北京楼市调控：已全面进入存量房时代

　　3月17日下午，北京房地产调控政策再升级：实施“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%。

　　2月中下旬以来，北京二手住宅市场的交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，这背后有一个重要的支撑论调--“北京楼市库存不足”。

　　近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示，住宅用地计划供应610公顷。其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成。

　　供地量减少被一些业内人士拿来作为看涨房价的重要理由。搜索近年来的新闻不难发现，2013年、2016年两个房价疯涨的年份里，都出现了类似“北京楼市库存不足XX套、半年后将面临无房可售的局面”的报道。这种论调加剧了资金有限、害怕房价上涨的刚需族的恐慌心理。

　　尽管过去一年房地产去库存取得了不错的成效，尤其是在一二线城市，但是还没有到库存不足、无房可卖的地步。上述论调至少犯了两个错误：一是房地产库存是个动态的概念，并非静态。在房子被卖掉的过程中，也会有新的房子补充到库存中，并非一成不变。二是尽管土地供应量减少、新房库存减少，但是并不能因此判定北京无房可卖，因为还有庞大的二手房市场。

　　有机构统计显示，2016年，北京全年二手房成交27.2万套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交总量的85%。北京已经全面进入存量房时代。

　　北京存量房有多少？北京房地产业协会副会长陈志2015年在接受媒体采访时分析说，北京有6亿多平方米的住宅，按照单套100平方米计算，即存量房约600万套。而伟业我爱我家的最新数据显示，北京的存量房约在800万套以上。

　　2016年北京常住人口为2172.9万人，也就是说，如果按照一户三口之家计算，北京的存量房户均超过1套。

　　值得一提的是，由于统计口径问题，大量商住房可能未被统计在存量房之内。

　　据悉，2016年北京常住人口增量、增速保持“双下降”；而北京常住外来人口807.5万人，比2015年的822.6万人下降了15.1万人。2017年北京常住人口计划控制在2200万人以内。

　　在严控人口的背景下，北京的存量房总量并不短缺，只是在一些局部（比如学区）、特定时间内出现供求不平衡。

　　“北京楼市库存不足”的论调之所以能够一次次出现，是因为大量的存量房并没有真正有效流转起来。在一些业内人士看来，北京二手房3%左右的换手率并不算高。

　　户均超过1套的推算也许让不少人感慨被平均，因为现实的情况是一部分人没有住房，而另一部分人可能持有多套房产。由于持有住房成本较低，不少持有多套住房的人在房价看涨的背景下，并不急于出手，这也造成了“库存不足”的“假象”。在很多业内人士看来，如果增加持有住房的成本，会挤出很多存量房，在不增加土地供应的情况下，依然能够增加楼市供给，平稳房价。

　　旁观者清，当局者迷。能够被“北京楼市库存不足”论调吓到的是刚需族，他们对楼市的任何风吹草动都很敏感，房价越上涨越是恐慌。他们越慌，二手房业主就越是坐地起价。北京3月17日升级房地产调控政策后，双方也许将重新陷入观望博弈状态，谁赢谁输难有定论。

　　2016年底的中央经济工作会议已为今年楼市定下“平稳健康发展”主基调，提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并就房地产市场长效机制建设做出了布局。让一些热点城市的住房从金融属性回归居住属性是大势所趋，也是众望所归，人们希望这个过程付出的代价少一点。

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