北上深的90后，大致有三种人:第一，是北上深的第二代居民，他们的房子问题容易解决，有父母扛着呢;第二，是来自二线城市的年轻人，他们的故乡也在限购，房价也不便宜了;第三，来自三四五线城市，或者来自农村的年轻人。
对于后两种人来说，在北上深都有比较现实的居住问题，当然进一步还有资产的保值增值问题。由于一线城市普遍认房认贷，也就是所谓的处女贷，所以年轻人们就面临一个重要的问题:如果浪费了第一次购房贷款机会(比如在老家购房)，未来想在北京再次购房，首付比例可能是60%到80%，基本上希望渺茫了。
所以，大多数北上深的90后就面临一个问题，要么不买房，要么慎重购买第一套房。
在当今中国，彻底不买房如同你在资产配置上裸奔，你的命运跟浮萍差不多。2012年的时候你每月不吃不喝买一平米，现在恐怕连三分之一平米都买不到了。那么5年之后呢?
也许他们会告诉你，中国楼市不可能永远这样涨下去，再这样涨下去不把全世界都买下来了吗?
但是他们没有告诉你，还有一种方式是:房价可以永远“在本币计价方式下”上涨，但汇率贬值，最终足以维持跟境外资产的比价关系。比如曾经跟中国体制类似的苏联，1989年到现在，莫斯科中心区的房价上涨了至少150万倍。其中，按照美元计价上涨了150倍，卢布对美元贬值了至少1万倍。
你也许会问，现在1美元等于57卢布，没有看到大幅贬值的迹象呀?但我告诉你，那是因为在1998年1月1日卢布有过一次币值改革，用1卢布兑换了1000旧卢布，删除了后面的三个零。
这个过程，其实就是手持现金和存款的人，其财富全部蒸发的过程。而这，就是所谓的解决楼市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年里，中国人只知道有泡沫破裂的“东京模式”，而不知道还有汇率崩溃的“莫斯科模式”。
我这样说，不是认为北上深楼市未来一定会走“莫斯科模式”，但我可以告诉大家，北上深楼市肯定不是“东京模式”。
日本是个资源匮乏的国家，需要大量进口资源，所以其货币必须是升值的，然后通过科技进步、提升产品质量实现正循环。过去40多年里，全世界主要货币对SDR(特别提款权)大幅升值的，只有日元和新加坡元，连美元都没有做到。新加坡，情况类似日本。所以，他们都必须解决资产泡沫的问题。
俄罗斯就不同，他是资源出口国，经济高度依赖石油、天然气、矿石等出口，贬值对它来说无伤大雅、甚至有益。
中国经济模式介乎俄罗斯和日本之间，所以我们解决楼市泡沫的方式，可能是中间路线。中国到2016年末的城镇化率是57.35%，年度城镇化率增速是1.25个百分点，如果把70%的城镇化率作为上限，中国楼市还有“白银十年”。
观察中国楼市是不是按照旧逻辑(货币超发推动房价上涨)演进，看四点就行了:
1、广义货币M2同比增速(发钞速度)，是不是维持在GDP同比增速的1.5倍以上，并很难降低到1.2倍以下(目前接近1.7倍)。如果是这样，中心城市房价就必须涨，暂时压住了，将来也会跳涨，因为你发钞太快了。
2、全社会固定资产投资额里，民间投资有没有超过80%。只要地方政府和国有企业占比还维持较高水平(目前是40%)，不能降低到20%以下，则经济低效是必然的，最终M2增速就很难慢下来，慢下来就会闹钱荒。
3、A股里只要IPO注册制没有真正实施，则中国的金融泡沫就继续维持，金融泡沫在，楼市泡沫就不可能单独消失。IPO注册制是市场经济有没有真正推行的重要的风向标，还是降低企业杠杆率、推动实体经济发展的重要手段。
4、中心城市的“人地错配”是不是得到了解决。所谓“人地错配”，其实就是官方的“逆趋势调控”，不希望中心城市人口太多，通过控制居住用地来控制人口。没有显著的新增住宅用地，中心城市怎么降低房价?
有人说说“在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生”。
其实很多中国人都没有明白中国楼市的一个最大秘密:真正的按揭只有10年。通胀会帮你大大减轻第二个10年的负担，让第三个10年的压力变成鸿毛。
如果人民币每年贬值5个百分点(2009年贬值了至少19个百分点)，则按揭到13年的时候人民币的购买力(也就是按揭压力)就只剩下一半，按揭到了20年的时候购买力(按揭压力)还剩下三分之一。
我还可以告诉大家:只要你手里的现金足以应付5、6年的月供，就能等来一波显著的大涨(这是经济周期决定的)，即便到时候玩不下去了卖掉房子都可以赚钱。
在中国，买房子的月供不是消费，而是定投，是你每月在为自己的老年生活储存养老金(老了的时候可以离开一线城市，去中小城市养老)。当然，这个定投需要量力而行。
也许你还会问:即便这样说，我还是买不起北上深的房子，咋整?其实，中国未来10年正被地铁、高铁带入真正的“城市圈时代”，北京旁边有廊坊，深圳旁边有东莞，上海旁边有昆山、太仓和嘉善，未来都有地铁连接北上深，也都是不错的选择。但你的第一次购房贷款机会要慎用，想好了再说。
最后我想告诉90后的年轻人的是:通胀是人类永恒的主题，特朗普出生的那一年，也就是1946年布雷顿森林体系建立的时候，1盎司黄金是35美元，而目前的金价是1盎司1245美元，美元在71年里贬值了35倍还多。
对于后两种人来说，在北上深都有比较现实的居住问题，当然进一步还有资产的保值增值问题。由于一线城市普遍认房认贷，也就是所谓的处女贷，所以年轻人们就面临一个重要的问题:如果浪费了第一次购房贷款机会(比如在老家购房)，未来想在北京再次购房，首付比例可能是60%到80%，基本上希望渺茫了。
所以，大多数北上深的90后就面临一个问题，要么不买房，要么慎重购买第一套房。
在当今中国，彻底不买房如同你在资产配置上裸奔，你的命运跟浮萍差不多。2012年的时候你每月不吃不喝买一平米，现在恐怕连三分之一平米都买不到了。那么5年之后呢?
也许他们会告诉你，中国楼市不可能永远这样涨下去，再这样涨下去不把全世界都买下来了吗?
但是他们没有告诉你，还有一种方式是:房价可以永远“在本币计价方式下”上涨，但汇率贬值，最终足以维持跟境外资产的比价关系。比如曾经跟中国体制类似的苏联，1989年到现在，莫斯科中心区的房价上涨了至少150万倍。其中，按照美元计价上涨了150倍，卢布对美元贬值了至少1万倍。
你也许会问，现在1美元等于57卢布，没有看到大幅贬值的迹象呀?但我告诉你，那是因为在1998年1月1日卢布有过一次币值改革，用1卢布兑换了1000旧卢布，删除了后面的三个零。
这个过程，其实就是手持现金和存款的人，其财富全部蒸发的过程。而这，就是所谓的解决楼市泡沫的“莫斯科模式”。此前很多年里，中国人只知道有泡沫破裂的“东京模式”，而不知道还有汇率崩溃的“莫斯科模式”。
我这样说，不是认为北上深楼市未来一定会走“莫斯科模式”，但我可以告诉大家，北上深楼市肯定不是“东京模式”。
日本是个资源匮乏的国家，需要大量进口资源，所以其货币必须是升值的，然后通过科技进步、提升产品质量实现正循环。过去40多年里，全世界主要货币对SDR(特别提款权)大幅升值的，只有日元和新加坡元，连美元都没有做到。新加坡，情况类似日本。所以，他们都必须解决资产泡沫的问题。
俄罗斯就不同，他是资源出口国，经济高度依赖石油、天然气、矿石等出口，贬值对它来说无伤大雅、甚至有益。
中国经济模式介乎俄罗斯和日本之间，所以我们解决楼市泡沫的方式，可能是中间路线。中国到2016年末的城镇化率是57.35%，年度城镇化率增速是1.25个百分点，如果把70%的城镇化率作为上限，中国楼市还有“白银十年”。
观察中国楼市是不是按照旧逻辑(货币超发推动房价上涨)演进，看四点就行了:
1、广义货币M2同比增速(发钞速度)，是不是维持在GDP同比增速的1.5倍以上，并很难降低到1.2倍以下(目前接近1.7倍)。如果是这样，中心城市房价就必须涨，暂时压住了，将来也会跳涨，因为你发钞太快了。
2、全社会固定资产投资额里，民间投资有没有超过80%。只要地方政府和国有企业占比还维持较高水平(目前是40%)，不能降低到20%以下，则经济低效是必然的，最终M2增速就很难慢下来，慢下来就会闹钱荒。
3、A股里只要IPO注册制没有真正实施，则中国的金融泡沫就继续维持，金融泡沫在，楼市泡沫就不可能单独消失。IPO注册制是市场经济有没有真正推行的重要的风向标，还是降低企业杠杆率、推动实体经济发展的重要手段。
4、中心城市的“人地错配”是不是得到了解决。所谓“人地错配”，其实就是官方的“逆趋势调控”，不希望中心城市人口太多，通过控制居住用地来控制人口。没有显著的新增住宅用地，中心城市怎么降低房价?
有人说说“在未来的三十年里，背负月均还款3.7万元到2.6万元，对于90%的90后而言，都恐怕是一个了无生活质量及乐趣的人生”。
其实很多中国人都没有明白中国楼市的一个最大秘密:真正的按揭只有10年。通胀会帮你大大减轻第二个10年的负担，让第三个10年的压力变成鸿毛。
如果人民币每年贬值5个百分点(2009年贬值了至少19个百分点)，则按揭到13年的时候人民币的购买力(也就是按揭压力)就只剩下一半，按揭到了20年的时候购买力(按揭压力)还剩下三分之一。
我还可以告诉大家:只要你手里的现金足以应付5、6年的月供，就能等来一波显著的大涨(这是经济周期决定的)，即便到时候玩不下去了卖掉房子都可以赚钱。
在中国，买房子的月供不是消费，而是定投，是你每月在为自己的老年生活储存养老金(老了的时候可以离开一线城市，去中小城市养老)。当然，这个定投需要量力而行。
也许你还会问:即便这样说，我还是买不起北上深的房子，咋整?其实，中国未来10年正被地铁、高铁带入真正的“城市圈时代”，北京旁边有廊坊，深圳旁边有东莞，上海旁边有昆山、太仓和嘉善，未来都有地铁连接北上深，也都是不错的选择。但你的第一次购房贷款机会要慎用，想好了再说。
最后我想告诉90后的年轻人的是:通胀是人类永恒的主题，特朗普出生的那一年，也就是1946年布雷顿森林体系建立的时候，1盎司黄金是35美元，而目前的金价是1盎司1245美元，美元在71年里贬值了35倍还多。
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