人和商业去年亏损额高达17亿 “人和模式”现弊端

　　去年的凄惨表现，让人和商业控股有限公司(以下简称人和商业)吞下了其上市五年来业绩新低的苦果。
　　
　　近日，人和商业发布公司2013年财报。数据显示，人和商业去年实现营业收入5.47亿元，比前一年下降了20.4%。这样的数字，创下了人和商业上市五年来的历史新低——自2008年在香港上市起，人和商业的业绩就呈现出逐年下滑态势。从2009年的41.6亿元、2010年的11.4亿元、2011年的22.4亿元，到2012年首次跌至10亿元区间内的6.88亿元，再到如今的5.47亿元，五年时间里，人和商业全年营业收入的降幅已经高达86.9%。
　　
　　比这更为可怕的是，巨额亏损的出现。即便在各地纠纷集中爆发、口碑形象屡受挑战、经营业绩颇为困难的2012年，人和商业还是实现了8.95亿元的盈利。而在去年，人和商业的亏损额已经高达17亿。
　　
　　人和商业的核心商业模式是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，获取回报。简言之，就是对地下人防工程进行商业化开发，业内将此称为“防空洞”模式(以下简称“人和模式”)。
　　
　　高额亏损，让人和商业的“钱景”更显尴尬。4月22日，著名债券评级机构穆迪投资者服务公司(以下简称穆迪)再次下调了人和商业的债务评级，由Caa1下调至Caa3。穆迪称，人和商业有一笔3亿美元(人民币19亿元)的美元债券将于2015年5月到期，而截至2013年12月底，该公司持有现金仅为人民币12.8亿元，即便算上未来12个月内租金收入带来的现金流，仍不足以偿付该笔债券。
　　
　　事实上，人和商业欠下的经济账并非仅此一笔。过去三年，人和商业通过高息票据募集了近9亿美元资金，除了2015年到期的这笔债券之外，其还有另外2笔将于2016年到期、共计6亿美元的债务。人和商业当时给这两笔债券开出的年利率为13%。
　　
　　令人和商业挠头的是，眼下似乎并没有太好的办法来消化这些债务负担。人和商业主营业务收入来源于两处：一是经营租赁收入，二是转让经营权收入。由于人和商业开发的“防空洞”模式没有土地使用权，因此商户无法实现产权意义上的转让，转让的只是商铺经营权。
　　
　　而这种经营权的转让，其实就是向商户一次性收清若干年的租金。这意味着，人和商业若想有持续的转让经营权收入进账，就必须源源不断地开发新项目。但如今的人和商业，显然已经没有了大规模扩张的资金和底气。
　　
　　这早已露出端倪。人和商业位于天津、辽宁、重庆等地的多个项目近几年都出现了延期或者停滞现象。以天津市场为例，早在2011年，人和商业就拿下了天津西站地区大型地下商业项目，预计投资10亿元人民币，打造10万平方米的地下空间。当时的规划是于2013年建成。而如今，2014年几乎过半，天津项目却还没建设。
　　
　　“是有计划在天津建的，但是什么时候能建起来还没有消息。”据人和商业内部人士向新金融记者透露，天津项目，目前还只能算是个“计划”。
　　
　　更致命的是，各地频现的纠纷让既有项目的进账也都出现了风险。近日，人和商业在成都的“地一大道”项目出现纠纷。共计256家商户向“地一大道”开发运营商提出退还租金要求。据了解，此次要求退款的店铺达450余家，商铺面积约7500平方米，按人和商业与商户们的合同约定进行计算，涉及金额或达7亿元。
　　
　　这并不是孤例。自2012年起，人和商业在武汉、鞍山、大庆、邯郸、莆田等地的项目都出现了与商户的矛盾：有商户不满意人和商业的霸王条款，也有商户抱怨收取订金后开业时间延后，承诺的宣传推广也没兑现，项目管理不规范等。
　　
　　“这些都直接地影响了人和商业的口碑和后期的收入。”凌雁管理咨询首席咨询师林岳向新金融记者表示，这些影响是在全国各地的项目中普遍存在的，也在人和商业引以为豪的“地一大道”项目中激化了，这对人和后续的资金运作以及宣传推广都有极大的影响，“这是‘警钟’，搞不好还可能成为‘丧钟’。”
　　
　　■模式之殇
　　
　　对人和商业来说，上述诸多问题的出现和发酵，无非都归向了其引以为豪的地下商城模式。
　　
　　多年来，人和商业正是靠着这“一招鲜”走过来的。前述人和商业内部人士表示，与其他商业地产模式相比，“人和模式”有着先天优势。由于利用人防工程开发地下商城未被归类为房地产开发，其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制，无需支付土地出让金及土地增值税，可降低开发成本。
　　
　　据了解，人和商业模式初创时期，其地下商业设施的销售和租赁价格通常只是周边商场的1/2-1/4。
　　
　　1992年，人和商业在哈尔滨开设了第一个项目“人和地下大道”，当时入驻的大多是从事女装批发及零售业务的租户。“哈尔滨‘地一大道’的市场表现非常不错，直到今天，我们这边的经营状况也都是满铺。”一位在哈尔滨‘地一大道’供职的员工告诉新金融记者，在当年那个地下商业开发并不发达的时代，“人和模式”一炮走红。
　　
　　随后，这种以“地一大道”命名的地下商场开始在各地不断被复制。随着2008年10月人和商业在香港成功上市，其在资本的助力下，更是加快了跑马圈地的步伐，武汉、成都、大连等城市一一被列入人和商业的“版图”。截至2013年底，人和商业在全国的12个城市共拥有22个在运营项目。
　　
　　不过，急速扩张下的“人和模式”却慢慢暴露出了诸多弊端。
　　
　　按照政府颁布的相关规定，人防工程的拥有权和经营权是分开的，开发、运营地下商城的人和商业，并没有项目的土地使用权。这意味着，人和商业无法像一般地产开发商那样通过抵押土地获得开发贷款，导致融资受限。
　　
　　同样因为没有土地使用权，承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权及房屋产权的方式从银行获得商业贷款。为了不让商户因无法贷款而导致承让经营权意愿降低，人和商业为此特意设计了一套新的融资模式——用公司银行存款为承让商户的银行贷款提供担保。如此一来的代价是，人和商业置于银行的存款中，相当一部分是受到限制的。那么在公司现金紧张的情况下，这也会给流动性带来负面影响。
　　
　　另一个弊端则是，“转让经营权意味着人和必须不断开发新项目，来保证持续有商铺可以转让，否则就没有收入；而开发后就把商铺转让出去，也意味着没法享受租金上涨的盈利机会。”林岳表示，从这个角度来讲，人和商业的巨亏，其实早有征兆。
　　
　　然而，在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，造成人和商业今日瓶颈的核心，不在商业模式本身，而在运用该模式时的“大撒把”管理。其实，更严格说来，人和商业甚至可以叫做没有管理。
　　
　　■自我救赎
　　
　　不得不说，人和商业敏锐地抓到了地下商业的市场机会，创新性地打出了“防空洞”模式的概念。
　　
　　地价上涨、租金高企、繁华商圈趋于饱和，无不挤压着地上商业空间；与此同时，地下空间作为一个投资概念，其价值正在被逐渐认知。
　　
　　有资料显示，到本世纪末，将有1/3的世界人口工作、生活在地下空间，地下空间已成为城市的战略性空间资源、新型国土资源。在全国的百货零售业交易总盘中，地下商业已经达到10%以上的份额，并且仍处于上升趋势。
　　
　　“利用地下空间发展商业是国内外大城市发展的一个重要趋势，国内城市的地下商业就是一座尚待开采的金矿。”王永平表示。
　　
　　而人和商业的问题出在对这座金矿的开采略显“急功近利”了些。
　　
　　“这个模式有它的创新性，但是为什么后来走得不太成功呢？我觉得和撒手不管的操作模式有关系。从企业角度来讲，这种方式短期没有任何风险，因为企业已经把十几年甚至几十年的租金收进来了，效益非常好。但是商业地产的提高，一定是要可持续发展的，开发商、投资者、商户之间只要有一个方面的利益受损，那么这个游戏就会玩不下去。”王永平向新金融记者表示，商业地产最重要的是后期的管理，而人和商业却偏偏失策于此——把商铺一股脑卖给散户，一卖卖那么多年，且还不参与管理。
　　
　　王永平指出，“人和模式”根本没有考虑到运营管理的问题。“它的模式是一个开发模式，这种开发模式就是把自己的开发商利益最大化了，但是这种模式开始看起来是个很好的概念，一开始的销售也受追捧，但是到后面就不行了。因为你卖得太贵，又撒手不管，到后来经营管理问题都出来了，投资者、商户不挣钱了，他也就不跟你玩儿了。”
　　
　　对此，林岳也有着类似观点。“没有不好的模式，只有做不好的企业。”在其看来，“人和模式”不是无可救药，而是需要调整，“管理要规范，利益要双赢，不能急功近利地只谋取自己的幸福。”
　　
　　一个“改过”机会是，对物业出售、管理重新做出调整，比如将过去的十几年一签甚至几十年一签的超长合约改为一年一签或者两年一签的灵活合约；如对地下商城进行统一管理、规划、宣传等配套管理，将企业利益与商户利益捆绑；又如引进更丰富、更有竞争力的优质品牌，并给予其一定优厚条件，把整个商城做起来……
　　
　　悲观的是，如此一来，对于人和商业来说，短期内势必会有较大资金回笼难度及相关管理难题，这无疑是将人和商业推向了一个两难境地。但是对于已然走入今日这般困境的人和商业来讲，这些自我“逼迫”与自我革命，其实更是自我救赎。
　　
　　“人和商业这一摔摔得不轻，是否能爬起来继续前行，取决于商业模式的优化以及管理的规范化。如多业态延伸、对现有商城进行大力推广、规范管理机制和激励机制，方能走出困境。”林岳支招说，人和商业甚至可以将格局打开，尝试往地面业态发展，紧随城市规划，看好商圈和公共交通的规划，发展多种业态来弥补地下商城的短板。