李一戈：温州住宅用地到期 产权保护意识觉醒

　　大家为什么对温州住宅用地到期事件如此关注？因为它关系到几乎每一个城镇家庭的切身利益。

　　2007年10月1日起施行的《物权法》对此是有规定的，就是人们所熟知的“自动续期”。法律条款是这样的：

　　第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　目前各方争议的是，住宅用地的自动续期是有偿还是无偿。关于这一点，我同意一位律师的分析。上款对住宅用地到期后直接规定“自动续期”，而下款对非住宅用地到期后的续期，却写明要“依照法律规定办理”。可见，物权法的续期方式对住宅用地与非住宅用地是有明确区分的。

　　从立法的本意和逻辑看，住宅用地的“自动续期”应该是无条件的，亦即是无偿的；非住宅用地到期后，并非自动续期，而是有条件的。如果二者的续期都是有条件的，作为一项基本法，就不会专门区分住宅用地与非住宅用地，分两款来分别作出规定。

　　也就是说，如果住宅用地的自动续期是有条件的、有偿的，那么，《物权法》第一百四十九条第一款和第二款第一句应该合起来，变成一款：“建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。但事实并非如此。

　　非住宅用地续期的“条件”，应由法律规定来界定。首先是《土地管理法》。上一轮的《土地管理法》修改是2004年8月28日，早于《物权法》的颁布。新一轮《土地管理法》的修改已列入十二届全国人大常委会立法规划的第一类项目，十三五期间有望完成。

　　《土地管理法》作为下位法，不能超越作为上位法的《物权法》。因此，对住宅用地的自动续期不应再设定任何条件。但为了回应全社会的关切，可以加上“无偿”二字，即明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，无偿自动续期”。但对于非住宅用地的续期，可以设定具体条件。

　　有朋友说，像温州、青岛、深圳等城市，有些住宅用地使用权已经到期，但居民的房产交易不能因此而停顿，而法律修改还需要时间，长则三四年。在此之前，我个人建议，全国人大常委会可对此进行专门解释。

　　又会有朋友说，土地使用权只有20年的住宅，与产权有70年的住宅，都同样免费续期，对后者是否不公平？看起来是有不公平。但真正感觉不公平的，恐怕还是当地政府，因为是它们少收了土地使用费。

　　但值得提醒的是，20年前的房价，各地都比较便宜，70年产权与20年产权的平均地价相差并没有那么大。而且，20年产权与50年产权的房子，毕竟是少数，一并无偿续期，政府让点利，并没有太大损失。

　　其实，远在物权法颁布以前，就有一些敏感的朋友问过我这个问题：如果70年产权到期以后，房子会不会被政府无偿收回？我当时开玩笑说：70年以后是下一代的事，你操这个心做什么？何况，比我们房子多的人更着急。无知的我那时并没有想到还有20年产权的房子。

　　我国《宪法》第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。居民对住宅用地到期如何续期的关切，就是对合法私有财产权、私有产权的关切。这一点，与年初拆除小区围墙的热烈讨论是相近的。居民自有房屋是私有产权的最重要部分。

　　不唯居民个人的私有产权。随着经济的发展，个人和企业的财富也在大幅增长，近些年来，整个社会的产权意识都得到了显著强化。但令人遗憾的是，实际生活中的产权保障保护仍显严重不足，尤其是在企业产权制度和知识产权方面。

　　创新、创造是一个社会不断良性发展的基石。如果说，在前工业时代，仿冒有它存在的历史背景，情有可原的话，那么，在市场经济时代，充分的产权保护就是创新的制度保证。

　　当前，有些行业、领域，尤其是少数以创新名义建立的互联网公司（包括互联网媒体），大肆仿造其他企业的工业产品，抄袭、偷取他人的知识产品，完成原始积累后却被推举为时代的英雄。殊不知，他们的所谓成功完全是建立在无偿吮吸他人的血汗基础上。这种不正常的产权制度环境应该予以净化，这种畸形的价值观必须得到清算，否则创新就是可望不可即的奢侈。

 

 

返回网站首页>>