楼市：三期叠加 稳定楼市意义重大

　　根据机构测算，考虑地方政府债务置换，资金投放并未缩减，4月全口径社会融资同比增长17%，高于3月16.6%的水平，延续了一季度高增长的态势。但是，4月工业增加值、社会消费零售总额、1-4月固定资产投资等重要指标，增速全线下滑，与一季度形成明显反差。房地产仍旧“一枝独秀”，“拿地-开发-销售-价格”全链条上攻。这意味着，无论“需求侧”和“供给侧”结合的“稳中求进”，还是锐意“供给侧”的“以退为进”，都没那么简单。

　　目前，新经济体量弱小，去年创业板、中小板上市公司利润不足全部A股上市公司利润的10%；产能过剩与高杠杆已形成循环，一季度国企利润下滑13.8%，债务却同比增长了18.3%；银行不良率连续17个季度攀升，去年还充足的拨备覆盖率已亮起红灯，部分银行拨备覆盖率已降至150%的警戒线；集中于工业的民间投资，其4月增速仅5.2%，不及去年同期一半，产能过剩形势不言自明。防范金融风险，为新经济腾出信贷和土地，产能和杠杆去化亟待推进。

　　近期，去产能全面提速。5月18日，决策层连出三套去产能组合拳，2016-2017年，央企要减少10%左右的钢铁和煤炭现有产能；到2020年，还要压减一批水泥熟料、平板玻璃产能。工厂关闭、打破刚兑，不仅会给工业生产、就业和消费带来明显冲击，而且会让不良贷款显化，短期流动性冲击和信用紧缩也有可能出现。考虑目前的经济形势，“三期叠加”的阵痛真正袭来了。

　　5月9日《人民日报》头版刊文，研判中国经济时，9次提到“就业”，强调“稳定和扩大就业是宏观经济政策的重要目标”。近期，在深改组24次会议上，国家领导人的讲话也表明，当前经济形势下，短期激励措施是必要的。由此，缓冲阵痛需要这样一个实体，它能以巨大的腾挪空间，为转型创造平稳的环境。毫无疑问，从稳定就业(建筑业就有8000万工人)、稳定投资体量、维护金融秩序的角度看，房地产的腾挪空间最大。而且，目前的楼市形势，已开始向决策层期待的方向运行。

　　首先，一线楼市开始降温，体量大、城镇化有潜力的二线城市成为新动力。

　　近日发布的70城房价指数显示，此前火爆的京沪深楼市，4月房价涨幅已跌出前三，取而代之的是合肥、厦门和南京，而前期遭遇爆炒的深圳楼市，4月二手房价领跌；CREIS中指数据显示，4月20个代表二线城市新房成交再创单月新高，同比、环比分别增长78.8%和3.9%。而且，二线城市出现普涨态势，就连库存周期最大的沈阳(消化周期超过40个月)，4月的销售面积同比也增长了37%。与此同时，之前火爆的一线楼市迅速降温，4月新房成交面积同环比分别下降8.2%和27.8%。

　　其次，此前深陷库存泥潭的三、四线城市，也开始触底反弹。

　　4月，12个代表三、四线城市成交同比上涨67.9%，创2010年以来的单月新高。同时，楼市开发投资回升扩大至三、四线城市。根据CREIS中指监测，1-4月，三、四线开发投资同比增长7.8%，比40个重点城市高出1个百分点。另外，70城房价指数显示，三线城市房价连续3个月上涨，这对去库存、稳投资是莫大帮助。

　　因此，楼市政策很明确，控制过快上涨的城市，提振需求疲软的城市，保持楼市平稳上升，这既是决策层通过因城施策可掌控的，也是当前经济形势需要的。5月18日，70个城市房价指数发布后，针对一、二、三线城市房价首次全线上涨，结合宏观经济数据，国家统计局召开媒体通气会。会上指出，房地产带动效应大，前端影响到钢铁、水泥等原材料行业，后端影响着装修、家电等行业。结论是，房地产回升对经济稳定发挥了重要作用，对GDP增长贡献率提升。

　　国家统计局强调，尽管行业走过了高速增长阶段，但我国城镇化还有空间，改善性需求潜力大，房地产具有保持稳定增长的潜力。即人口红利结束、城镇化中速增长，2013-2014年楼市9.5万亿元的开发投资和13亿平方米的销售将是楼市的“顶部”，行业大周期下行已开启。因此，国家统计局明确表态，强调楼市对经济稳定的作用，信号意义特别重要。

　　换言之，在“三期叠加”的阵痛期，需要房地产这个腾挪空间特别大的行业，缓冲投资和经济下滑，稳定资产价格和金融秩序。近期，重点城市土地市场火爆，今年或将成为诞生地王最多的一年。各大城市土拍现场，频繁出现央企或国企身影，这显示，民间投资较为弱势，国企或央企要“挑大梁”；另一方面，实体有效资产形成不足，出于国企投资回报、稳增长考核，资金往楼市走。

　　不可否认，楼市的此种定位，有部分异化的结果，如投机炒作，过度“加杠杆”，资金“脱实入虚”，没有与新型城镇化结合起来，楼市复苏没有跟城市群的布局走，部分地方寄望土地财政复归，将去库存等同于卖房子等。对此，近期决策层强调，防范泡沫和过度加杠杆，楼市短期激励也要与新型城镇化结合。笔者预计，热点二线城市“被打压”的案例会多起来，但考虑到楼市在“三期叠加”下的定位，以工业为主的二线城市经济增长乏力，楼市调控的力度整体偏弱。

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