新规出台：农村土地流转价格不能过低二至五成收益上缴

　　日前，财政部和国土资源部印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》。《办法》中明确了调节金的缴纳比例，规定调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收。

　　业内分析人士认为，《办法》对于调节金征收比例等方面的明确，将平衡不同区域土地收益的差异，由此保障农民公平分享土地增值收益。

　　所谓调节金，指的是在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金，有些类似于增值税。《办法》规定，农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

　　在2015年3月，国土资源部公布了农村土地制度改革首批试点名单。7月，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度三项改革在全国33个县市区试点启动。

　　在试点工作开展了一段时间以后，一些问题也相继反映出来。比如，由于土地所处区域不同，涵盖用途不同，出让收益也存在明显差异。有专家便曾指出，试点中有收取比例过低，以及未对不同区域、不同用途实行差额收取等问题，并提出，土地增值收益调节金收取亟待加强指导。

　　因而，此番《办法》的公布被认为是通过调节金征收对土地收益调节，平衡不同区域土地收益的差异，并保障农民公平分享土地增值收益。

　　《办法》中也特别明确了征收调节金的目的，即“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益。”

　　不过，虽然办法规定调节金的比例为20%-50%，但对于更具体的征收比例，《办法》却规定：要考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定调节金征收比例。

　　由此，业内分析人士认为，调节金征收比例可能会与溢价率挂钩，即溢价率越高，调节金征收比例也越高。

　　而全国人大代表、国土资源部调控和监测司巡视员董祚继便曾撰文谈及调节金提取比例问题，他认为，收取比例问题不仅关系国家与集体之间的收益分配是否合理，也关系到土地征收等相关工作，收取比例过低，导致入市收益与征地补偿水平严重失衡，势必进一步加大征地困难。他还表示，土地增值收益调节金既承担国家与集体之间的收益合理分配功能，也关系不同用途土地的收益公平分配问题，规划用途不同，土地增值收益差异很大，收取比例若没有适当价差，既有失公平，也可能加剧规划等相关工作的矛盾。

　　特别值得注意的是，《办法》还规定：农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，试点县人民政府有优先购买权。该规定被业内认为将有效防止农村土地以过低的价格流入市场。

　　此外，《办法》还提到，调节金征收部门应定期公示农村集体经营性建设用地成交及调节金缴纳情况。调节金全额上缴试点县地方国库，纳入地方一般公共预算管理。试点期间省、市不参与调节金分成。

　　而关于农村集体经营性建设用地土地增值收益的分配问题，《办法》明确：农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，按照壮大集体经济的原则留足集体后，在农村集体经济组织成员之间公平分配。对以非现金形式取得的土地增值收益应加强管理，并及时在农村集体经济组织内部进行公示。《办法》称，农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计、政府和公众监督。

 

 

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