中筑置业因资金压力北京拿地一月就想退

　　今年4月10日以21亿元总价摘得北京丰台长辛店地块的中筑置业旗下公司，正寻求退回该地块。《第一财经日报》记者昨日从多渠道了解到，中筑置业确实有退地计划，但并非主观意愿，合作方退出带来的资金压力或为其退地的核心原因。
　　
　　楼市下行的背景下，成交清淡的首都，楼市亦是惊弓之鸟。分析人士表示，眼下楼市正处调整期，房企的退地举动有一定趋势性意义，未来北京高价地的开发将面临多重压力。
　　
　　小房企欲退热门地块？
　　
　　今年4月10日下午，北京土地市场颇为热闹，丰台长辛店镇辛庄村(一期)A-41地块吸引了12家房企现场竞拍，其中不乏中铁建、华远地产、保利首开联合体、北京城建、懋源地产、旭辉等北京土地市场的“常客”。
　　
　　出人意料的是，以21亿元总价、现场竞报配建8.5万平方米限价房的条件，这一热门地块最终被中筑置业旗下的合资子公司北京中长合源置业有限公司拿下，溢价率达48.9%，机构估算其商品住宅部分楼面价超过了4万元/平方米。
　　
　　吊诡的是，距此还不到一个月，就传来了中筑置业希望退地的消息。对此，中筑置业负责人回绝了媒体的采访，但多位业内人士昨日对本报记者证实，的确听说中筑置业有退地想法。
　　
　　值得注意的是，中筑置业拿下的长辛店镇辛庄村地块位于西五环外，限价房总量达到13.36万平方米，扣除其他配建面积，该地块商品住宅面积仅2.58万平方米，而4万元/平方米的楼面价格，甚至超过了同区域新建住宅的价格。
　　
　　公开资料显示，北京中筑置业成立于2001年12月，注册资本金仅为5000万元，其在北京西四环及成都市区开发的西府兰庭项目，分别于2007年和2013年入市，2011年前后，这家小型房企也曾在北京丰台区域代建保障性住房项目，亦是丰台长辛店辛庄村地块的一级开发企业。上述长辛店地块的拿地主体为北京中长合源置业有限公司，即中筑置业与北京凯迪恒业投资有限公司的合资公司。
　　
　　“4月份才拿的地，到现在才一个月时间，开发企业对市场的判断一般不会出现太大变化。”昨日午间，北京一国有房企营销负责人对本报记者分析称，小开发商拿总价高的地块，多数情况是合作方提供大头资金，并掌握决策权，小开发商充当操盘者角色，在这种前提下，若合作方萌生退意，开发商将随即失去继续开发项目的财力。
　　
　　他估计，近来北京楼市进入调整期，投资公司，特别是主业不是地产的投资公司很可能对市场行情的变化非常敏感，一旦市场向下，就会做出撤资决策来避险。
　　
　　“最近市场确实不好，相比三四线市场，北京还算好的，恒大高价也要在北京拿地就是一个明显的例子。除非是不想干这个行业了，不然房企一般不至于连北京的地块都要退掉，所以核心的问题应该是在资金上。”该人士说道。
　　
　　这一说法在一来自机构的知情人士处得到了印证。他对记者透露，中筑置业退地，原因在于合作方退出，开发商没有找到替代者，不得已而为之。此外，中筑置业上述地块出让时竞买保证金为4.23亿元，一般情况下，若无充分理由，开发商退地时竞买保证金恐难退还。
　　
　　“中筑只是一个操盘的。”另一长期跟踪房企资金状况的业内人士也表示，开发商合作拿地后，后期还有土地款和建安费等需要投入，而这些投资款的募集有两种方式，一种是按股权比例出资，一种是股东借款，他预计，中筑之所以退地，很可能是在追加投资的环节，与合作方没能谈拢。
　　
　　关于中筑置业的合作方，记者查询发现，这一名为“北京凯迪恒业投资有限公司”的企业没有官网，信息甚少。据媒体报道，北京凯迪恒业投资有限公司此前从另外一方接手一地块，凯迪恒业受让土地使用权后，继续进行开发，将所建项目由万和世家更名为凯迪·尚府。
　　
　　高价地成烫手山芋
　　
　　上述知情人士对本报记者进一步透露，中筑参与了这一地块的一级开发，该地块是系列地块的第一块，一般情况下，第一块高价摘取，是为了后续能够低价拿地铺路，如果将这一已经落槌的地块退掉，基本意味着企业不再参与这一区域。原因是退地企业一年不允许拿地，这地块周围还有5~6块地，其中的2~3块将在一年内上市。他因此分析，退地决策代表了这个企业或其合作方的判断：起码一年该区域市场会降温。
　　
　　楼市下行时，出现房企退地现象并不稀奇。今年4月，远洋地产总裁李明就对包括本报在内的媒体表示，远洋在秦皇岛项目的部分土地已退还给政府，采取部分退地的方法来优化土地储备。但退地现象一旦发生在北京这一房企普遍认为的“避险城市”，外界便立即联想到了北京高价地的操作风险。
　　
　　兰德咨询总裁宋延庆昨日对本报记者表示，虽为小公司行为，中筑置业的退地行为仍不乏趋势性意义，市场波动，高价地的可操作性减弱，房企利润空间将越来越小。
　　
　　随着去年夏家胡同等热门地块连拍高价，北京包括丰台在内的一些区域，都高价地频出。今年2月，备受关注的丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局地块溢价48.1%成交，折合楼面价超过6万元/平方米。同样是三环与四环之间，该区域一高端盘的预售均价为6.7万元/平方米，位置更好的东四环内的高端盘二手房近期的报价也仅在6万元/平方米左右。“面粉贵过面包”的现象比比皆是，西五环外的门头沟地区，近期成交的地块楼面价格超过了2万元/平方米，而该区域在售的成熟别墅项目单价也仅为3万元/平方米左右。
　　
　　对于高价地的未来行情，中原地产首席分析师张大伟分析称，资金压力大，市场前景出现变化，在2013年下半年拿来的地王，入市的压力都非常大，所以可能部分企业就会考虑延缓开发或者退地。他表示，最近很多企业都面临高价地的开发难题，土地市场的退避或者延缓行为，未来很可能越来越普遍。
　　
　　“今年市场虽然是不是跌存在争议，但起码共识是今年不会大涨了，而去年的这些高价土地要达到预期盈利，都是建立在今年必须大涨的前提下才能实现，因此很多项目都会延缓入市节奏。”张大伟说道。