科于日前便宣布，拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的TheStage项目20%股份，一举进入欧洲房地产市场。世茂集团更以总价70.2亿港元，成功获得香港九龙大窝坪延坪道一幅住宅地。

　　不过，世邦魏理仕策略顾问部中国区资深董事王淳提醒，房地产开发具有极强的地方性差异，境内房企在筹备海外开发项目前期，应该充分考虑地方政策、法律、税收、竞争等方面与国内的差异，避免在拿地后产生不可预知的风险。

 

 

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