机构详解：上海自贸区三大区域楼市迎发展契机

中国产业信息研究网（https://www.china1baogao.com） 　日期：2013-8-29　[关闭]

　　伴随上海自贸区的逐步推进，上海自贸区辐射板块楼市的新一轮契机正日趋明朗。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，从长期来看，随着自贸区的建设，板块价值获得提升是大概率事件，楼市发展潜力大。根据自贸区的功能定位，未来将对企业、人口、贸易、消费产生聚集效应，这将提升自贸区所在板块土地价值，对楼市也将产生拉动作用。
　　
　　8月22日，国家商务部发布公告显示，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。
　　
　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今（8月25日，下同）自贸区主要涉及的四个板块（外高桥、临港新城、川沙和祝桥）合计成交新房面积为31.9万平方米，占整个大浦东区域新房成交的19.1%。
　　
　　外高桥板块：聚焦中高端项目,体量不足或成发展掣肘
　　
　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，外高桥板块2013年至今（8月25日，下同）新房成交面积为10万平方米，同比下滑12.9%，自2009年至2012年，同期平均成交量为9.4万平方米，今年板块成交量处于中等偏高水平；同时，板块新房供应面积为10.5万平方米，同比下滑18.2%，自2009年至2012年，同期外高桥板块平均新房供应量为10万平方米，与今年至今供应体量大致相当。2013年至今外高桥板块新房市场供求平稳。
　　
　　值得注意的是，外高桥板块新房成交均价上涨迅猛，2013年至今板块内新房成交均价为3.34万元/平方米，较2009年同期上涨159.3%，同期全市新房的均价涨幅仅为57%；另外2013年至今，外高桥板块成交房源的套均面积为163.9，较09年同期亦有69.5%的涨幅。显然经过4年的发展，目前外高桥板块新房市场成交主体已发生明显变化，成交结构逐渐向中高端房源转移。
　　
　　2009年，外高桥板块均价在3万元/平方米以上的新房成交面积仅为322平方米，2012年该价格段新房成交面积已经达到7.4万平方米，2013年至今继续保持快速的上涨势头，该价格段新房成交面积已经达到7.3万平方米，同比上涨21.7%，占整个板块成交面积的73.6%。表明中高端房源已经成为外高桥板块新房成交主流房源。
　　
　　目前外高桥板块也正在努力成为新一代国际社区，但与同样因建设国际社区而备受瞩目的新江湾城板块相比，外高桥板块在体量和均价上都存在一定的差距。2013年至今新江湾城板块总成交面积达23.8万平方米，是外高桥板块成交面积的2.4倍；新房成交均价为4.2万元/平方米，较外高桥板块同期均价高出26.4%。
　　
　　在新房供应方面，2009年至今，外高桥板块供应面积为66.2万平方米，新江湾城板块的供应面积为131.5万平方米，外高桥板块新房供应仅勉强超过新江湾城板块的一半。
　　
　　外高桥板块新房供应不足主要原因在于土地市场比较沉寂，2009年至今外高桥区域经营性用地合计成交13幅，合计土地出让面积为12万平方米。其中住宅类用地仅有3幅，合计出让土地面积仅为2.9万平方米，占土地出让总面积的23.8%。另外，最后一幅宅地出让至今已经两年半，外高桥板块新房市场短期将面临新房房源不足的局面。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，外高桥板块内中高端房源尚处于被市场逐步认可的过程中，且板块内新房总体体量并不突出，楼市潜在价值尚有待开发。不过好在未来其有望借助自贸区规划这一契机，进一步提升板块整体价值，打造更为优质的区域性中高端品牌影响力。
　　
　　临港新城板块：自贸区或成房价瓶颈突破契机
　　
　　21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，从2009年以来的市场成交走势来看，临港新城板块呈U字形，2009年和2010年每年的成交面积均在15万平方米以上。2011年起，临港新城板块楼市降温，2011年和2012年两年成交面积之和也仅为11.3万平方米，两年的成交量尚不及之前一年。
　　
　　2013年至今，临港新城板块新房市场重新强势上扬。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2013年至今临港新城板块新房成交面积为12.1万平方米，是去年同期的6.3倍；供应面积为14.6万平方米，是去年同期的4.2倍；成交均价为1.1万元/平方米，较去年同期上涨6.2%。今年上半年，临港新城板块新房无论是成交面积、供应面积还是成交均价，均为2009年以来同期的最高值，临港新城板块楼市迎来异常红火时期。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，临港新城板块市场波动一方面与受房地产市场整体走势影响，2013年至今新房市场整体红火，带动板块再次走高；另一方面，人口导入政策和轨道交通16号线即将运营，均对板块新房市场起到推动作用。
　　
　　尽管临港新城板块市场回暖，但从均价的角度来看，临港新城板块新房房价似乎正遇到突破瓶颈。2013年至今，临港新城板块新房成交均价为1.1万元/平方米，较2009年同期上涨85.7%，高于全市整体新房均价上涨幅度57%。但2011年至今房价涨幅仅为5.5%，落后于全市新房均价涨幅6.8%。
　　
　　临港新城板块房价遇瓶颈的部分原因可能在于新房市场持续供过于求。据21世纪上海区域市场研究部统计显示，2009年至今临港新城板块每年新房都呈供过于求的局面，共有18万平方米的新增供应未被市场消化。截至2013年8月25日，临港新城板块库存新房面积22万平方米，按今年前7个月月均成交面积计算，去化周期为14.6个月，较全市整体新房去化周期多近4个月。
　　
　　新房市场供应火热背后是土地市场活跃。2009年至今，临港新城区域经营性用地合计出让达31幅，合计土地出让面积为142万平方米，占大浦东土地出让面积的31.3%，累计出让金额90.5亿元。其中，纯宅地出让达10幅，合计出让土地面积为96.5万平方米，占土地出让总面积的68%。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前临港新城板块新房供过于求最主要的原因在于人口导入不足，新房市场消化较慢。自贸区的落地有可能成为突破这一局面的契机，一旦自贸区建设能够实现人口聚集和产城融合，目前板块内新房市场供过于求的现象有可能被打破，房价将迎来新的上涨通道。
　　
　　浦东机场周边板块：新房市场冷热不均,下月川沙将迎来宅地出让
　　
　　浦东机场周边板块主要是祝桥板块和川沙板块。在新房市场，祝桥板块成交并不活跃，2009年至今，主要在售商品房项目仅有1个。该项目属于刚需小户型，共计成交6.4万平方米、875套，套均面积为73.7平方米，成交均价1.4万元/平方米，推出房源已经几乎全部售罄。
　　
　　2013年至今川沙板块新房成交面积为6.2万平方米，同比下滑21%。成交出现下滑的主要原因可能在于新房供应不足，2013年至今川沙板块新房供应面积为1.5万平方米，同比下滑85.3%。川沙板块新房存在供应紧缺，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2009年至今，川沙板块新房供应面积为50.6万平方米，成交面积为60.1万平方米，板块存在约10万平方米的供应缺口。
　　
　　川沙板块新房成交均价2009年至今呈现持续上涨，2013年至今川沙板块新房成交均价为2.2万元/平方米，同比上涨1.8%，是2009年同期的2.2倍，远高于同时期全市的均价涨幅57%。
　　
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，近年来川沙板块受到地铁二号线开通、迪斯尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。如今，随着自贸区批准建设，连接浦东机场和市中心的轨道交通二号线横穿整个川沙板块，将带动川沙板块楼市进一步提升。
　　
　　从土地市场来看，2009年至今，浦东机场周边板块经营性用地合计出让16幅，合计土地出让面积为52.4万平方米，累计出让金额39.9亿元。其中纯宅地出让共为3幅，合计出让土地面积为20.8万平方米，占土地出让总面积的39.6%。其中，川沙仅1幅宅地出让，地块面积为5.7万平方米。
　　
　　据本市规土局显示，9月川沙板块将有2块住宅用地出让，总共出让面积为8.3万平方米，将一定程度缓解川沙板块目前新房供应乏力的局面。

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