事实上,若深挖一下数据,下跌很难站住脚。全市6大行政区,福田、南山、罗湖、宝安、盐田4月房价分别上涨3.2%、9.8%、9.8%、4%和14.2%,只有龙岗下跌了4.5%。一目了然,全市唯一的“刚需”盘踞地下跌了。不难理解,没有“上车”的人群,是多么希望房价能回调一下啊!好不容易等到了政策抑制,大家都想“等等看”。
可见,目前深圳楼市出现了史无前例的“大分化”,高价区域(均价在5万-8万之间)仍旧在上涨,“刚需”盘踞地的低价区域(均价3.7万)却在回调。看似很难理解,但“怪相”背后的道理很简单,高收入人群继续将深圳楼市作为资金“避难地”,只要资金追逐,房价就“难言顶”;中低收入人群仍旧为“上车”而苦苦挣扎,尽管处于价值的相对洼地,但多数人却承担不起。
不能说深圳房价下跌了,只能说深圳房价该缓一缓了。5月1日发布的百城房价显示,深圳房价环比仍旧上涨2.84%。但是,涨幅TOP10城市中,一线城市不见了踪影,取而代之的是一线城市“马仔”,依次为惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞和武汉,而TOP5的涨幅均超过5%,是一线城市的2倍。同比看,深圳以59.88%的涨幅一览众山小,惠州、东莞、苏州紧随其后。
蹊跷的是,去年惠州还是有名的“鬼城”,位列广东省“去库存”一类城市;受出口和制造业不景气,东莞和苏州2012年以来一直在刺激楼市。玄机就在溢出效应,一线城市收紧政策后,需求被迫向周边转移。大家或许要问了,为什么需求不转向房价更低的其他三四线城市呢?答案是,经济长周期下行、货币高发、人民币贬值,资金必然往最安全、最能保值的地方走。
过去一年,一线城市房价暴涨并创新高,就是这个逻辑。但目前,在很多人看来,一线城市房价有点高处不胜寒了,加上限购、限贷加码,资金就往一线城市周边跑。毕竟,不管讲人的故事,或讲产业的故事,一线城市周边更靠谱。再说,都市圈政策不断激励,也在如火如荼地推进中,例如疏解非首都功能到河北和天津、华为总部迁往东莞、合肥承接上海产业转移。
过去,每次经济下行,我们就想到房地产这个周期短、见效快的“救命稻草”,比如1998年、2008-2009年、2012年。过去,制造业周期复苏后,房地产就回到“挨打”的境地。但现在,国际经济体沦落到比“谁更烂”、谁的“水”放的更没底线,出口是没希望了;国内小到一瓶矿泉水都产能过剩,而产业转型还未前进多大一步。于是,抓紧楼市“救命稻草”的双手还不能松开。
货币宽松的节奏也是让人醉了,一季度贷款投放4.6万亿、社会融资6.6万亿,双双让历史记录作古。“货币似水更如蜜”,一旦流出金融机构就不受控制,哪里赚钱涌向哪里。既然实体不赚钱,那就往虚拟经济跑,去年的股市、楼市,今年的大宗商品和期货市场,此起彼伏。事实上,“网红”被炒也是寻求不到短期供求失衡的洼地后,“smart money”畸形建仓的一个奇葩。
转型不到位,货币宽松不结束,资金“避险”不停止。一线房价不该这么高,但还会更高。“汇改”闯关碰钉子后,资本管制更严格了,关门放水开启,一线楼市资金寄居孤岛的属性无与伦比,深圳简单均价下跌应该是“假摔”。一线楼市绝无崩溃可能,不能拿西方楼市周期来比对,莫斯科或许才是可参考的对标。经济持续下滑、卢布贬值了50%多,俄罗斯富人向首都莫斯科迁徙。莫斯科房价高涨,城市太拥挤,总理梅德韦杰夫开直升机上班。
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