深圳楼市现周期性调整 打时间差解供应结

　　风向逆转时，反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

　　进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

　　而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。

　　由去年“3·30”催生的火热，此刻正由“3·25”带入调整，深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后，楼市供应的死结仍未打开。

　　市场降温成交下滑

　　“3.·25”调控政策落地，观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

　　深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

　　上周一手成交价格约为4.96万/平方米，环比下降7.6%。不过，成交均价受到成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　从推盘来看，上周（3.27-4.3）有3个项目入市，总计推售395套房，大幅低于上周的1520套。实际上，继“3·25新政”以来，新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。

　　深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

　　二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

　　更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

　　全市超过六成二手房板块在下调报价，各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价，上周降幅达3.4%；长城大厦片区业主下调6.1%。同时，前期涨幅较大的龙华区下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下调，跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

　　周期性调整已至

　　种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。

　　深圳中原指出，过去一个月来，国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初，穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，标普也下调了中国主权信用评级展望至负面，同时下调香港评级展望至负面。

　　最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

　　第一太平戴维斯报告也认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰进一步指出，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。

　　压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计，截至3月29日，深圳全市住宅库存为32482套，较2015年底减少5084套，整体库存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况，2015年底龙岗库存为11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占据全市库存的四成。

　　值得关注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房买方违约现象开始增多，买家预期已变。

　　“买方要求解除合同的咨询量确实在增加，特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后，更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称，买方违约现象中，一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款，另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌，有意借助新政放弃购房。

　　张茂荣认为，买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

　　打开供应的死结？

　　暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分深圳业内人士仍认为，调整期的到来，对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，从深圳楼市十几年的调控历程看，管控需求，从来都是扬汤止沸，暂时的下行之后，是更加剧烈的上扬。背后的逻辑是，供应一直太弱，需求一直太强。平均每年60万人口的净流入，但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面，捉襟见肘。

　　综合深圳近期的新政，宋丁认为，政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗，先行稳住市场，稳住成交量、房价，力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度，从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系，创造供需关系的战略平衡。

　　如何增加供应？深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

　　“十三五”规划中，深圳计划开发40万套保障房，实际供应35万套。但深圳业内人士认为，实际落实20万套左右应该没问题，平均每年4万套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

　　马兴瑞还宣布，未来深圳将填海55平方公里。事实上，多年来深圳一直在填海，后海片区就是填出来的新城区，如果新增55平方公里的巨量空间，对于严重缺地的深圳来说，将有深重影响。但这一措施，短期内难以实现。

　　宋丁还指出，多年来，由于4亿多平方米违建的存在，说“深圳没地了”，成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑，其中4亿违建就占了43%。按照深圳市委市政府的统一部署，未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析，2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

　　假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现，深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以预期。

　　实际上，从供需关系来看，高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出，外来务工人员和低收入群体的生活成本上升，进城发展的边际效益下降，会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下，房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出，深圳除了房地产泡沫外，还有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

　　在华南一家大型开发商人士看来，暴涨暴跌的市场并不是一个好的市场，反而像广州这样房价表现温和的城市，对开发商来说，每年可以保证一定的项目储备，一定的房价涨幅，从而可以长远发展；对买方来说，购房负担也相对较小。这才是健康有序的市场。

　　未来，深圳会变成这样的城市吗？

 

 

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