一些开发商也公开表示,将旗下商业地产项目证券化是他们下一步实践的方向。
住建部政策研究中心主任秦虹表示,商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。她认为,商业地产内在发展要求长期资金的支持,很多开发企业面临的最大的困境,就是要靠散售解决资金回笼问题,但散售也带来未来经营的困难;其次,资产证券化保持了物业经营权的完整性,有利于提高经营水平和最大化地提升商业价值;第三,资产证券化实现了众多投资者的参与和选择,形成了有效的激励机制;第四,资产证券化分散了商业地产的风险,促进了行业的稳定发展。
同时,有业内人士还指出,房地产开发商的融资未来将更多转向国内,包括资产支持证券(ABS)、商业房地产抵押担保证券(CMBS)等内的资产证券化产品规模将继续扩大,而房地产信托凭证(REITs)在相关政策明朗后,亦将迎来爆发期。“目前随着人民币贬值预期升温,及海外人民币资金池持续萎缩,使得国内开发商海外发债难度上升。而国内银行业的资金成本增加,令不少开发商寻求非贷款类的融资方式,债券、ABS、CMBS及类REITs等融资渠道越来越流行”。上述业内人士指出。
债项REITs或迎来爆发期
实际上,自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点后,房地产资产证券化的进程便明显加快。而在过去的2015年,资产证券化领域我们又听到了很多行业第一:第一单基于商办物业租金收益权并且可在二级市场流通的公募准REITs;第一单国有不动产资产证券化的准REITs;上交所第一单准REITs资产证券化项目等。
无疑,2015年是中国商业地产资产证券化快速发展的一年,甚至可以称之为中国商业地产资产证券化的元年。这一年,无论是互联网金融场景亦或是交易所场景,我们都看到了实实在在的项目落地,而非概念的讨论。互联网金融场景下有万达稳赚一号、高和中投保一期二期等;交易所场景下有招商天虹、恒泰海航浦发大厦以及万科鹏华,包括更早期的中信启航和中信苏宁项目。
然后,如果再进一步分析,会发现两个明显的特征:首先从规模上,2015年所有发行产品的总和也不足200亿元,相比美国的市场规模,中国的市场还非常幼小。截至2014年末,全球拥有超过408支上市的REITs。其中美国拥有244支,市值高达9342亿美元。同样在CMBS领域,美国商业房地产抵押贷款额度约为3.14万亿美元,仅非代理的CMBS产品余额即超过6200亿美元。其次,债项的流动性优化先于股项的流动性优化。从目前国内已经发行的几单准REITs来看,如果穿透看认购劣后级的投资人、关联公司的优先购买权等,本质上债的属性更强。
“从基础资产端而言,关于中国房地产泡沫破裂的声音不绝于耳,尤其是在中国经济下行的大背景下,系统性风险不断累积。资本在各种力量的挤压下变得越来越恐慌,避险心态越来越明显。一是三、四线城市房地产的库存大、去化难,倒逼资本回归一线城市;二是一线城市在资本的回巢挤压下,去年深圳、上海的房价又经历了新的一轮快速上涨,地王现象更是此起彼伏;三是一线城市商办散售市场的份额在不断萎缩。在这样的市场格局下,理性的资本依然会聚焦在一线城市的核心物业,但投资的形式不是销售房本的场景,而是互联网金融场景或者是交易所场景”。一位从事商业地产的资深人士称。
说起商办物业的资产证券化,人们通常会想到权益类REITs,但不少业内人士认为,在我国权益类REITs未必恰逢其时。他们指出,中国资产证券化短期的着力点在于债项的资产证券化优化。债项资产证券化的优化又会在长期推动股项证券化的进程。这种演化路径在美国资产证券化市场中已经有了清晰的印证。
对于当前中国的市场环境更适合债项REITs而非股项REITs的原因,高和资本相关负责人表示,“一是中国的基础资产已经逐步在积累,但定价系统尚待建立;二是商办物业合理债项融资工具的缺乏;三是股项REITs的出现必然是以稳定的融资工具为前提。”
“可以说2015年打响了商业地产进入“REITs时代”的第一枪。但2016年我们将迎来的更多是债项REITs的大发展,即CMBS的大发展,而非股项REITs。想要在CMBS的赛道上抢占好的卡位,灵活的金融产品设计能力和夯实的风控能力至关重要。”上述责任人称。
金融创新的基石
而在商业地产加速资产证券化的当下,资产管理能力也就显得愈发的重要。对于商业地产来说,运营属性是基础,再通过金融属性放大。
“单就运营属性的打磨而言,必须具有‘匠人精神’。运营的功力系于人,如何孵化、寻找、维系匠人至关重要。它包含资产硬件的改造、租客品牌的淘换、物业管理的人性化、招商资源的渠道整理能力等。这是一项实实在在的能力。它不同于以往依靠卖图纸、卖楼花等由想象力承载的商业逻辑,而是由租户实实在在的营业额来支撑。”有业内人士指出,“在运营过程中,过硬的资产管理能力是所有金融创新的基石。尤其是在一线城市已经进入存量时代的大背景下,城市更新的需求激增。通过重新定位、产品改造尤其是租客的升级迭代,极大的改善经营状况,大幅提升经营性现金流状况。商业地产最终回归资本的属性,其价值由物业产生经营性现金流的水平来决定”。
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