房地产“支柱”地位告急：降温趋势确立 多项指标连续下滑

　　2016年上半年国民经济运行情况已经揭晓。初步核算，上半年国内生产总值340637亿元，同比增长6.7%。二季度增长6.7%，增速与一季度持平。其中，第三产业同比增长7.5%，占GDP的比重是54.1%，服务业仍然是支撑经济稳定增长的主动力。值得注意的是，房地产市场经历了今年1-4月的火热局面后，5月已经开始降温。另外，受股市成交量大幅下降以及M2增速放缓的影响，上半年金融业对GDP增长贡献下降，金融业不变价的增长速度为6.7%，相比去年也有所回落，对GDP增长的贡献率在9%左右。

　　随着70大中城市房价数据的发布，经历了短暂火爆之后的房地产市场，降温趋势正式确立。

　　根据国家统计局的数据，2016年6月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格平均环比上涨0.73%，涨幅连续两个月缩小。此前公布的数据显示，上半年的房地产投资增速、开竣工面积增速、销售增速同样连续两个月收窄。

　　“降温趋势确立”是各大机构对该组数据的一致解读，且在需求出现透支性释放、政策难以继续松动的情况下，下半年市场恐难以再度升温。

　　作为国民经济中实质上的支柱产业，房地产市场从2015年年末开始进入升温周期，并在稳定经济增长方面起到了重要作用。但随着供需基本面的彻底反转，这种作用的弱化趋势已经不可避免，并可能影响到地产股在资本市场的权重。分析人士指出，这也将对严重依赖房地产业的经济增长模式带来考验。

　　多项指标连续下滑

　　国家统计局18日发布数据显示，2016年6月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有55个和48个，分别比上月减少5个和1个。房价下降的城市数量则有所增加。

　　根据中原地产的统计，随着房地产市场的升温，70大中城市新建商品住宅价格自去年11月开始出现上涨，到今年4月，涨幅达到1.06%的高点。但5月和6月，该项指标连续出现下滑，6月的涨幅为0.73%。

　　这种变化趋势同样体现在其他指标上，统计局的数据显示，过去两个月间，全国房地产开发投资增速、新开工面积增速、商品房销售增速均出现明显下滑。其中，房地产开发投资增速从高点的7.2%降至6.1%；新开工面积增速从21.4%降至14.9%；商品房销售面积增速从36.5%降至27.9%，销售金额增速从55.9%跌至42.1%。下降幅度不可谓不大。

　　“本轮市场销售的周期性的高点已过。”广发证券指出，销售端的颓势还会传递到投资、开工等其他指标上，造成数据整体下滑。

　　中原地产首席分析师张大伟向记者表示，导致近期市场降温的主要因素，一方面在于市场需求在前期出现透支性释放，后续释放乏力；另一方面，政策层面总体“去杠杆化”，且个别热点城市出台更为严厉的收紧措施，进一步抑制需求。

　　7月14日，厦门市房管局确认了新的房贷政策。该城市亦从7月15日起，全面提高贷款购买住宅的首付比例。至此，除四个一线城市外，被称为“房价上涨四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门也均出台了调控政策。

　　张大伟指出，在因城施策的思路下，预计未来其他房价涨幅较大的城市也会出台类似的政策。他还认为，政策因素是导致本轮房地产市场升温的主因，因此这些收紧的措施也将极大地抑制市场成交。

　　值得关注的，还有房企的态度。据悉，上半年大部分房企的销售规模出现明显增长，并完成全年任务的半数以上。因此，除非其项目分布在三四线城市，否则房企的降价动力不足，这也将在很大程度上抑制市场成交。

　　按照广发证券的预测，今年全年全国商品房销售面积15亿平方米，同比增长17%；金额11.4万亿元，同比增长30.4%。投资方面，预计全年房地产开发投资额10万亿元，同比增长4.9%。中泰证券的观点更为悲观，该机构认为，预计全年地产投资增速为4%，而年末单月同比增速将可能降至2%。

　　变数存在于政策层面。日前有媒体报道称，18日上午，住建部部长陈政高带队约谈万达、保利、融创和恒大四家房企，希望这四家代表企业为下一步政策调整支招。但据记者了解，该会议上并未传出实质性消息。业内人士也认为，政策进一步刺激的可能性不大，现有的政策思路亦很难做出调整。

　　地产股权重下滑

　　在近期整体经济增速下滑的背景下，房地产市场的升温，实际已经起到了稳定经济的作用。国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，占同期固定资产投资（不含农户）的比重为18.0%。而2015年全年，该比重为17.4%。

　　上海易居研究院智库研究总监严跃进认为，这主要是由于经济进入低速增长的区间，而房地产市场恰好进入一个小的上行周期。

　　但过去几年来，作为“支柱产业”的房地产，对经济的拉动作用正在削弱。根据国家统计局的数据，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重，已经从2011年的20.4%，一路下滑到2015年的17.4%，5年间下降了3个百分点。

　　此外还有间接影响。据国家统计局的数据，截至2015年，全国水泥产量连续两年出现下滑。平板玻璃产量也在2015年出现下降。近几年来，家具市场同样延续着较为低迷的态势。总体上看，房地产对于经济的带动作用正在缓慢下滑。

　　今年“两会”期间，全国人大代表、建业集团董事长胡葆森向记者表示，受困于土地出让金缩水和房地产市场低迷，2015年上半年，河南省多数城市的财政收入下滑了2到3成。

　　在这背后，房地产市场的供需基本面已经发生变化。广发证券指出，我国房地产行业在大周期层面上已经进入成熟期，人口红利（年龄结构、 区域分布）快速爆发期过后，新房的需求逐步下降。户均住房套数在2012-2013年之后已经超过1，整体供需已基本平衡。该机构还表示，近年来新房的销售面积年均复合增速逐年放缓，且新房销售面积高点逐步下移，高点出现的间隔时间明显拉长。这都是行业长周期增速持续放缓的表征。

　　严跃进也认为，从中长期的视角看，未来房地产企业拿地和房屋新开工等数据可能会削弱，房地产在国民经济中的地位确实会弱化。对于严重依赖房地产的经济增长模式来说，也将面临严峻考验。

　　不仅如此，这种变化还将影响地产股在资本市场的权重。中信建投指出，行业的边际成长在下降、投资对经济的边际拉动作用也在下降，地产板块的估值难以回到过去的荣耀。同时，越来越多企业选择剥离房地产业务或退出房地产业，也使得地产板块中可投资的地产标的减少，过去地产股“一呼百应”带来的蓝筹效应正在减弱。

　　该机构认为，虽然龙头地产股和区域经济、多元化转型相关的股票仍然具有配置价值，但从更长远的角度来看，地产逻辑变化很难扭转，板块的权重下降也不可逆。

　　但严跃进同时表示，随着房地产业的变革与转型，一种隐性的支撑力会增加，如智能家居、房地产金融等，会给经济增长提供新的支撑。此外，存量市场的发展，也会促进第三产业的繁荣，对经济结构的调整大有裨益。

 

 

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