远洋地产首进深圳即引风波 旧改项目无证施工

　　一边打着地标式高端社区的大旗，一边涉嫌无证施工，更是引发周边楼盘地基动摇，墙体出现裂缝。近日，家住南联植物园路单元楼的冯先生是远洋地产首次进驻深圳，打造的大型城市综合体，集写字楼、商业街区、公寓、住宅于一体。远洋新干线正是南联小学旧村改造项目，总拆迁用地面积达16.1万平方米，建设用地面积10.8万平方米。目前一期已建设完工，二、三期正在建设当中。

　　据冯先生讲述，远洋新干线的二期、三期工程曾因涉嫌无证施工被多次叫停。但施工方仍无视监管持续复工。除了超时施工、噪音扰民外，居民还指出远洋新干线二期、三期项目，疑因地基施工动摇了附近居民楼的地基，继而导致附近居民楼出现十几处墙体裂缝及屋内漏水。冯先生还指出，由于施工操作不当导致化粪池坍塌，恶臭不堪。在冯先生提供的照片当中，记者看到，房屋内的墙面产生了约一米的横向裂纹，黄色的泥浆从楼底渗出，周边居住环境恶劣。

　　记者当晚9点与冯先生取得联系时，冯先生及十几户业主正在龙岗区信访局针对此事进行交涉。“我们最大的诉求就是相关部门监管到位，规范施工，保障住户安全。”冯先生说道。

　　龙岗环保局：远洋新干线违法施工

　　在冯先生所提供的资料当中，一则短信内容引起了记者注意。这是当地执法队调查后回应杨先生的短信：“2015年12月位于龙岗大道与植物园路交汇处远洋新干线二期，经查证，已取得《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程方案设计核查意见书》。但并未取得《深圳市建设工程规划许可证》。”而彼时，该项目已经开工建设。

　　公益律师廖建勋对《中国经营报》记者表示，项目开工之前必须取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，缺一不可。另外，重大建设项目还需取得环评报告。

　　此外，廖建勋也透露，《建设工程规划许可证》未取得的原因有可能是因为征地补偿未明确，但具体原因还需要到政府部门核实。

　　同样，啄木鸟验房公司验房师赵太宇也向记者表示，开发商未取得《建设工程规划许可证》擅自开工属于违规行为，后期可能会导致预售证难办理，存在风险隐患。

　　对此，廖建勋律师建议：“龙岗街道南联社区居民有两条解决途径。首先，可以向行政部门要求介入调查，查处违法行为；其次，如果确定安全问题是由于非法施工导致，可通过民事起诉的方式，要求赔偿损失。”

　　远洋新干线是否涉及无证开工？记者电话采访了深圳市龙岗区住房和建设局，在所涉及的业务当中包括住宅地产、不动产投资经营、房地产金融、客户服务业四大类。项目遍布全国19个城市，截至2015年12月31日，共有33个项目在售。截至目前，远洋地产已布局北上广深四个一线城市，而远洋新干线则是远洋地产首进深圳的标志性项目。

　　在远洋地产对记者的回应当中表示，作为远洋地产进入深圳的第一个大型综合体项目，远洋新干线的前身为南联旧改项目，远洋地产于2011年9月从天基房地产手中收购而来。这一点，在其集团战略规划中亦有表明。“远洋地产将继续集中资源发展一二线城市，同时把握收购并购、旧城改造等机会，提升项目盈利能力。”

　　逐步将战壕转移到一二线城市，远洋地产的用意十分明显。考虑到一二线城市去化率较高，远洋地产自2014年开始已陆续退出了三四线城市，回归一二线城市房地产市场作为发展重点。

　　据其年报显示，于2015年12月31日，集团总土地储备达约2000万平方米，平均土地成本约每平方米人民币3400元。按土地价值分，一线城市占55%，二线城市占44%。回顾期内，集团在8个主要城市获得13个项目，新增土储资源约230万平方米，100%位于一线和核心二线城市，平均楼面单价每平方米约人民币6100元。

　　据粗略统计，2015年上半年，远洋地产就通过招拍挂或收购等方式拿下了9宗地，分别位于广州、深圳、杭州、南京、天津及香港。或许转战一二线已成为远洋不得不做的选择，其近两年来的表现似乎差强人意。

　　年报显示，2015年远洋地产实现营业额308.24亿元（人民币），同比下降21%，净利润为23.8亿元，大幅下降48%，核心利润亦跌14%至35.66亿元。

　　记者梳理发现，这几年，远洋地产的毛利率是一路下滑，从2011年的31%，到2012年的27%，再到2013年的24%，2014年这一数字下降至21%，为远洋地产历史上的最低水平。2015年，巧合的是，仍旧徘徊在21%的低水平线，并未有所改善。在毛利方面，2015年，其毛利达到63.54亿元，同比下降22.2%。

　　从财报上来看，远洋地产营业额下降的主要原因是物业开发业务收入的下降。2015年，其物业开发业务收入为271亿元，同比减少23%。远洋地产曾公开表示，物业开发业务大幅减少的原因主要是退出了三四线城市，交付可售楼面面积同比2014年减少32%。不过，另一方面，其入账销售均价每平方米增加了2000元。

　　在业绩发布会上，远洋地产董事局主席兼行政总裁李明表示，主要是战略调整造成的，远洋地产从2014年就撤出了三四线城市，撤出来以后当然会影响销售收入。远洋新增的土地都集中在一二线城市，需要两年的时间才能体现在报表上。

　　记者了解到，正是快速业绩提升的压力，使得许多开发商的开工周期、销售周期都被一再压缩。原本业内一年半的建筑周期，许多大型房企都将其压缩到7个月左右。这样的行业趋势已经成为一线城市的常态，能否跟上这样的节奏成为远洋能否顺利回归的重要指标。也许正是在这种压力之下，才有了远洋深圳首个项目屡遭投诉的现象。

 

 

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