东莞临深圳片区房价上涨 卖家违约拒过户案大增

　　2015年，深圳房价一路上涨，众多深圳购房者把目光投向了东莞的临深片区。对于定位为“深圳后花园”的东莞塘厦、凤岗、清溪、黄江等地房价亦出现大幅度上涨。眼见“有利可图”，不少卖方虽然与买主签了合同却毁约，引发房屋买卖合同纠纷也呈爆发性增长。

　　昨日，东莞市第三人民法院发布报告显示，2015年5月至2016年3月，该院管辖塘厦、凤岗、清溪、黄江等临深片区的民事审判庭共受理此类案件338宗，对比去年同期68宗，增长近4倍。

　　案例1

　　合同签了半年 卖方不肯过户

　　2014年下半年，肖先生夫妇在东莞塘厦镇寻觅新房，两人看中了地处塘厦行政中心区附近的一套三居室房子。2014年11月16日，在中介公司的见证下，肖先生夫妇跟房子的主人李小姐签订了房地产买卖合同，并支付了两万元定金。

　　按照合同约定，李小姐办好房产证后十个工作日内必须配合中介方办理相关手续。然而双方签订合同过了近半年，中介公司每次找李小姐询问房子过户的事情，她便借故推脱。后来，肖先生夫妇通过书面的形式告知李小姐，希望她能按合同约定办理相关手续，并给出了一个合理宽限期，但李小姐仍然没有如约办理。

　　下了定金的房子被无故毁约，现在想再以同样的价格，再买到类似的房子已经是不可能的事，肖先生夫妇“闹心”得很。无奈之下，2015年他一纸诉状将李小姐、房地产中介公司告上了法庭，要求解除合同、退还定金，并赔偿违约金12万元。

　　李小姐表示，在她与肖先生夫妇签订买卖合同之前，她已经跟一名邓姓客户签了约，后来邓某签约后口头反悔，目前双方还没有解除合同。当时中介公司的人主动与她联系，让她跟肖先生夫妇签合同，至于已经卖房给邓某的事实，让她签了合同再说。

　　庭审中，双方都同意解除合同，但对于肖先生夫妇12万元违约金的诉求，李小姐认为过高。东莞市第三法院审理认为，李小姐构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任，一审判决解除三方签订的《房地产买卖合同》，李小姐退还肖先生购房定金两万元，并按照双方约定总楼价款838000元的10%支付违约金，即83800元。

　　案例2

　　定金首期已付 卖方依旧反悔

　　2015年7月，东莞凤岗的杨女士来到法院起诉，称其通过中介购买位于凤岗镇某小区的一套房屋。2015年1月26日，她和卖方袁女士及中介签署了《二手房买卖合同》，约定房屋转让价款89万元。此后，她依据合同支付了定金和首期款，余款正在申请银行放贷。

　　受房地产新政影响，房价上涨，卖方袁女士因此不愿履行合同，在放贷银行要求卖方提交相关资料以申请贷款时，袁女士不予配合。无奈之下，杨女士只好寻求法律途径。

　　东莞市第三法院审理认为，杨女士已依约履行了交付定金12万元及存入首期款15万元的义务，袁女士行为已经构成违约。

　　法院认为，杨女士作为守约方，依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现杨女士要求继续履行合同，法院予以准许。

　　分析

　　上涨差价超违约金为此类纠纷的主因

　　对于临深片区违约纠纷激增的原因，东莞市第三人民法院分析认为，除了当事人的诚信意识薄弱，楼价短时间飙涨，差价远超违约金也是引发此类纠纷的最主要原因。由于合同约定不明确，当事人容易对合同条款产生争议。如部分合同约定首期款由买方交给银行做资金监管。但据了解，东莞地区的银行一般不做资金监管，这样就导致双方对首期款如何支付产生争议。此外，在二手房交易时，买方只和共有房屋的其中一个所有人签订协议，由于房价突然飙升，另一共有人便以未经其同意为由不同意出售，拒绝过户。

　　建议

　　合同明确违约责任 适当提高违约成本

　　通过以上案件审理，东莞市第三人民法院提醒广大市民，“首先双方应该把房屋买卖合同订立得比较详细、明确，有利于保护各自的权利；其次，双方可以在合同中把违约责任更加明确，适当调高违约金，从而增加违约方的违约成本。”该院审理房屋买卖合同的韦法官表示。

　　同时，他呼吁无论房价涨跌，买卖双方应遵守基本的契约精神。

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